4月13日，深圳龍華區(qū)幸福城臻園項(xiàng)目3棟住宅樓開盤銷售，因現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)人數(shù)較多，其間出現(xiàn)保安對(duì)人群噴灑辣椒水，場(chǎng)面一度陷入混亂，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

事件發(fā)生后，深圳龍華區(qū)相關(guān)政府部門迅速介入。4月13日晚間，深圳龍華區(qū)微信公眾號(hào)“深圳龍華”發(fā)布消息稱，龍華區(qū)已經(jīng)成立由區(qū)住建、市監(jiān)、公安等部門組成的聯(lián)合調(diào)查組，對(duì)該樓盤涉及的現(xiàn)場(chǎng)銷售相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查。

目前，公安機(jī)關(guān)已依法對(duì)涉事保安人員楊某某予以行政拘留。住建部門也已約談項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司，責(zé)令其立即采取整改措施。市監(jiān)部門對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)價(jià)格備案情況展開調(diào)查。

當(dāng)日，開發(fā)商深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司發(fā)布致歉信稱：“本次開盤期間現(xiàn)場(chǎng)人氣超出預(yù)期，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)秩序出現(xiàn)短暫的混亂，影響了大家的購(gòu)房體驗(yàn)，我們深表愧疚”。同時(shí)，該開發(fā)商也表示“嚴(yán)肅處理涉事人員，妥善做好致歉及相關(guān)善后工作”。

據(jù)“深圳龍華”官方發(fā)布，接下來(lái)，龍華區(qū)也將全面開展房地產(chǎn)銷售行為專項(xiàng)整治，全力維護(hù)群眾利益及社會(huì)公共秩序。

“深圳龍華”公眾號(hào)截圖

搶購(gòu)因?yàn)閮r(jià)格“跳水”？業(yè)內(nèi)：開發(fā)商因去化不佳而降價(jià)

深圳住建委官方網(wǎng)站顯示，幸福城臻園項(xiàng)目3棟住宅樓于2026年4月8日取得預(yù)售證。本次開盤共推出217套房源。

據(jù)深圳當(dāng)?shù)匾幻薪榻榻B：“幸福城臻園項(xiàng)目此次推出的房源主要為65平方米、82平方米、89平方米的產(chǎn)品，售價(jià)從上一期的單價(jià)6.5萬(wàn)降至4.5萬(wàn)左右，因大幅降價(jià)而引發(fā)搶購(gòu)，來(lái)?yè)屬?gòu)的主要是沖著小戶型購(gòu)買的，小戶型總價(jià)約250萬(wàn)，目前已經(jīng)售罄?！?/p>

對(duì)于引發(fā)搶購(gòu)的原因，深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉分析稱：“幸福城臻園項(xiàng)目引發(fā)搶購(gòu)原因主要有幾個(gè)方面，一是項(xiàng)目大幅降價(jià)，備案價(jià)由去年的6.5萬(wàn)降到本次的4.5萬(wàn)，相對(duì)周邊競(jìng)品價(jià)格具有明顯優(yōu)勢(shì)；另一方面，本次備案產(chǎn)品以剛需為主，主要為65平方米、82平方米、89平方米的產(chǎn)品，其中小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)較為稀缺，且折后單價(jià)不到4萬(wàn)，總價(jià)250萬(wàn)起，對(duì)剛需吸引力較大。”

不到一年的時(shí)間，該項(xiàng)目的均價(jià)從6.46萬(wàn)/平方米降至4.47萬(wàn)/平方米，降價(jià)接近三分之一，相比同類型新盤也屬于“大幅度”降價(jià)。

記者查詢深圳住建委官網(wǎng)顯示，2025年7月這一批房源尚有不少房源處于“期房待售”的狀態(tài)，其中三單元一套待售期房的單價(jià)約為6.37萬(wàn)元。

對(duì)于降價(jià)銷售的原因，鄒少偉表示：“項(xiàng)目自2025年7月取證以來(lái)整體去化不理想，中間雖降過(guò)一次價(jià)，但效果不佳，開發(fā)商為加速去化回籠資金只能降價(jià)促銷。”

“先到先得” ？開發(fā)商“饑餓營(yíng)銷”越過(guò)了合規(guī)邊界

業(yè)內(nèi)人士指出，該項(xiàng)目開發(fā)商在銷售方式上采取“先到先得”的做法客觀上加劇了“搶房”的行為。

對(duì)此，開發(fā)商深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司發(fā)布致歉信稱，本次開盤期間現(xiàn)場(chǎng)人氣超出預(yù)期，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)秩序出現(xiàn)短暫的混亂，影響了大家的購(gòu)房體驗(yàn)，深表愧疚。

幸福城|臻園公眾號(hào)截圖。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“開發(fā)商營(yíng)銷為何從搖號(hào)轉(zhuǎn)向‘先到先得’，主要原因在于開發(fā)商在營(yíng)銷策略上想出奇招，故意制造奇貨可居的信號(hào)，使市場(chǎng)注意力集聚在本項(xiàng)目，從而獲得市場(chǎng)銷售的效果?！?/p>

