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三個月均價跌掉259元/㎡,南通這波“小陽春”能持續(xù)多久?

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2026年一季度,南通市區(qū)(含崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū))新房市場供應收縮、成交小幅回暖,但回暖基礎(chǔ)并不牢固——去化周期仍在拉長,價格讓步仍是驅(qū)動成交的關(guān)鍵手段。

Part.1
供應量同比縮減11%
深度改善選擇更豐富

2026年一季度,南通市區(qū)新發(fā)16張住宅銷售許可證,累計新增供應1030套新房。

與去年同期相比,供應量縮減約11%,產(chǎn)品形態(tài)進一步向深度改善靠攏,墅類、大戶型產(chǎn)品選擇更豐富。



從板塊分布看——

? 老城區(qū):4個項目合計供應375套,為全市供應量最大板塊,其中萬濠東郡136套、濠東璟園92套、盛和觀濠別院75套、錦鴻府72套

? 原港閘:新增供應304套,全部來自云錦九璋

? 任港灣五龍匯:4個項目合計供應281套,其中南光澳門中心134套、盛和九里云和92套、澐璽祿40套、運河院子15套

? 蘇錫通:大華鉑璟灣66套

? 開發(fā)區(qū):江山鼎4套

? 創(chuàng)新區(qū)、新城區(qū)、新東區(qū):一季度均無新增供應

供應端的收縮與結(jié)構(gòu)性偏移,反映出開發(fā)商在當前市場環(huán)境下的兩重考慮:一是主動控制推貨節(jié)奏,避免加劇庫存壓力;二是聚焦核心地段與改善產(chǎn)品,以匹配有限的有效需求。

Part.2
成交量同比上漲14%
成交價下跌259元/㎡

剔除尾盤及長期滯銷項目后,一季度南通市區(qū)主力在售新房項目累計備案1437套。

與去年同期相比,成交量上漲約14%,這一漲幅主要得益于3月小陽春的明顯放量。



一季度成交前三板塊——任港灣五龍匯(289套)、老城區(qū)(272套)、創(chuàng)新區(qū)(231套)

這三個板塊也是近一年月均流速前三——任港灣五龍匯(79套)、創(chuàng)新區(qū)(70套)、老城區(qū)(67套)



然而,成交量的小幅回暖背后,是成交價的持續(xù)讓步。

據(jù)百城房價指數(shù)顯示,2026年3月,南通新建住宅樣本均價為14017元/㎡,環(huán)比下跌0.20%,同期全國百城均價環(huán)比上漲0.05%。



進一步對比——

2026年2月,南通新建住宅樣本均價為14045元/㎡,環(huán)比下跌0.33%,同期全國百城均價環(huán)比下跌0.04%。

2026年1月,南通新建住宅樣本均價為14091元/㎡,環(huán)比下跌1.29%,為當月百城最大跌幅,同期全國百城均價環(huán)比上漲0.18%。



2025年12月,南通新建住宅樣本均價為14276元/㎡,環(huán)比下跌0.87%,同期全國百城均價環(huán)比上漲0.28%。

整個2026年一季度,南通新建住宅樣本均價累計下跌了259元/㎡。

數(shù)據(jù)印證了市場“以價換量”的底色,3月銷冠遠創(chuàng)宸樾便是典型代表。這種依賴降價驅(qū)動的回暖,基礎(chǔ)并不牢固,沖量之后回調(diào)難以避免。

Part.3
去化周期仍在拉長
“隱形庫存”任重道遠

截至2026年3月末,南通市區(qū)新房狹義庫存(已獲銷許未備案)約9985套,按近一年月均385套的流速計算,去化周期約25.95個月。

再算上已入市項目未獲銷許房源,廣義庫存上升至約2.07萬套,去化周期拉長至約53.71個月。



與2024年末相比,廣義庫存去化周期延長了近5個月。這一變化的根源并非供應擴張,而是流速放緩。

根據(jù)統(tǒng)計,從2025年1月至2026年3月,市區(qū)累計供應約6056套,累計備案約6098套,供求基本平衡。

但是,2024年全年月均備案約468套,2025年則降至約388套。流速的明顯減慢,才是去化周期延長的真正推手。

除了上述“顯性庫存”,還需要關(guān)注更龐大的“隱形庫存”。

根據(jù)統(tǒng)計,截至2026年3月末,南通市區(qū)已出讓但尚未入市(以領(lǐng)取銷售許可證為準)的涉宅地塊累計已達72宗,合計土地面積約443萬㎡,規(guī)劃建筑面積約734萬㎡。

這部分土地將在未來陸續(xù)轉(zhuǎn)化為新房供應,以當前流速衡量,去化之路依然任重道遠。

下一篇,我們將發(fā)布2026年一季度成交套數(shù)TOP10榜單以及“隱形成績單”,敬請期待。

數(shù)據(jù)說明

*統(tǒng)計時間:2026年4月1日

*數(shù)據(jù)來源:通房e辦

*備案存在延遲,僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用,請注明來源「新知南通研究院」

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