在房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底仍需觀察和等待之時(shí)，香港樓市卻率先反彈，走出了一條獨(dú)立行情，令人不得不關(guān)注。

從2025年的下半年開(kāi)始，香港樓市開(kāi)始明顯拐頭向上。

在這背后，是一項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo)的復(fù)蘇：租金回報(bào)率超過(guò)了房貸利率。

這個(gè)數(shù)據(jù)的逆轉(zhuǎn)，是樓市真正回暖的指標(biāo)。也就是說(shuō)，所謂樓市回暖并不是“價(jià)格重新上漲”就能簡(jiǎn)單概括的，而是一個(gè)基于宏觀經(jīng)濟(jì)底色的綜合性指標(biāo)。

香港樓市之所以能夠開(kāi)始反彈，也并不是“人們又開(kāi)始搶購(gòu)房子”這么簡(jiǎn)單，而是由三種力量共同推動(dòng)的。

房地產(chǎn)是一個(gè)典型的金融資產(chǎn)，盡管自住需求也是最重要的驅(qū)動(dòng)力，但在交易模式和價(jià)格的產(chǎn)生當(dāng)中，它完全離不開(kāi)金融環(huán)境的變化。

持有房子，需要支付持有成本。在沒(méi)有房產(chǎn)稅的情況下，也有物業(yè)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、貸款利息等持有成本。所以持有房子必須要“劃算”，否則就有可能成為負(fù)資產(chǎn)。

這其中最關(guān)鍵的指標(biāo)在于，房子所產(chǎn)生的現(xiàn)金流是否能覆蓋持有成本。如果租金回報(bào)率持續(xù)低于貸款利率，房產(chǎn)就變成了“負(fù)現(xiàn)金流資產(chǎn)”，交易市場(chǎng)就會(huì)逐漸冷卻。

隨著全球經(jīng)濟(jì)降息周期的進(jìn)展，香港樓市的按揭利率也不斷下降；而香港的人口呈現(xiàn)出凈流入狀態(tài)。在這一升一降之間，形成了剪刀差效應(yīng)。

月供低于租金，對(duì)于持有者來(lái)說(shuō)是一種良性的狀態(tài)，在香港樓市稱之為“供平過(guò)租”。

在這種情況下，租客也會(huì)衡量：與其付房租給房東，還不如自己供房，于是他們寧可選擇買房。

當(dāng)這樣的租客越來(lái)越多，對(duì)于樓市交易自然是一種推動(dòng)。

說(shuō)到金融環(huán)境，還有一個(gè)重要的指標(biāo)在于沉淀于銀行的“死錢”有沒(méi)有重新流動(dòng)。在整體的金融環(huán)境流動(dòng)性較差的時(shí)候，錢在銀行不動(dòng)，人們不愿意拿錢用來(lái)投資；但是當(dāng)前面所說(shuō)的那種情況發(fā)生——持有房產(chǎn)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，人們就更愿意投資房產(chǎn)。

因?yàn)椋谶@種行情之下，持有房子者可以獲得“租金+房?jī)r(jià)上漲”的雙重回報(bào)，投資回報(bào)率自然也是節(jié)節(jié)升高。

所以要想讓房地產(chǎn)復(fù)蘇，關(guān)鍵是想方設(shè)法提高房地產(chǎn)本身的投資回報(bào)率。當(dāng)持有的價(jià)值大于不持有，人們自然會(huì)愿意傾向去買房。

政策，是香港樓市能夠快速回暖的另外一個(gè)重要原因。

2024年，香港特區(qū)政府大手筆修改政策，選擇“撤辣”：一次性將額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）全部取消。

在這之前，香港房屋的非本地買家承擔(dān)的額外稅費(fèi)高達(dá)30%，對(duì)于買家來(lái)說(shuō)是沉重的負(fù)擔(dān)，他們自然不愿意在投資回報(bào)率不足的情況下還去支付如此之高的成本。

在這項(xiàng)政策改變后，外地買家的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)跟本地居民變得一樣了，都是4.25%，這就一下子讓以前潛在的購(gòu)買力被釋放出來(lái)，成了提振香港樓市的一劑強(qiáng)心針。

