01

澳聯(lián)儲再加息后，現(xiàn)在買房還是再等等？專家給出答案

隨著澳洲利率再度攀升，廣大購房者正陷入兩難境地：是該趁早入市，還是繼續(xù)持幣觀望？

分析人士指出，支持現(xiàn)在入市的理由在于，大多數預測認為今年至少還會有兩次加息，購房者可通過固定利率貸款來規(guī)避后續(xù)財務風險。

然而，也有經濟學家發(fā)出警示，持續(xù)的中東沖突可能將經濟拖入衰退，屆時房產供應增加、價格回落，未來購房門檻或許會降低。

面對這一棘手難題，Domain研究與經濟中心主管Nicola Powell認為，答案其實比預想中更簡單。

“目前環(huán)境非常不確定，這讓買家感到緊張。交易與銷售量肯定會放緩，供應開始上升——這通常是這種動態(tài)下的常態(tài)，我們可能會看到房價增長減速，甚至出現(xiàn)小幅回落?！?/p>

“但未來趨勢確實無法預測，最重要的始終是找到適合自己的房子，以自己安心的價格購入，然后果斷出手。”

以60萬澳元的房貸為例，此舉令月供負擔增加了約100澳元。

許多經濟學家現(xiàn)在認為，今年可能還有兩次加息，利率高峰可能出現(xiàn)在2026年底或 2027年初。

西太平洋銀行（Westpac）也預測，到2026年底將發(fā)生3次加息，這促使部分買家加快行動，而另一些則持觀望態(tài)度，等待時機。

Simple Finance的經濟學家兼貸款經紀Joseph Daoud建議潛在買家盡快獲得貸款預批準，以便在出現(xiàn)機會時迅速出手。

“利率預計將維持高位，通脹仍然存在，因此部分地區(qū)的房價增長可能放緩?！?/p>

但由于結構性供應受限，房價不太可能出現(xiàn)顯著下跌。那些策略性行動、盡早獲得貸款預批并果斷決策的買家，將比猶豫者更具優(yōu)勢。

“澳聯(lián)儲的決定強化了借貸成本短期內不會下降的事實。買家已面臨更嚴格的貸款能力限制，而任何未來的加息都將進一步削減他們的可負擔額。 ”

“越早取得貸款批準，你在市場中的定位就越清晰?！?/p>

但在 Propertybuyer Australia首席執(zhí)行官Rich Harvey看來，這恰恰是“反周期操作”的良機。

Harvey認為，買家可能預期利率上升會抑制需求、放緩或拖累房價，從而帶來“撿便宜”的機會，但實際情況并非如此簡單。

不同地區(qū)、城市及房產類型之間的走勢可能差異很大。

“最高的不確定性，也可能孕育最大的機會?！?/p>

“當大家因利率上升而感到恐慌時，拍賣現(xiàn)場可能只有5個競標者甚至2個，而通常會有10個。因此，‘應該現(xiàn)在買還是以后買’也許是個錯誤的問題?！?/p>

“正確的問題是：你現(xiàn)在是否有能力買房？你準備持有多久？準確把握入市時機幾乎不可能?！?/p>

“我們無法確定通脹是否因政府支出或油價持續(xù)，但澳洲經濟總體韌性很強，而且從長期來看，房產始終表現(xiàn)良好?！?/p>

不過，他們也必須確保能承擔更高利率下的還款負擔。

Daoud同時提醒謹慎行事：“我們看到買家的借貸能力因加息和生活成本壓力而下降?！?/p>

“幾個月前還能輕松獲批的家庭，現(xiàn)在可能必須重新審視預算、首付或房產類型。當前市場正在以近年未有的方式考驗買家的財務韌性?！?/p>

02

悉墨房價雙雙下跌！專家警告：普漲時代終結，市場或迎“高位反轉”

