文/上海進深 嚴明會

4月初，浦開云璟四期北地塊入市：均價8.5萬/㎡。

共235套房源，面積段為78㎡2房、89㎡2房和126㎡3房。

而就在2025年7月，項目南地塊首開時，均價還是92188元/㎡。

短短不到一年時間，單價出現(xiàn)約7000元/㎡的回落。一套78平的小戶型，總價直接少了五十多萬。

價格的大幅調(diào)整，使得浦開云璟的這一輪推盤迅速引發(fā)市場關(guān)注。

這個價格確實“香”。

8萬出頭就能上車浦東中環(huán)雙地鐵盤，旁邊就是萬象天地和張家浜綠地，性價比看起來很高。

橫向?qū)Ρ葋砜?，不遠處的金橋賣到了11萬 ，北蔡沖刺12萬 。而浦開云璟這一批次，直接回到了600萬級總價帶，幾乎對標(biāo)外環(huán)板塊。

過去幾年里，這個由國企浦開集團打造的超級大盤，幾乎是浦東新房市場最堅硬的堡壘，一開即罄、千人搖號，風(fēng)光無限。如今堡壘自己松動了，難免讓人多看幾眼。

幾乎在同一時間，由同一開發(fā)主體打造的開云艾尚里2-1地塊，價格也從約9.1萬/㎡回調(diào)至8.3萬/㎡。

兩個信號疊加，價格變化不再是個案，而更像是某種趨勢的前奏。

降價背后的賬本

如果拆解結(jié)構(gòu)來看，單純以“降價”定義這次調(diào)整，并不完全準(zhǔn)確。

此前南地塊約9.2萬元/㎡的均價，受到152㎡大戶型結(jié)構(gòu)的拉高影響，而小戶型本身價格基準(zhǔn)相對更低。

北地塊此次以78㎡、89㎡為主力產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)上更偏向剛需與剛改，這在一定程度上拉低了整體均價。

同時，北地塊自身的硬傷也擺在那里：更靠近城市道路，環(huán)境嘈雜；北側(cè)有高壓線；城市界面觀感不佳。

這些因素，也共同支撐了其定價下移的合理性。

讓引發(fā)老業(yè)主情緒波動的，除了價格本身，還有配置上的差異。

據(jù)業(yè)主反映，北地塊的連廊做了更好的處理，部分配置高于南地塊。這意味著：南地塊業(yè)主花更高的價格，買著相對更差的配置；北地塊新業(yè)主花更低的價格，卻可能買到更好的產(chǎn)品。

業(yè)主們在公眾號上公開發(fā)文聲討浦開集團黨委書記、董事長嚴炯浩，措辭稍顯激烈：上周承諾不降價，本周就降價，這就是國企的擔(dān)當(dāng)？

這種“背刺感”，很難讓人心平氣和。

從產(chǎn)品端來看，浦開云璟從一期賣到四期，產(chǎn)品幾乎沒怎么進步，戶型格局和產(chǎn)品上也是舊規(guī)時代的思路，靠送飄窗、算一半陽臺面積這類老套路，裝修標(biāo)準(zhǔn)、配置都很一般，放在今天的新房市場里，只能算基礎(chǔ)水平。

在浦東新房產(chǎn)品力全面躍升的當(dāng)下，翡雲(yún)悅府、西派海上等項目在公區(qū)、架空層、會所、審美上不斷刷新標(biāo)準(zhǔn)。而浦開云璟四期，既無會所，也無架空層。

有人在網(wǎng)上直言：

買浦開云璟就買100期，越等越降，越等質(zhì)量越好。

這話說得有點極端，但確實點出了一個尷尬的現(xiàn)實。

熱銷背后的爭議

事實上，圍繞項目的爭議并非始于本輪推盤。

浦開云璟在上海新房市場里的分量，確實不輕。浦東新盤火熱程度天說第二，絕對沒人敢說第一。

從2023年首次入市至今，這個項目已經(jīng)完成了七次開盤。一期開云明月華庭認購率約462%，入圍分高達79.35分；二期開云星薈華庭吸引2190組客戶認購，認購率353%；三期開云湖璟華庭同樣三開三罄，累計認購人數(shù)達到1735組。

最新的四期開云錦悅?cè)A庭同樣在2025年分兩批入市，均價約9.2萬 /㎡。首批次觸發(fā)積分，入圍分54.8分；第二批次雖未達積分門檻，但認購率仍有166%，開盤當(dāng)天去化約188套，去化率超九成。

從過往交付及施工階段反饋來看，不同批次均曾引發(fā)過業(yè)主的不滿。

例如，一期交付，業(yè)主發(fā)現(xiàn)新風(fēng)系統(tǒng)與合同承諾不符，缺少全熱交換器，運行時噪音巨大；二期業(yè)主指出，宣傳時寫“三菱”電梯，交付變成了“上海三菱”，淋浴間面磚選用了“斑點狗”水磨石材質(zhì)；三期更是在施工階段就被業(yè)主反映室內(nèi)鋼筋外露、剪力墻根部脹模剔鑿、墻根翻邊缺失等問題。

四期南業(yè)主吐槽：三期有前置凈水，四期南沒有；三期有樓道瓷磚，四期南沒有；三期有智能馬桶，四期南倒是有300大洋的馬桶；三期有美妝冰箱，四期沒有！一期二期難以望其項背，三期也是吊打四期。

《2025年12月本市建筑工地“四不兩直”安全檢查情況通報》明確列出了危大工程管控、高墜防護、臨電管理等六大類突出問題，而在問題突出的建筑工地清單中，浦開云璟四期赫然在列。

從2023年到2026年，浦開云璟走過了神盤的巔峰，也走到了爭議的十字路口。

當(dāng)一個項目開始用降價來維持流速，當(dāng)質(zhì)量爭議不再是個案而是系統(tǒng)性暴露，當(dāng)同區(qū)域競品在產(chǎn)品力上不斷拉開差距，這個曾經(jīng)被稱為“浦東白月光”的項目，還能在多少購房者心里，繼續(xù)做那道白月光？