2025年，內(nèi)地買家在香港一二手住宅注冊(cè)量達(dá)13,906宗，較2024年增14.1%；涉及金額1,379億港元，創(chuàng)歷史新高。

也就是說(shuō)，平均每賣出4套房即有1套被內(nèi)地買家購(gòu)入。

另外，在香港的一二手住宅當(dāng)中，內(nèi)地買家占比達(dá)到了22%，在豪宅市場(chǎng)更是達(dá)到了驚人的70%，令人嘆為觀止。

2025年初，特區(qū)政府進(jìn)一步改變了政策：“100元印花稅”所對(duì)應(yīng)適用的房產(chǎn)價(jià)值上限受到調(diào)整，原先是300萬(wàn)港元，提高到了400萬(wàn)港元，這樣就讓中小戶型的購(gòu)房者得到了實(shí)惠。

香港樓市政策的優(yōu)點(diǎn)在于，不再搞“擠牙膏”模式的政策微調(diào)，一搞就是大手筆、大刀闊斧的改變，確實(shí)很快扭轉(zhuǎn)了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的境況。

房地產(chǎn)市場(chǎng)歸根結(jié)底是一個(gè)基于人口的市場(chǎng)，當(dāng)人口凈流出，房?jī)r(jià)很容易隨之下降；而人口凈流入，房?jī)r(jià)則很容易上漲。

香港2022年底推出了“高端人才通行證計(jì)劃”（高才通），還優(yōu)化了“優(yōu)才計(jì)劃”，這個(gè)舉措讓人才引入的規(guī)模增長(zhǎng)非常明顯。

2023年，有5.17萬(wàn)名居民凈移入香港，其中有4.08萬(wàn)人是單程證持有人（內(nèi)地配偶/子女），還有1.08萬(wàn)人是各類人才計(jì)劃引進(jìn)的專才。

事實(shí)上，香港人口本身已經(jīng)處于明顯的老齡化，死亡人口大于出生人口。2023年之前，香港人口已經(jīng)連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，流失18.7萬(wàn)人。

在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定很難繁榮。但香港依靠人才引進(jìn)，扭轉(zhuǎn)了人口的自然趨勢(shì)，由降轉(zhuǎn)增，這是香港樓市能夠重回升勢(shì)的根本原因。

在人才引進(jìn)政策的促進(jìn)下，內(nèi)地很多專業(yè)人才和學(xué)生涌入香港尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，他們要么租房要么買房。

截至2025年底，各項(xiàng)人才引進(jìn)計(jì)劃共批出達(dá)到近40萬(wàn)宗申請(qǐng)，大約有26萬(wàn)名人才攜同他們的家人定居香港，新增的居住需求達(dá)到了50萬(wàn)人，相當(dāng)于全市人口的7%，效果非常明顯。

總結(jié)下來(lái)，香港之所以能快速提振樓市，主要是基于幾個(gè)做得好的方面：

1、做好金融配套服務(wù)，改善金融政策，讓房地產(chǎn)交易的金融環(huán)境更優(yōu)；

2、政策的力度要大，減少本地買家和外地買家之間的區(qū)別對(duì)待，一視同仁，不再搞“擠牙膏”式的政策微調(diào)，而是徹底革除那些阻礙房地產(chǎn)交易的政策，讓交易真正低成本、易操作。

3、重視人才。香港不僅是引入人才，而且擅長(zhǎng)利用自身的優(yōu)越環(huán)境吸引高端人才，讓那些真正有能力的人進(jìn)入香港。一方面，他們作為新移民可以直接刺激樓市需求，另一方面，他們的定居還能持續(xù)帶來(lái)家人、后代對(duì)香港的人力資源支撐，這才是樓市能夠長(zhǎng)期繁榮的動(dòng)力和關(guān)鍵。

一句話，要想讓房地產(chǎn)重回繁榮，需要的是宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、人才的重新流動(dòng)，以及對(duì)未來(lái)收入的信心增加。