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//前言//

房?jī)r(jià)還在漲，

但真正的風(fēng)暴或許才剛剛開始。

表面繁榮之下，

利率回升與債務(wù)堆積，

正在悄然醞釀一場(chǎng)更大的危機(jī)。

70%地區(qū)房?jī)r(jià)仍在上漲，

樓市進(jìn)入“兩速分化”

在加息陰影與全球動(dòng)蕩的雙重夾擊下，很多人以為澳洲房?jī)r(jià)將迅速降溫。

然而現(xiàn)實(shí)卻出人意料——大多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)依然在上漲，一場(chǎng)“逆勢(shì)上行”的樓市格局，正在悄然展開。

圖片來(lái)源：Real Estate

盡管利率持續(xù)上行、全球經(jīng)濟(jì)不確定性加劇，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)普遍下跌。

根據(jù)PropTrack最新估值數(shù)據(jù)，在過(guò)去三個(gè)月中，全國(guó)約70%的郊區(qū)房?jī)r(jià)仍在上漲，單元式住宅價(jià)格上漲的比例也達(dá)到約71%。

其中，漲幅最明顯的并非傳統(tǒng)高端區(qū)域，而是價(jià)格更親民的偏遠(yuǎn)地區(qū)以及大城市外圍板塊。這些區(qū)域由于入門門檻較低，在當(dāng)前環(huán)境下反而成為買家的主要目標(biāo)。

從城市表現(xiàn)來(lái)看，各地呈現(xiàn)出明顯分化。墨爾本整體依然穩(wěn)健，378個(gè)郊區(qū)房?jī)r(jià)上漲，僅少數(shù)區(qū)域持平或小幅回落。

新州市場(chǎng)則“冷熱不均”，悉尼部分區(qū)域繼續(xù)上漲，但也有區(qū)域出現(xiàn)下跌；整體來(lái)看，約40%的悉尼郊區(qū)房?jī)r(jià)仍在增長(zhǎng)。

南澳表現(xiàn)強(qiáng)勁，多個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)；珀斯則繼續(xù)成為全國(guó)最強(qiáng)勁的上漲市場(chǎng)之一。

即便在金融市場(chǎng)波動(dòng)、借貸成本上升的背景下，房?jī)r(jià)依然具備韌性。

圖片來(lái)源：Real Estate

業(yè)內(nèi)人士指出，核心原因在于長(zhǎng)期存在的住房供應(yīng)不足問題。房源緊缺，使得市場(chǎng)即便需求有所降溫，也難以出現(xiàn)大幅下跌。

此外，政府政策也在持續(xù)提供支撐。例如“首次置業(yè)擔(dān)保計(jì)劃”等措施，正推動(dòng)大量首次購(gòu)房者進(jìn)入仍然負(fù)擔(dān)得起的區(qū)域，進(jìn)一步支撐底部市場(chǎng)需求。

雖然整體房?jī)r(jià)仍在上漲，但市場(chǎng)內(nèi)部已明顯出現(xiàn)分化，形成典型的“兩速樓市”。

在入門級(jí)市場(chǎng)，需求依然強(qiáng)勁。面對(duì)不確定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，越來(lái)越多買家傾向于“撿漏”，尋找性價(jià)比更高的房源。這種“底部需求”成為支撐房?jī)r(jià)的重要力量，即使?jié)q幅較去年放緩，但整體仍保持上行趨勢(shì)。

但在高端市場(chǎng)，情況則完全不同。高價(jià)房買家往往更加謹(jǐn)慎，且具備更強(qiáng)的等待能力。在利率上升、貸款成本增加的背景下，即便是高收入群體，也開始重新評(píng)估大額負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)。

這種觀望情緒，已經(jīng)開始對(duì)高端市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。

例如在昆州部分高端郊區(qū)，短短12周內(nèi)房產(chǎn)價(jià)值縮水高達(dá)32.5萬(wàn)澳元；

悉尼內(nèi)環(huán)公寓價(jià)格也出現(xiàn)回落；

布里斯班和墨爾本部分優(yōu)質(zhì)區(qū)域同樣錄得下跌。

拍賣市場(chǎng)也能反映這種變化。雖然整體成交價(jià)格仍在上漲，但看房人數(shù)與競(jìng)拍熱度正在下降，市場(chǎng)情緒明顯趨于謹(jǐn)慎。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這種分化格局短期內(nèi)仍將持續(xù)：剛需市場(chǎng)因供應(yīng)不足而保持韌性，而高端市場(chǎng)則更容易受到利率與信心波動(dòng)的影響。

