作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

如果足夠便宜，那么市場就會出現(xiàn)撿漏。

如果是地板價，那么搶房也就一觸即發(fā)。

搶房搶到噴辣椒水

深圳太久沒出現(xiàn)過這樣的盛況了——中介代客排隊蹲房。

昨天（4月12日），位于深圳市龍華區(qū)龍華中心出現(xiàn)了一幕，原本由交誠意金鎖定房號規(guī)則，變成先到先得，導致大量中介擔心手中客戶選不到合適的房而連夜排隊守候在幸福城臻園的售樓部。

但由于排隊量過大，售樓部安保人員今天（4月13日）上午噴辣椒水進行驅趕，導致場面一度混亂。

（來源：幸福城臻園售樓部現(xiàn)場）

有網(wǎng)友評論，來領盒飯的演員太多了。

也有網(wǎng)友評論，現(xiàn)在的錢不好賺啊，就給幾百塊錢還得挨頓噴。

更有網(wǎng)友犀利地指出，如果真是客戶，開發(fā)商會這樣干嗎。

隨著事件的發(fā)酵，最終還是“臨時工”扛下了責任，開發(fā)商發(fā)布公告表示致歉，并處理了涉事人員。

而真正的原因是什么呢？

開發(fā)商，直接骨折出貨，對外釋放了非常低的開盤折扣——

65平米：總價區(qū)間250萬—260萬/㎡

82平米：總價區(qū)間320萬—340萬/㎡

89平米：總價區(qū)間360萬—380萬/平，

吹風折扣算下來，折后單價約3.8萬—4.8萬/㎡。

（來源：朋友圈）

要知道4月8日，幸福城臻園第二批次房源獲批預售，217套約66~90平，備案均價約44700元/㎡，總價區(qū)間約281萬～426萬。

而項目的首批房源去年7月獲批預售，861套96~163平住宅，初始備案均價約6.46萬/㎡，單價區(qū)間約5.71萬—7.11萬/㎡，總價區(qū)間約553萬—1159萬。

再往回看，與幸福城臻園相距約830米的壹灣府，2023年215套86~119平住宅備案均價約66100元/㎡，總價區(qū)間約525萬～860萬/套。

與幸福城臻園相隔約580米的壹成中心十區(qū)，2022年入市，1051套84~94平備案均價約71800元/㎡，總價區(qū)間約547萬～712萬/套。

對于這些項目而言，如今的幸福城臻園幾乎是降維式打壓。

這就相當于開發(fā)商不僅開盤直降三四十萬一套，還將龍華中心地段的價格打到了光明價。

比如位于光明區(qū)光明城板塊的中建觀玥名�。�2棟），去年10月獲批預售，192套80~106平住宅，備案均價約45100元/㎡，而總價區(qū)間約334萬～522萬/套。

再比如光明中心的深鐵睿著廣場，228套86~140平住宅，去年12月備案45000元/㎡，總價區(qū)間約326萬～724萬/㎡。

這個位置，可是龍華的優(yōu)質地段位置，項目就位于龍華最大體量的小區(qū)鴻榮源壹城中心旁，正對壹城中心9區(qū)，一路之隔就是深圳龍華超大的綜合商業(yè)龍華壹方天地，距離龍華站地鐵口約步行600米。

