21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎

龍頭房企不輕易拿地了。

隨著房企陸續(xù)披露今年3月的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)，今年一季度房企的銷(xiāo)售和投資走勢(shì)已成定局。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年前3個(gè)月，TOP100企業(yè)拿地總額1465.2億元，同比下降49.4%，降幅較上月收窄3.0個(gè)百分點(diǎn)。

在該機(jī)構(gòu)的榜單上，拿地TOP1是越秀集團(tuán)，這是因?yàn)樵叫慵瘓F(tuán)在今年2月以236億元總價(jià)拿下廣州馬場(chǎng)地塊；除此以外，保利、華潤(rùn)分列二、三位，權(quán)益拿地金額分別為121億元和86億元。

去年同期，拿地超過(guò)100億元的房企有8家，今年則僅有越秀、保利兩家，房企拿地規(guī)模有明顯減少。這一方面是各地控增量?jī)?yōu)存量所帶來(lái)的結(jié)果，另一方面也是房企對(duì)布局城市更加聚焦、拿地策略更為審慎的結(jié)果。

從今年房企對(duì)外透露的投資計(jì)劃來(lái)看，未來(lái)房企追求的不再是規(guī)模的擴(kuò)張，而是有質(zhì)量的利潤(rùn)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這將在一定程度上體現(xiàn)為拿地規(guī)模縮小，但如果從利潤(rùn)表現(xiàn)來(lái)看，未來(lái)房企的利潤(rùn)率或許將有更值得期待的表現(xiàn)。審慎克制地拿地，是房企保持競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。

審慎的龍頭

在中指研究院的投資排行榜上，今年前3個(gè)月的TOP10中，全國(guó)性布局的房企有越秀集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)與綠城中國(guó)。中海地產(chǎn)、招商蛇口這兩家目前銷(xiāo)售額排行前列的房企，并未出現(xiàn)在TOP10的行列。

其中，越秀集團(tuán)是因?yàn)槟孟铝藦V州巨無(wú)霸馬場(chǎng)地塊沖上榜首，但從總體的投資趨勢(shì)來(lái)看，保利發(fā)展的布局明顯更廣。

根據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前3個(gè)月，其總共拿下6宗地塊，分別是杭州兩宗，上海、大連、石家莊和太原各一宗。從金額匡算，今年前3個(gè)月，保利發(fā)展拿地總額為121億元，是唯二拿地總額超過(guò)百億元的房企。

從布局的城市來(lái)看，保利發(fā)展拿地基本集中于一二線城市或省會(huì)城市，這也符合當(dāng)前房企的投資思路。

保利發(fā)展回應(yīng)上海、杭州拿地時(shí)表示，公司延續(xù)了在一二線核心城市的投資策略，尤其重倉(cāng)長(zhǎng)三角地區(qū)的上海與杭州，顯示出對(duì)重點(diǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的信心。新項(xiàng)目的獲取將有助于補(bǔ)充公司的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，為后續(xù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售提供資源支持。

保利發(fā)展是為數(shù)不多投資強(qiáng)度與去年同期保持一致的房企。去年同期，保利發(fā)展的權(quán)益拿地金額是121億元。除了保利發(fā)展之外，其他龍頭房企的投資規(guī)模則有明顯降低。

其中，今年一季度華潤(rùn)置地的權(quán)益投資額是82億元，排行第三，但去年同期的權(quán)益投資額為244億元。除此以外，去年前3個(gè)月權(quán)益拿地額超過(guò)200億元的綠城中國(guó)，今年同期投資額也降低至38億元。

再以中海地產(chǎn)為例，今年前3個(gè)月，中海地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地僅入賬兩宗地塊，分別位于廈門(mén)和保定，兩宗地塊權(quán)益投資額逾22億元。去年同期，中海地產(chǎn)的權(quán)益投資額為273億元。

招商蛇口的投資規(guī)模更是克制，今年第一季度，招商蛇口僅在杭州和鄭州入賬兩宗地塊，其中杭州地塊權(quán)益比例為51%，權(quán)益地價(jià)為12.9億元；鄭州地塊權(quán)益比例為40%，需支付地價(jià)為0.68億元。而去年同期，招商蛇口拿地金額超過(guò)110億元。

