今年的金三銀四，對(duì)99%的城市來(lái)說(shuō)，已經(jīng)結(jié)束了。

01

之前，石榴叔在“16號(hào)內(nèi)參”中分別對(duì)上海、杭州、北京、深圳、南京、蘇州等熱點(diǎn)城市做了詳細(xì)分析。

最近在看評(píng)論區(qū)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)很多人在關(guān)注成都、武漢、合肥的樓市，還有人提到東莞和佛山。

這不是偶然。

還記得那句話？長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。

中國(guó)房?jī)r(jià)的支撐邏輯已經(jīng)從“總量增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向了“結(jié)構(gòu)分化”。在總?cè)丝诔霈F(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的背景下，人口正在像抽水機(jī)一樣，向少數(shù)城市聚集。

這個(gè)少數(shù)是指哪些城市？

1. 超級(jí)核心城市，北上廣深，但它們不再無(wú)限吸人，而是在篩人。

不過(guò)北京算是一個(gè)例外，這幾年一直在進(jìn)行減量發(fā)展和非首都功能疏解。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2025年常住人口2180萬(wàn)人，較前一年減少3.2萬(wàn)人，自然人口也在減少。

2. 強(qiáng)二線核心城市，杭州、成都、武漢、南京、蘇州、西安、長(zhǎng)沙等，搶人大戰(zhàn)已經(jīng)打響。

像南京最近就喊出口號(hào)，力爭(zhēng)“十五五”末（2030年）全市常住人口總量超千萬(wàn)。

3. 產(chǎn)業(yè)型黑馬城市，比如合肥、無(wú)錫。從數(shù)據(jù)不難看出，年輕人開始在產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)與生活成本之間，重新尋找平衡點(diǎn)。

冰山指數(shù)一季度的排行顯示，合肥、無(wú)錫、佛山、青島、大連、南昌、南通等城市的樓市一季度成交反彈非常明顯。

人口流入本質(zhì)上就是跟著工作機(jī)會(huì)走，這一點(diǎn)在當(dāng)下體現(xiàn)得尤為突出。

02

過(guò)去幾個(gè)月，樓市“小陽(yáng)春”數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這個(gè)觀點(diǎn)，兩類房子賣得特別好。

1. 低總價(jià)，而且越來(lái)越低。

很多人看到上面這個(gè)表，都表示不可思議，居然低總價(jià)成交占比這么高。

買的都是剛需中的剛需，幾乎都是外來(lái)人口（租金收益率已經(jīng)高于銀行存款利率），而且從我的調(diào)研看，貸款比例極高，普遍首付三成。

2. 學(xué)區(qū)房。雖然需求下滑，但不代表需求消失。

這個(gè)群體買房貸款的比例很低，至少五成，很多是七成以上，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)。

我把過(guò)去四個(gè)月，國(guó)內(nèi)一二三線樓市政策做了一個(gè)分析，最后得出“一線松門檻、二線搶人才、三四線全覆蓋”的結(jié)論。

為了幫助剛需買房，政府也是煞費(fèi)苦心。

就拿無(wú)錫來(lái)說(shuō)，昨天發(fā)布樓市新政，對(duì)購(gòu)買新房按學(xué)歷/技能分級(jí)補(bǔ)貼，大專（高級(jí)工）8萬(wàn)元，本科（技師）12萬(wàn)元，碩士（高級(jí)技師及以上）25萬(wàn)元，博士40萬(wàn)元，直接抵首付，不用等回款！

要知道無(wú)錫目前成交總價(jià)中位數(shù)才108萬(wàn)。這種補(bǔ)貼的力度，未來(lái)在產(chǎn)業(yè)型黑馬城市中會(huì)進(jìn)一步加大，不僅吸引人才，還能刺激樓市銷售。

03

很多人可能會(huì)問(wèn)，人口在向少數(shù)城市聚集，那剩下的怎么辦？

一旦人口老齡化與持續(xù)流出疊加，部分中小城市就會(huì)陷入惡性循環(huán)。

截至2025年末，全國(guó)60周歲及以上老年人口達(dá)4.03億，占比28.1%。

對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，老齡化=銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，但對(duì)于人口持續(xù)流出的城市來(lái)說(shuō)，是需求萎縮與財(cái)政承壓的開始，也是結(jié)局。

今天石榴叔寫這篇文章，其實(shí)是把我分析樓市的基礎(chǔ)邏輯和大家分享，建立在長(zhǎng)期數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)失效。

人口流動(dòng)的方向，就是樓市分化的方向。這個(gè)邏輯，同樣適合對(duì)某一個(gè)區(qū)域進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)正在回歸它的本質(zhì)，跟著人走，跟著產(chǎn)業(yè)走，跟著真實(shí)需求走。

下周，準(zhǔn)備寫寫讓人看不懂的貴陽(yáng)樓市，號(hào)稱被低估的潛力之城。

明明產(chǎn)業(yè)規(guī)模起來(lái)，在很多野榜上，它是2025年全國(guó)人口凈流入排行第二，為什么樓市一跌再跌？

這是一個(gè)很好的案例。看明白貴陽(yáng)，你能看懂更多。