在過去，價格都一直領先于光明區(qū)域的項目。

如今開發(fā)商直接以光明價推盤，也就意味著，龍華中心的價格已經(jīng)進入深水區(qū)。

與此同時，幸福城臻園釋放出的折扣價即使與周邊的二手房價格相比，也要低不少。

項目周邊直線兩公里范圍內的二手房價格基本維持在3.9萬—5.5萬/㎡水平。

項目附近的次新小區(qū)成交記錄中可以看到——

2024年的華僑城四海華庭約88.03平戶型，掛盤約390萬，今年3月13日成交總價約347萬，折合單價約3.94萬/平；

2021年的壹城中心璞譽府約79.58平戶型，掛盤約420萬，今年3月13日成交總價約385萬，折合單價約4.84萬/平。

（來源：中介平臺）

而2024年的鴻榮源尚云，今年3月7日成交一套82.63平戶型，成交總價約400萬，折合單價約4.85萬/㎡。

（來源：中介平臺）

就連相隔較近的壹成中心第八區(qū)，今年3月8日一套91.04平戶型，掛盤價約499萬，實際的成交總價約460萬，折合單價約5.05萬/平。

并且該戶型，相比2月8日成交的同戶型，成交總價便宜了約5萬。

（來源：中介平臺）

相較之下，壹成中心第七區(qū)，今年1月的大戶型成交總價還能維持在約5.5萬/㎡。

（來源：中介平臺）

對比之下，幸福城臻園，就有點白菜價了。

便宜之下，有勇者撿漏，并不是什么意料之外的事。

市場上，一旦房子足夠筍，只要動作慢一點都趕不上趟。

一降再降

這波降價促銷的操作，說明如今的市場，卷價格依舊是主旋律。

作為一個體量和規(guī)模不算大的項目，雖然背不動市場趨勢的鍋，但一定程度上也反映出了市場最真實的一面——

對于產(chǎn)品力不夠強的項目，只有出其不意促銷這一條路可以走。

一方面，幸福城臻園，雖然宣傳上定位是新規(guī)后的戶型產(chǎn)品，實際戶型備案的得房率僅約75%。

并且小區(qū)01地塊容積率為9.34，02地塊容積率為8.81，容積率都超過了8，建筑最大層數(shù)達到59層。

其中一棟2單元56層，三單元26層，四單元55層，五單元56層，3棟41層，5棟辦公30層。

這樣的密度和高度，居住的實際舒適感，也要相應打上折扣。

深圳新房降容積率已經(jīng)是大趨勢，嚴格意義上，幸福城臻園還未能算得上真正意義上符合新規(guī)或者新國標標準。

與此同時，幸福城臻園的產(chǎn)品中包含了辦公、公共租賃產(chǎn)品以及回遷住宅，居住的純粹性有所欠缺。

市場還可以的時候，這些問題都能接受，市場冷寂的情況，就成了去化的阻礙。

去年首批房源入市距離現(xiàn)在已經(jīng)將近8個月，截至2026年4月13日，深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示，還剩734套，去化率還不到15%。

而在這個過程中，幸福城臻園已經(jīng)進行過大力的促銷，不僅如此，還調整過了備案價。

首次開盤，項目就釋放了約88.5折的綜合折扣（0.96*0.96*0.98*0.98折），折后單價5.2萬起，貼著市場價開盤。

到了后期順銷，經(jīng)歷了調價，截至2026年4月13日，備案均價約54900元/㎡，總價區(qū)間約469萬～984萬/套。

而去年9月進行過一次有力的促銷——

比如1-2-906房，備案價調整后約524萬，一口價479萬，便宜45萬；1-2-1201房，備案價調整后約637萬，一口價約579萬，便宜約58萬。

（來源：互聯(lián)網(wǎng)、深圳房地產(chǎn)信息平臺）

這就意味著，整體房源已經(jīng)下調了約15%的備案價格。

如今最新一批次的房源，雖然面積段上與前一批次有錯位，但整體也明顯便宜了約18.6%。

但即便降價如此，量也未能真正的跑起來。

而項目大力促銷，背后離不開兩大因素，除了去化速度慢，還有就是開發(fā)商的回款壓力。

否則，一個正常的項目，很難在短短幾個月的時間，采取如此大力的促銷及調價。

對于開發(fā)商而言，去化速度就代表著回款速度。

項目由深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司開發(fā)，在2021—2022年先后將公司股權出質給農(nóng)業(yè)銀行，并且目前出質仍在有效存續(xù)期。

（來源：天眼查）

股權出質本質就是以股權作為擔保進行融資，企業(yè)通過質押股權換取銀行貸款。

一旦后續(xù)無法按期償還債務，作為質權人的農(nóng)業(yè)銀行有權依法處置這部分股權。

在股權出質期間，相關股權不能隨意轉讓、變更或另行處置。

這個行為通常直接反映出企業(yè)存在明顯的資金需求，資金鏈偏緊。

而深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司開發(fā)的股權出質還在有效期中，這也意味著幸福城臻園的銷售回款、現(xiàn)金流狀況，直接決定了深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司能否按期償還農(nóng)業(yè)銀行借款，也直接關系到公司股權是否會被處置以及項目后續(xù)開發(fā)與交付。

在這樣的資金壓力背景下，幸福城臻園眼下的促銷，本質上是背水一戰(zhàn)。

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作者觀點，不代表格隆匯立場