澳洲持續(xù)多年的房地產繁榮正深陷危機，繁榮表象之下，日益加劇的市場分歧正釋放出走向低迷的早期預警信號。

許多投資者開始擔憂：悉尼的房價神話是否已走向終結？

市場是否正步入崩盤前夜？

隨著澳洲房產市場邁向2026年，普漲時代宣告結束，占據全澳住房財富近六成的悉尼和墨爾本已顯露疲態(tài)，而其它二線城市仍在最后沖刺。

土地周期專家Catherine Cashmore指出，本輪土地周期預計將在2026年達到頂峰，而這一判斷已在最新的市場數據中得到印證。

盡管全澳一季度住宅價值表面增長了2.1%，但數據背后卻隱藏著冰火兩重天的真實現(xiàn)狀。

作為澳洲總值12萬億澳元房產市場的“壓艙石”，悉尼和墨爾本的市值占比高達55%至60%。

最新數據顯示，悉尼房價下跌0.2%，墨爾本下跌0.6%。當這兩大核心市場轉向時，往往預示著全澳大勢已去。

與此同時，資金正流向具有溢價潛力的其它地區(qū)：

珀斯：本季度強勁上漲7.3%

布里斯班：上漲5.1%

阿德萊德：上漲3.6%

目前澳洲已進入“分化階段”。

悉尼可能成為近期表現(xiàn)最弱的首府城市，其核心矛盾在于：高端市場的買家在持幣觀望、等待更合理的估值。

而低端市場則深受可負擔性危機困擾，大量潛在買家被徹底推向邊緣。

當市場兩端同時陷入停滯，上漲動力隨即枯竭。

相比之下，珀斯的需求依然遠超供應，市場暫未達到平衡，房價仍面臨上行壓力。

而墨爾本雖已出現(xiàn)逆轉，但有跡象顯示風險偏好型投資者正低位入場，這通常是新周期緩慢醞釀的信號。

當前的種種跡象與房地產周期末期的賣方市場特征高度吻合：價格經歷急劇飆升、技工短缺嚴重、媒體高度聚焦推高情緒，但租金收益率已被壓縮至低點，且利率環(huán)境正持續(xù)收緊。

當一線城市估值過度擴張，資金便會流向更具負擔能力的遠郊或偏遠地區(qū)中心。

政策的干預也為市場埋下了地雷。

澳洲推出的“5%首付計劃”目前已吸引約4.8萬名 首次置業(yè)者入場。然而，自2023年以來，這些買家的借貸緩沖空間已被不斷上升的利率消耗過半。

數以萬計的澳洲人采用了5%房屋首付計劃，這意味著任何市場下行都會讓他們面臨巨大風險。

如果利率壓力進一步加大，這些高杠桿家庭可能在未來12到18個月內被迫拋售。

歷史數據顯示，澳洲主要城市均會經歷繁榮與蕭條的更替。

悉尼的繁榮期已接近尾聲，而珀斯的周期驅動力來自于大宗商品和資本流動，其步調與東部各州截然不同。

值得注意的是，市場中還潛伏著政策變數。

REA Group高級經濟師Anne Flaherty與天空新聞商務編輯Ross Greenwood交流時表示，目前有關政府可能調整負扣稅和資本利得稅折扣的傳聞令市場不安。

Anne Flaherty認為，雖然此舉理論上能冷卻房價和投資者需求，但從長遠看，這會重創(chuàng)租賃市場供應，干擾新房開工進度，可謂“時機不當”。

目前悉尼、墨爾本和布里斯班的待售天數正在拉長，咨詢量下滑，部分開發(fā)商已開始套現(xiàn)離場。

在借貸能力受限的當下，澳洲房產市場已不再是閉眼買入的黃金時代。

未來的增長已被提前透支，周期重置勢在必行。

隨著資本從強勢城市輪動到區(qū)域市場，這套典型的周期理論正步入最緊繃的后期階段。

對于投資者而言，現(xiàn)在的成功取決于對各個子市場所處位置的精準判研，而非盲目入場。

03

推倒舊房賣空地竟多賺$28萬！澳房東“神操作”驚呆中介

一位墨爾本業(yè)主通過推平不到三年前買下的舊宅，僅憑拍賣剩下的一塊空地，便成功斬獲了28萬澳元的驚人溢價。

快進到三年后，業(yè)主 在推平房屋后以168萬澳元賣掉了這塊土地。

近日，位于 Niddrie 區(qū) Jackson St 46號的房產以168萬澳元的價格成交，這一結果讓中介與原業(yè)主都沒想到。

與此同時，墨爾本全市的拍賣表現(xiàn)整體疲軟，在已公布的653場拍賣中，初步清盤率僅為55%。

PropTrack 高級經濟學家 Anne Flaherty 分析指出，在當前市場環(huán)境下，這一初步結果完全在預料之中。但她警告稱，如果5月利率再次上調，市場走勢恐將進一 步惡化。

Flaherty 補充表示，對于此時入市的賣家而言，這無疑是個嚴峻的消息。

大多數 人是在伊朗沖突引發(fā)全球局勢動蕩之前制定銷售計劃的，不確定性正籠罩市場。

負責 Niddrie 這筆交易的 Barry Plant 代理人 Walter Mahch 直言，沒人能預見到這一局面。

畢竟在2023年時，帶房的同一地塊成交價僅為140萬澳元。

據了解，該業(yè)主在持有期間拆除了舊房，原計劃興建新宅，但隨后改變主意，以138萬至149萬澳元的指導價將這塊空地掛牌。

拍賣會吸引了兩名競買者激烈角逐，其他人甚至沒能獲得出價機會。

當價格僅經過 兩次抬升達到150萬澳元時，該房產便宣布on the market。

Walter Mahch 表示，盡管該地段位于區(qū)內最優(yōu)質的街道之一，且買家計劃在此興建兩棟住宅，但在當前的市場寒冬下，這一傲人的成交價簡直可以用“瘋狂”來形容。

