何濤｜樂居北京克而瑞深度智聯(lián)北京合伙機構(gòu)總經(jīng)理

2026年北京土拍，真正的王炸地塊，終于來了。

豐臺區(qū)太平橋城中村改造項目A區(qū)FT00-0608-0001地塊，36億起拍，起始樓面價近5萬/㎡，容積率2.0，西二環(huán)-西三環(huán)之間，麗澤商務(wù)區(qū)旁，北京西站輻射圈。

這不是一塊普通的宅地，這是北京核心區(qū)存量時代里，最后一塊能做純改善的黃金寶地。

誰能拿下這塊地，誰就拿到了2026年北京改善市場的入場券，誰就定義了西三環(huán)的房價天花板。

【第一章：地塊硬實力拆解，為什么是王炸？】

先給所有同行算一筆明白賬，這塊地的價值，藏在每一個數(shù)據(jù)里。

1. 地段：三環(huán)內(nèi)的絕版孤品

行政屬豐臺，實際享西城配套。西二環(huán)到西三環(huán)之間，北京最成熟的核心城區(qū)，周邊全是老舊小區(qū)，10年沒有新增純商品住宅供應(yīng)。

北接金融街、西城外溢客群，南連麗澤金融商務(wù)區(qū)，東靠北京西站商務(wù)帶，三大高凈值客群環(huán)伺，需求端完全沒有懸念。

步行500米到地鐵9號線六里橋東站，1公里覆蓋7號線灣子站，雙地鐵+北京西站，通勤、出差、出行全維度拉滿，這就是核心區(qū)的底氣。

2.產(chǎn)品：2.0容積率的改善天選

土地面積36038.81㎡，規(guī)劃建面≤72078㎡，容積率剛好2.0。

在三環(huán)內(nèi)，2.0容積率意味著什么？

意味著可以做一梯兩戶、南北通透的板樓，主力戶型140-180㎡的純改善四居，甚至可以做部分疊拼產(chǎn)品，直接對標西城、麗澤的10萬+次新豪宅。

沒有剛需，沒有小戶型，純改善定位，客群精準，溢價空間拉滿。

3. 開發(fā)：七通一平，拿地即開工

地塊已經(jīng)完成七通一平，屬于成熟的熟地供應(yīng)。

作為太平橋城中村改造的資金平衡用地，一級開發(fā)已經(jīng)全部落地，拆遷、安置、市政配套全部搞定，拿地就能開工，最快1年就能入市，資金周轉(zhuǎn)效率極高，完全沒有開發(fā)風險。

【第二章：競標格局推演，誰是真正的玩家？】

這塊地的門檻，直接篩掉了90%的房企。

36億起拍價，核心區(qū)開發(fā)資質(zhì)，城中村改造聯(lián)動要求，注定了這是一場**央國企的頂級對決**。

第一梯隊：頭號種子選手，中鐵建（中鐵置業(yè)）

拿地概率：★★★★★

沒有任何懸念，中鐵建是這塊地的天選之子。

太平橋城中村改造項目，中鐵建本身就是核心參與方，一級開發(fā)、代建業(yè)務(wù)深度綁定，拿下二級開發(fā)權(quán)，實現(xiàn)一二級聯(lián)動，利潤空間直接拉滿。

豐臺是中鐵建的主場，京西南布局極深，軌道物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗豐富，緊鄰地鐵9號線，完全能把TOD優(yōu)勢發(fā)揮到極致。

資金實力雄厚，央企背景，完全扛得住核心區(qū)地塊的資金壓力，是政府層面最穩(wěn)妥的選擇。

第二梯隊：最強攪局者，中海地產(chǎn)