對(duì)于開發(fā)商的做法，李宇嘉進(jìn)一步表示：“雖然‘先到先得’本身不違規(guī)，但在此次事件中，開發(fā)商的操作越過(guò)了合規(guī)的邊界，主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：一是觸碰了‘安全底線’（涉嫌違規(guī)），根據(jù)《大型群眾性活動(dòng)安全管理?xiàng)l例》等法規(guī)，舉辦大型活動(dòng)必須有完善的安保預(yù)案?，F(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)混亂、踩踏風(fēng)險(xiǎn)，甚至保安使用辣椒水，說(shuō)明開發(fā)商未盡到安全保障義務(wù)。龍華區(qū)住建局約談企業(yè)并責(zé)令整改，正式認(rèn)定其在現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)上存在重大過(guò)失。二是，可能涉嫌‘虛假宣傳’‘饑餓營(yíng)銷’。如果開發(fā)商明知房源數(shù)量與排隊(duì)人數(shù)嚴(yán)重不匹配，卻不啟動(dòng)分流或搖號(hào)，反而默許混亂以制造‘搶房噱頭’，這涉嫌違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》中關(guān)于不得制造緊張氣氛的規(guī)定?！?/p>

同時(shí)，在監(jiān)管層面，針對(duì)新房認(rèn)籌人數(shù)較多的情況，一線城市比如上海在認(rèn)購(gòu)規(guī)則中明確，在樓盤上市認(rèn)購(gòu)組數(shù)超過(guò)可售房源套數(shù)一定比例時(shí)，將采取計(jì)分排序的方法，選取進(jìn)入公證搖號(hào)選房的購(gòu)房人。

鄒少偉也指出，上述開發(fā)商采取“先到先得”的營(yíng)銷做法并不是深圳市場(chǎng)的主流，其表示：“先到先得可以營(yíng)造熱鬧氛圍，但需要強(qiáng)化組織管理，維護(hù)秩序。目前深圳樓市多數(shù)開發(fā)商依然采取公證搖號(hào)的銷售模式，更為公平公正，也能杜絕插隊(duì)占位沖突等各種亂象。”

此外，幸福城臻園降價(jià)銷售是否通過(guò)備案？對(duì)此，據(jù)“深圳龍華”發(fā)布消息，深圳市監(jiān)部門已對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)價(jià)格備案情況進(jìn)行調(diào)查。

李宇嘉表示：“按照商品房預(yù)售管理規(guī)則，單次售價(jià)調(diào)整幅度超過(guò)15%就要重新備案。近年來(lái)，隨著市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)頻繁，為了促進(jìn)銷售，該規(guī)則執(zhí)行有所放寬。該案例造成了較壞的影響，使得市場(chǎng)對(duì)片區(qū)價(jià)格中樞的認(rèn)識(shí)再次調(diào)整。盡管個(gè)案會(huì)獲得銷售短期業(yè)績(jī)，但會(huì)對(duì)片區(qū)內(nèi)其他類似項(xiàng)目和二手房?jī)r(jià)格造成明顯的沖擊。”

專家:“大幅降價(jià)是局部個(gè)案” 今年深圳樓市整體趨穩(wěn)

對(duì)于幸福城臻園大幅降價(jià)的做法，業(yè)內(nèi)人士指出：雖然市場(chǎng)仍然在調(diào)整，但是大幅降價(jià)是局部個(gè)案。

鄒少偉告訴記者：“大幅降價(jià)算是局部個(gè)案，更多還是小范圍調(diào)整，節(jié)后不少項(xiàng)目小幅降價(jià)促銷，效果不錯(cuò)。目前深圳樓市依然延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)依然處于筑底過(guò)程中，以價(jià)換量依然是市場(chǎng)主旋律?！?/p>

同時(shí)，幸福城臻園所在的龍華區(qū)庫(kù)存量較高，新盤供應(yīng)集中導(dǎo)致去化壓力大。李宇嘉指出：“據(jù)深圳住建局的最新數(shù)據(jù)，截至2026年3月末，龍華新房庫(kù)存高達(dá)7091套，占全市新房庫(kù)存總量的近三成，穩(wěn)居全市第一。今年龍華還有20多個(gè)新盤排隊(duì)入市，市場(chǎng)供應(yīng)將進(jìn)一步增加?！?/p>

從整體市場(chǎng)來(lái)看，今年以來(lái)，深圳樓市整體趨穩(wěn)。尤其是在“金三”的窗口期，深圳一、二手房成交量都有攀升。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2026年3月，深圳一、二手商品房合計(jì)成交11851套，環(huán)比上升117.1%，為近一年次新高。其中，一二手住宅合計(jì)成交7898套，環(huán)比上升117.2%。

對(duì)于接下來(lái)深圳樓市的走勢(shì)，李宇嘉分析稱：“接下來(lái)，4月份會(huì)延續(xù)小陽(yáng)春的熱度，但整體市場(chǎng)情緒會(huì)隨著前期積累需求的釋放、季節(jié)性購(gòu)房需求的減弱而消退。一季度以二手房為主。二季度，新房供給會(huì)增加，特別是新規(guī)產(chǎn)品會(huì)面世，新房之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇。如果一季度二手房活躍能帶動(dòng)二季度賣舊買新、賣小買大的換房需求，市場(chǎng)循環(huán)起來(lái)，交易規(guī)模有望獲得不錯(cuò)表現(xiàn)?！?/p>

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩 編輯 陳莉 校對(duì) 穆祥桐