04

利率走高、信心下滑，房價預測遭下調

受利率走高與信心疲軟雙重影響，一家大型貸款機構下調了未來幾年的房價預期。

澳新銀行（ANZ）經濟團隊因 “高利率與市場信心低迷”，重新調整了 2026 年和 2027 年澳大利亞房價預測。這一局面源于頑固的通脹，以及中東沖突帶來的持續(xù)不確定性。

澳新銀行首席經濟學家亞當?博頓（Adam Boyton）與經濟學家瑪德琳?鄧克（Madeline Dunk）發(fā)布的最新預測顯示，該行此前預計澳大利亞首府城市房價今年上漲 4.8%，現(xiàn)已下調至 2.8%。

兩位經濟學家表示，鑒于市場結構性供應緊張，房價 “不太可能” 出現(xiàn)普遍下跌，但高利率與建筑成本可能對供應形成壓制，而人口增長預計仍將保持穩(wěn)健。

他們認為，悉尼和墨爾本樓市已 “顯現(xiàn)放緩跡象”，預計 2026 年表現(xiàn)將弱于整體市場。

與此同時，近年漲幅強勁的小型首府城市（Cotality 數據顯示，西澳與昆士蘭州房價過去五年已翻倍），預計 2027 年表現(xiàn)也將走弱。

這家大型銀行的經濟團隊預計，2027 年澳大利亞首府城市房價僅將上漲 2.1%。

經濟學家在 4 月 9 日發(fā)布的《澳大利亞洞察》報告中寫道：

“自 2 月下旬中東沖突升級以來，我們對澳大利亞儲備銀行（RBA）加息路徑的預測再增 25 個基點，目前預計現(xiàn)金利率將在 5 月觸及 4.35% 的峰值?！?/p>

“這將完全回吐 2025 年降息的 75 個基點，使利率進入我們認為的緊縮區(qū)間?！?/p>

“近幾周市場信心大幅下滑，澳新銀行 – 羅伊?摩根澳大利亞消費者信心指數接近歷史低位。”

“前景不明朗疊加高利率，或在 2026 年軟化澳大利亞樓市，因此我們目前預計首府城市房價上漲 2.8%……”

最新數據顯示，購房需求已出現(xiàn)降溫跡象 —— 近期房產拍賣清盤率放緩，且在市場對利率走向預期轉變后，2025 年末樓市已表現(xiàn)疲軟。

房產分析機構 Cotality 的初步清盤率數據顯示，過去兩周拍賣清盤率均低于 60%（盡管 4 月 5 日當周的復活節(jié)長假可能對拍賣活動造成影響）。

澳新銀行經濟團隊指出，悉尼和墨爾本房價已低于 2025 年 10 月水平，兩市高端市場房產價格已連續(xù)五個月下跌。作為澳大利亞房價最高的兩座首府城市，它們對利率變動更為敏感。

該行目前預計：

• 悉尼房價今年下跌 0.7%，2027 年上漲 2.6%；悉尼上一次房價下跌還是在 2022 年，而彼時下跌主要是因為 2021 年樓市繁榮期房價曾大漲 27.7%。

• 墨爾本房價今年下跌 1.7%，2027 年上漲 2.9%。

“我們預計布里斯班、珀斯、阿德萊德和達爾文的漲幅也將放緩，這一趨勢在 2026 年末至 2027 年初會更為明顯?！?經濟團隊繼續(xù)表示。

“這些城市目前房源掛牌量極低……2026 年初房價增長依然強勁?！?/p>

“隨著年內推進，高利率、市場活動放緩以及可負擔性壓力，可能會拖累房價漲幅。我們預計阿德萊德、布里斯班和珀斯 2027 年表現(xiàn)將弱于整體?！?/p>

預測顯示，各小型首府城市房價變動如下：

• 布里斯班：2026 年上漲 9.7%，2027 年上漲 1.4%

• 阿德萊德：2026 年上漲 5.7%，2027 年上漲 0.2%

• 珀斯：2026 年上漲 12.3%，2027 年上漲 1.5%

• 霍巴特：2026 年上漲 3.7%，2027 年上漲 0.6%

• 堪培拉：2026 年上漲 1.6%，2027 年上漲 0.5%

• 達爾文：2026 年上漲 8.0%，2027 年上漲 2.6%

盡管澳新銀行因需求下滑下調了房價增長預期，但也指出，若房地產相關稅收政策出現(xiàn)調整，例如資本利得稅（CGT）下調或負扣稅受限，都可能改變當前預測。

“鑒于政策存在不確定性，我們并未在房價預測中明確納入稅收變動因素，而是將其視為一項風險來源?！?澳新銀行經濟團隊表示。

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