拿地概率：★★★★☆

中海，豐臺的“地主”，北京改善市場的“卷王”，絕對不會放過這塊肥肉。

中海在豐臺的瑞府、萬和書院等項目，去化速度、溢價能力全北京第一，完全吃透了豐臺改善客群的需求。

核心區(qū)+低密+改善，完全踩中了中海的拿地邏輯，中海的產(chǎn)品力，能把這塊地的價值發(fā)揮到極致，10萬+的售價，中海有絕對的信心賣爆。

唯一的變量，就是中鐵建的屬地優(yōu)勢，中海大概率會以聯(lián)合體的形式入局，截胡的可能性極高。

第三梯隊：本土國企聯(lián)盟，首開+北京城建/金隅

拿地概率：★★★☆☆

本土國企，永遠是北京土拍的兜底力量。

太平橋項目涉及麗澤控股等本土平臺，首開、北京城建作為北京本土龍頭國企，在一級二級聯(lián)動上有天然優(yōu)勢，統(tǒng)籌城市更新的能力極強。

聯(lián)合體拿地，分散資金壓力，穩(wěn)扎穩(wěn)打，是政府層面的備選方案，適合做安全牌。

第四梯隊：擴倉型央企，招商蛇口、越秀

拿地概率：★★☆☆☆

市場回暖期，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是央企的必爭之地。

招商、越秀在全國核心城市都有布局，北京核心區(qū)地塊是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)儲備，會參與報價，但大概率不會拼到最后，屬于攪局型選手。

【第三章：最終贏家預(yù)測，案名終極猜想】

1. 最終贏家：中鐵建（牽頭）+本土國企聯(lián)合體

核心邏輯：

一二級聯(lián)動的閉環(huán)優(yōu)勢，是其他房企無法比擬的。太平橋是完整的城中村改造項目，中鐵建已經(jīng)深度參與，拿下開發(fā)權(quán)，能最大化項目整體利潤，實現(xiàn)政府、企業(yè)、業(yè)主三方共贏。

央企+本土國企的組合，是北京核心區(qū)地塊的最優(yōu)解，既保證了資金安全，又能落地高品質(zhì)產(chǎn)品，是政府最認可的操盤模式。

備選方案：如果中鐵建策略保守，中海地產(chǎn)將憑借極致的產(chǎn)品力和資金效率，成為最終的截胡者。

2. 案名終極預(yù)測（結(jié)合操盤方+地塊屬性）

最大概率案名：《中鐵建·太平雅頌》

「中鐵建」錨定品牌，彰顯央企實力；

「太平」直接綁定地塊名，強化核心區(qū)位認知；

「雅頌」體現(xiàn)高端改善的產(chǎn)品調(diào)性，符合客群審美，穩(wěn)妥又高級。

備選案名（中海操盤版）：《中?！ぬ礁?/p>

延續(xù)中海高端“府系”命名邏輯，極簡大氣，直接用地名，彰顯核心區(qū)尊貴感，符合中海的產(chǎn)品調(diào)性。

備選案名（本土國企操盤版）：《首開·太平宸院》

「宸院」體現(xiàn)高端改善屬性，綁定首開本土國企品牌，適配北京客群的認知。

太平橋這塊地，不是一場簡單的土拍，而是2026年北京核心區(qū)房地產(chǎn)市場的定調(diào)之戰(zhàn)。

它的成交價格，直接決定了西三環(huán)改善市場的天花板；

它的產(chǎn)品定位，直接影響北京核心區(qū)改善產(chǎn)品的走向；

它的操盤邏輯，給所有做城市更新的房企，提供了一個完美的范本。

核心區(qū)的地，越來越少。

能拿下太平橋這塊地的房企，不僅要有錢，更要有對北京市場的深刻理解，對改善客群的精準把握，對城市更新的統(tǒng)籌能力。

讓我們拭目以待，這場北京土拍的年度大戲，誰能最終拿下這塊西三環(huán)的黃金寶地。

【樓一搏后記】

我是樓一搏，只做北京市場最硬核的地產(chǎn)研判。

關(guān)注我，第一時間跟進太平橋地塊土拍進展，拆解每一塊核心區(qū)地塊的價值邏輯。

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