捍衛(wèi)利潤(rùn)表

房企拿地規(guī)模下降，與市場(chǎng)環(huán)境有密切關(guān)系。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2026年第一季度，地方政府供地節(jié)奏相比去年同期總體有所放緩，土地出讓策略延續(xù)“縮量提質(zhì)”導(dǎo)向，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍維持較高溢價(jià)水平。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年第一季度（截至3月28日），300城住宅用地推出規(guī)劃建面6472萬(wàn)平方米，同比下降23.8%；成交5893萬(wàn)平方米，同比下降25.9%；土地出讓金2154億元，同比下降45.7%；平均溢價(jià)率為5.0%，除廣州、上海、杭州等地核心地塊競(jìng)拍出高溢價(jià)外，多地土拍情緒保持平淡。

從當(dāng)前已披露供地計(jì)劃的城市來(lái)看，2026年住宅用地供應(yīng)策略進(jìn)一步聚焦“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”導(dǎo)向。

在控增量方面，各地普遍調(diào)減年度供地規(guī)模，其中北京商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃降至200~240公頃，較2025年減少40~60公頃，廈門(mén)則明確提出以近三年平均供應(yīng)量及2025年實(shí)際銷(xiāo)售量作為測(cè)算依據(jù)，通過(guò)縮量供應(yīng)適配當(dāng)前市場(chǎng)去化節(jié)奏。

在當(dāng)前的市場(chǎng)基調(diào)下，房企拿地轉(zhuǎn)向確定性更強(qiáng)的城市和地塊，也是修復(fù)利潤(rùn)表最行之有效的方式。

中海地產(chǎn)董事會(huì)主席顏建國(guó)總結(jié)中海地產(chǎn)的2025年時(shí)曾表示，中海地產(chǎn)“賣(mài)了最多的樓，買(mǎi)了最多的地”。事實(shí)上，過(guò)去一年，中海地產(chǎn)的確把逆周期投資發(fā)揮到極致，但最終利潤(rùn)表現(xiàn)卻十分平淡。

2025年，中海地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)為126.9億元，同比減少18.8%；核心歸母凈利潤(rùn)為130.1億元，同比下降17.2%，利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)兩年下滑。

對(duì)于2026年的投資計(jì)劃，中海地產(chǎn)管理層表示，需要采取積極的態(tài)勢(shì)進(jìn)行投資，大概有三個(gè)方面：“一是聚焦核心城市的核心地段，深耕厚植一線和強(qiáng)二線城市，動(dòng)態(tài)把握重點(diǎn)城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，精準(zhǔn)投資；二是要充分發(fā)揮全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)業(yè)鏈、資金充裕和城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富的綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，低溢價(jià)、多渠道地獲取優(yōu)質(zhì)的土地；三是，要堅(jiān)守投資的刻度和投資的紀(jì)律，堅(jiān)持以收定投，動(dòng)態(tài)調(diào)整�！�

招商蛇口此前也提到投資策略要“以銷(xiāo)定投”，招商蛇口管理層表示，2026年將繼續(xù)保持在重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)城市，保持以銷(xiāo)定投、精挑細(xì)選的投資原則。堅(jiān)持內(nèi)需化發(fā)展，對(duì)投資標(biāo)的物優(yōu)中選優(yōu)，每個(gè)項(xiàng)目要達(dá)到“六好”投資標(biāo)準(zhǔn)，確保資源有效投放。

一位全國(guó)性頭部房企負(fù)責(zé)市場(chǎng)研究的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱(chēng)，公司認(rèn)為，今年的土地市場(chǎng)會(huì)比此前更加分化，點(diǎn)狀的機(jī)會(huì)有，但是整體還沒(méi)有走向回暖的周期。投資上，不僅會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)表現(xiàn)還會(huì)看能力拼圖。“現(xiàn)在只有輕車(chē)熟路、供應(yīng)鏈完善的城市，我們才會(huì)去篤定地拿地，否則再好的地塊也會(huì)回避。如果放在之前，我們有些并非很熟悉城市的優(yōu)質(zhì)地塊，也會(huì)選擇沖一沖�！�

隨著投資轉(zhuǎn)向，未來(lái)房企的利潤(rùn)規(guī)�；蛟S會(huì)隨之收縮，但利潤(rùn)率的水平將更加確定，房企利潤(rùn)表也將有望迎來(lái)修復(fù)�！巴恋厥袌�(chǎng)的地價(jià)已經(jīng)非常理性，房企的毛利率也相對(duì)確定，現(xiàn)在拿地的房企也基本保持較低的融資成本，如果能夠保證去化水平，未來(lái)結(jié)算出來(lái)的利潤(rùn)也相對(duì)有質(zhì)量，利潤(rùn)率有望率先修復(fù)�！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。