來源：市場資訊

（來源：中國地產(chǎn)基金百人會）

近日，深圳發(fā)布《深圳市既有非居住建筑物功能轉(zhuǎn)換實施辦法》（下稱《實施辦法》），為閑置的商業(yè)、辦公、廠房等非居住建筑打開了功能轉(zhuǎn)換的大門。

2026年3月24日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《實施辦法》，允許符合條件的非居住建筑在不改變土地性質(zhì)、不補繳地價的前提下，享受為期5年的過渡期政策，轉(zhuǎn)換為市場急需的公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)空間等功能。《實施辦法》自3月26日起施行，有效期5年。

針對“改什么”和“改多久”，《實施辦法》推出了“正面清單管理制度”和“5年過渡期”的政策紅利，入選正面清單的項目，在5年的過渡期內(nèi)無需補繳土地價款。

5年期滿后，項目可以選擇續(xù)期（最長10年）或按新功能申請完善土地用途變更手續(xù)，屆時再按規(guī)定補繳地價。

《實施辦法》的出臺，是深圳主動對接國家戰(zhàn)略、破解城市發(fā)展瓶頸、滿足群眾民生關(guān)注的系統(tǒng)性制度回應(yīng)。

從城市發(fā)展需求看，深圳是全國所有超大城市里最早邁入“存量發(fā)展”時代的城市，2012年，深圳市存量開發(fā)建設(shè)的規(guī)模歷史性地超過了新增規(guī)模。

深圳土地開發(fā)強度高，部分工業(yè)、商業(yè)、辦公等非居住建筑物因產(chǎn)業(yè)迭代和消費轉(zhuǎn)型導(dǎo)致低效空置，新增公共服務(wù)設(shè)施用地極為緊缺，“有空間沒有用”與“有需求沒空間”的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出。

哪些建筑能進行功能性轉(zhuǎn)換？

《實施辦法》創(chuàng)新建立“正面清單+分檔管控”的轉(zhuǎn)換范圍體系，明確了存量建筑往哪個方向走，同時“正面清單”采用滾動式的、動態(tài)修訂的模式，根據(jù)城市發(fā)展需要適時進行態(tài)修訂，實現(xiàn)精準引導(dǎo)。目前包括三大類：

第一，明確“鼓勵做”的轉(zhuǎn)換方向——納入正面清單，享受5年過渡期免補繳地價。

包括：①公共服務(wù)設(shè)施（文化、體育、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、行政管理等）及社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施（養(yǎng)老托育、社區(qū)助餐、家政便民、健康服務(wù)、體育健身、文化休閑、兒童游憩等）；

②市政設(shè)施（給水、排水、電力、通信、燃氣、環(huán)衛(wèi)、消防站等）；

③交通設(shè)施（公交場站、社會停車場等）；

④中、高等院校統(tǒng)一管理的學(xué)生宿舍；

⑤科研設(shè)施（大科學(xué)裝置、國家重點實驗室等）；

⑥商業(yè)、辦公、旅館業(yè)建筑物相互轉(zhuǎn)換；

⑦廠房、研發(fā)用房、倉庫、物流建筑物相互轉(zhuǎn)換；

⑧發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)。

第二，明確“有條件做”的轉(zhuǎn)換方向——市場有需求，但應(yīng)按規(guī)定補繳地價。

包括：①公共服務(wù)、市政和交通設(shè)施建筑物，在符合土地混合使用比例規(guī)定的前提下，可轉(zhuǎn)換為商業(yè)或廠房、倉庫、物流；

②廠房、研發(fā)用房、倉庫、物流建筑物，在符合土地混合使用比例規(guī)定的前提下，可轉(zhuǎn)換為商業(yè)。這類轉(zhuǎn)換雖需補繳地價，但相比傳統(tǒng)土地用途變更路徑，仍大幅簡化了審批流程。

第三，明確“不能做”的底線約束。轉(zhuǎn)換范圍并非無禁區(qū)。

政策明確：功能轉(zhuǎn)換不得改變原土地使用性質(zhì)、年限及主體；不得影響剩余建筑物的正常使用；工業(yè)用地和存放危險品的倉儲用地，若轉(zhuǎn)換后會對公共環(huán)境產(chǎn)生嚴重干擾、污染或安全隱患，則不得申請轉(zhuǎn)換。

通過“正面清單+分檔管控”，《實施辦法》既為市場劃定了清晰可預(yù)期的轉(zhuǎn)換路徑——想做民生設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、科研教育，政策敞開懷抱；想做商業(yè)經(jīng)營，有條件放行；觸碰安全底線、民生底線，堅決禁止。

深圳市規(guī)劃和自然資源局城市和建筑設(shè)計處三級調(diào)研員陳貞表示，《實施辦法》既為公益性、準公益性轉(zhuǎn)換項目提供了低成本試水期；又通過地價杠桿引導(dǎo)市場資源精準流向民生短板和產(chǎn)業(yè)升級領(lǐng)域，實現(xiàn)了政策精準性、財政可持續(xù)性、市場可操作性的有機統(tǒng)一。

來源：深視新聞