“史詩(shī)級(jí)違約潮”逼近，

利率反彈下的真正風(fēng)險(xiǎn)

然而，在房?jī)r(jià)表面堅(jiān)挺的背后，一場(chǎng)更深層的金融風(fēng)險(xiǎn)正在逐步積累。

隨著通脹再次抬頭，全球央行正在重新轉(zhuǎn)向加息路徑。

澳央行在經(jīng)歷2025年的降息周期后，已重新進(jìn)入“抗通脹模式”，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)今年5月將再次加息，并可能在年內(nèi)累計(jì)加息約56個(gè)基點(diǎn)，將現(xiàn)金利率推升至約4.65%，甚至不排除升至5%以上的可能。

這一變化的根源，在于通脹并未真正消退。、

此前通脹下降，很大程度上來(lái)自供應(yīng)鏈恢復(fù)帶來(lái)的商品價(jià)格回落，而這種“暫時(shí)性紅利”已經(jīng)消失。

圖片來(lái)源：Real Estate

當(dāng)前更棘手的是服務(wù)業(yè)通脹，其與工資密切相關(guān)，并未回歸疫情前水平。

與此同時(shí)，政府支出持續(xù)高企，勞動(dòng)力市場(chǎng)緊張，進(jìn)一步推高工資與物價(jià)，形成頑固的通脹壓力。

在這種背景下，利率上行周期可能遠(yuǎn)未結(jié)束。而真正的沖擊，將來(lái)自債務(wù)端。

大量企業(yè)與借款人在2020至2021年低利率時(shí)期舉債，當(dāng)時(shí)融資成本接近零，而這些債務(wù)通常為5至7年期限。如今正陸續(xù)到期，面臨“高利率再融資”的現(xiàn)實(shí)沖擊。

尤其是中小企業(yè)和邊際借款人，當(dāng)初依賴寬松信貸標(biāo)準(zhǔn)獲得融資，如今卻要在更嚴(yán)格的環(huán)境中償還或續(xù)借，風(fēng)險(xiǎn)迅速積聚。

事實(shí)上，上一輪潛在違約潮原本已在醞釀，但在2024至2025年的降息周期中被“暫時(shí)掩蓋”。如今隨著利率再次上行，這些問題正在重新浮出水面，甚至可能演變?yōu)樽匀蚪鹑谖C(jī)以來(lái)最嚴(yán)重的一輪違約周期。

更令人擔(dān)憂的是，如果通脹預(yù)期失控，可能引發(fā)“工資—物價(jià)螺旋”，迫使央行采取更激進(jìn)的加息措施。極端情況下，利率大幅上升將直接打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)和高杠桿借款人，違約與破產(chǎn)數(shù)量可能迅速攀升。

對(duì)于澳洲而言，這不僅是金融問題，更是政策問題。

長(zhǎng)期高支出、低效率的財(cái)政結(jié)構(gòu)，使得通脹難以回落，也限制了利率下降的空間。一旦政策無(wú)法及時(shí)調(diào)整，市場(chǎng)或?qū)⑼ㄟ^(guò)一場(chǎng)深度衰退來(lái)“被動(dòng)修正”，其代價(jià)將是需求崩塌與大規(guī)模違約。

本周清盤率

悉尼

墨爾本

布里斯班

阿德萊德

堪培拉

最后

在加息預(yù)期與經(jīng)濟(jì)不確定性加劇的背景下，

澳洲樓市并未如預(yù)期般全面下行，

而是走向更復(fù)雜的分化階段。

真正的風(fēng)險(xiǎn)，

或許不在“是否下跌”，

而在于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的悄然改變。

Ref：

https://www.realestate.com.au/news/property-prices-still-growing-in-most-australian-suburbs-despite-rate-fears/?campaignType=external&campaignChannel=syndication&campaignName=ncacont&campaignContent=&campaignSource=newscomau&campaignPlacement=realestatemodule

https://www.afr.com/markets/equity-markets/prepare-for-the-mother-of-all-default-cycles-20260410-p5zmvj

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