近期包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的多個(gè)核心城市公布了今年的供地計(jì)劃，最突出的一點(diǎn)就是宅地供應(yīng)大幅收縮，這背后反映了樓市調(diào)控的新信號(hào)。同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，今年核心城市供地縮量代表著未來(lái)宅地供應(yīng)模式和結(jié)構(gòu)的變化，將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較大的影響。

首先，先看幾個(gè)城市2026年宅地供應(yīng)數(shù)據(jù)：北京商品住宅用地供應(yīng)200-240公頃，2025年是240-300公頃；上海計(jì)劃供應(yīng)275-385公頃，2025年是375-487公頃。深圳計(jì)劃供應(yīng)90公頃，2025年是100公頃，杭州商品住宅計(jì)劃供應(yīng)267.9公頃，2025年341.8公頃?？梢钥闯?，宅地供應(yīng)普遍下降2成左右。

▲同策研究院整理

從供地模式上來(lái)看，宅地供應(yīng)下降的主要原因有兩個(gè)：供地縮量主要受到兩個(gè)核心因素的影響，一是一線(xiàn)城市的樓市已經(jīng)進(jìn)入到存量市場(chǎng)階段，存量市場(chǎng)的典型特征就是二手房交易占主導(dǎo)，以上海為例，2025年成交住宅中，二手房和新房的比例約5：1，二手房已經(jīng)是解決剛需和剛改的主要渠道，因此，新房需求更多是做中高端改善產(chǎn)品，需求自然下降。二是供地邏輯發(fā)生變化，近兩年國(guó)家推行“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)，供地量與城市新增人口及人口結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，“以需定供”是未來(lái)供地的邏輯，近幾年一線(xiàn)城市外來(lái)人口凈流入量也放緩，因此，供給跟著人口走。從當(dāng)前趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)兩年內(nèi)，一線(xiàn)城市的供地量會(huì)處于較低的水平。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，核心城市供地主要向產(chǎn)業(yè)用地傾斜，去年國(guó)家25號(hào)文，發(fā)布了推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)，文件對(duì)一線(xiàn)城市在科技、創(chuàng)新、新質(zhì)生產(chǎn)力方面提出更高的要求，因此，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展成為未來(lái)的發(fā)展方向，政策向產(chǎn)業(yè)傾斜是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體舉措。

供地模式與供地結(jié)構(gòu)的變化將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響。首先以需定供的模式能夠降低持續(xù)的庫(kù)存壓力，有利于樓市的自我修復(fù)，換句話(huà)說(shuō)，以后哪里有住房需求就在哪里供地，需要什么樣子的住房就供什么樣的土地，這對(duì)開(kāi)發(fā)商提出更高的要求，未來(lái)的新增供地主要在核心區(qū)域，并且以小型地塊為主，這提升了項(xiàng)目打造的難度，同時(shí)，核心區(qū)域還有歷史風(fēng)貌保留的要求，開(kāi)發(fā)難度和成本也較高，在好房子新規(guī)給高品質(zhì)項(xiàng)目打造提供了機(jī)會(huì)，但是值得注意的是高品質(zhì)不等于價(jià)格貴，如何做到品質(zhì)提升與客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力匹配，也是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的能力和水平。

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