北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想今年在豐臺(tái)或石景山買套總價(jià)不超400萬(wàn)的房子，主要用于孩子上學(xué)和自住。有昌平的京籍，老大在昌平上小學(xué)三年級(jí)，老二上幼兒園小班。計(jì)劃等老二上小學(xué)時(shí)用，同時(shí)讓老大轉(zhuǎn)學(xué)過(guò)來(lái)。優(yōu)先程度是，學(xué)區(qū)＞居住環(huán)境＞地段＞房齡＞保值＞面積。地段離地鐵不太遠(yuǎn)就行（步行2公里以內(nèi)），面積能住下一家四口就行（兩居、50平往上）。

三個(gè)問(wèn)題：

1、二手房買哪個(gè)片區(qū)或小區(qū)比較合適？

2、買新房有沒(méi)有可能性？

3、從往年房市來(lái)看，今年什么時(shí)候買合適？

A：

1、您這要求有點(diǎn)兒高了，我估計(jì)幫不上什么忙。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，您家老大既然是三年級(jí)，那就是2023年最高峰期入學(xué)的。那無(wú)論哪年轉(zhuǎn)學(xué)都是同一屆，所有的好學(xué)校都不太可能有空余學(xué)位。就算有，那人家政保的還不夠分的呢，很難說(shuō)會(huì)留給轉(zhuǎn)學(xué)生。

而且到目前為止，北京只有朝陽(yáng)區(qū)是單校劃片為主，用房子選學(xué)校的概率才大些。豐臺(tái)和石景山都說(shuō)不好，跨區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)都必定是派位，只能看運(yùn)氣了。

二寶好說(shuō)，常規(guī)建議是石景山，京源和景遠(yuǎn)學(xué)區(qū)兩個(gè)為主，學(xué)校放到東西海也肯定中上，學(xué)區(qū)溢價(jià)也不高。豐臺(tái)的學(xué)區(qū)房現(xiàn)在也就是方莊的十八中學(xué)區(qū)，北大地因?yàn)檫M(jìn)入十二中的概率下降，所以不太算學(xué)區(qū)房了，只能說(shuō)是小學(xué)都挺好。另外是東高地航天宿舍區(qū)，學(xué)校資源挺好，但這里不算普遍意義上的學(xué)區(qū)房。

這就是豐臺(tái)和石景山的情況，我不敢建議，只能是家長(zhǎng)選擇。最好是先問(wèn)問(wèn)教委，看轉(zhuǎn)學(xué)的成功概率有多少吧。否則倆區(qū)的好學(xué)校都不多，一旦派入普校那就看自己的感受了。

3、新房除了東西海之外，都沒(méi)有學(xué)區(qū)房的概念。而且新房也是沒(méi)有劃學(xué)區(qū)的，只有在派出所辦完手續(xù)+可以落戶之后。教委才能確定學(xué)區(qū)，也才能聊轉(zhuǎn)學(xué)的事兒，否則只能家長(zhǎng)自己解決。

其他區(qū)的新房都是只有名校概念，或者說(shuō)都是掛牌兒校，是否能成為真正的名?？闯煽?jī)吧。到目前為止，朝石豐的成功案例不多，豐臺(tái)更少。

4、往年房市，那肯定是年底啊，樓市相對(duì)最低迷的時(shí)候。學(xué)區(qū)房也可以關(guān)注五六月份，也就是信息采集之后，該買的家庭都買了，沒(méi)買的也來(lái)不及了，此時(shí)有可能房?jī)r(jià)+溢價(jià)低些。

5、總之您這要求有點(diǎn)兒高，主要是轉(zhuǎn)學(xué)不太好辦。一般來(lái)說(shuō)轉(zhuǎn)學(xué)都是東西海為主，就算進(jìn)不去對(duì)口學(xué)校，那下限也是有托底的。另外就是朝陽(yáng)的單校學(xué)區(qū)，至少在小升初是概率很大的。豐臺(tái)石景山不太好說(shuō)了，要不您先問(wèn)問(wèn)石景山的吧，京源學(xué)區(qū)和景山遠(yuǎn)洋。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)：半年多前跟您咨詢過(guò)孩子升學(xué)問(wèn)題。孩子今年4歲半，2028年上小學(xué)，目前已辦理朝陽(yáng)區(qū)集體戶落戶。我們?cè)居?jì)劃租房入學(xué)，近期全家商量后，感覺(jué)也可以考慮購(gòu)房，總預(yù)算400-500萬(wàn)，想在2028年前買房，爭(zhēng)取更好的學(xué)校資源。

之前僅鎖定朝陽(yáng)區(qū)，租房很難進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校；現(xiàn)在可跨區(qū)選擇，反而目標(biāo)模糊、沒(méi)有清晰路徑。對(duì)其他城區(qū)入學(xué)政策了解不多，也擔(dān)心買房后無(wú)法匹配心儀學(xué)校。懇請(qǐng)您指點(diǎn)，該按什么思路規(guī)劃區(qū)域、房產(chǎn)與學(xué)校選擇，兼顧確定性與性價(jià)比？

之前比較看好王四營(yíng)焦化廠附近的十一朝陽(yáng)學(xué)校，它教學(xué)理念新穎，又是九年一貫制，買房基本就能上，對(duì)孩子來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)的選擇，而且那邊是次新房，居住條件和小區(qū)環(huán)境也比老破小舒服很多。

但也有不少顧慮：學(xué)校是新成立的，還沒(méi)有成績(jī)，不確定以后能不能成為朝陽(yáng)的熱門(mén)學(xué)校；另外地理位置比較偏，周邊配套不完善，我們通勤單程可能要一個(gè)多小時(shí)，老人過(guò)來(lái)幫忙帶孩子平時(shí)出行也不方便。

家里人覺(jué)得，既然要花錢(qián)買房，不如直接買東西海更好的學(xué)區(qū)。但我擔(dān)心東西海好學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)更高，居住條件會(huì)很差，而且現(xiàn)在多校劃片、陽(yáng)光派位，就算買了房也未必能上到心儀的好學(xué)校，再加上我對(duì)那邊的升學(xué)路徑也不太了解。

我們是剛從外地過(guò)來(lái)的，對(duì)北京的很多政策都不熟悉，還有一年時(shí)間可以研究考慮，想請(qǐng)您幫忙分析一下，我們這種情況該怎么選擇更合適？

A：

1、什么思路？這首先看您的主要需求吧。如果是學(xué)區(qū)為主，那首選西城，因?yàn)樯舷尴孪薅几哂诔?yáng)。東城的話不是太建議，因?yàn)樯舷薷?yáng)的高分段差不多，只是下限明顯高于朝陽(yáng)。但是朝陽(yáng)的優(yōu)勢(shì)是單校劃片，那確定性就高于東城，所以各有所長(zhǎng)吧，沒(méi)必要去東城花更多的錢(qián)。

如果是居住為主，那就是首選王四營(yíng)的了，居住體驗(yàn)肯定好，性價(jià)應(yīng)該是正常值。但這里到目前為止不算學(xué)區(qū)房，是否成為名校不好說(shuō)。畢竟全北京的名校分校多了，但真正成為名校的寥寥無(wú)幾。朝陽(yáng)到目前為止就是人朝+清朝，其他的都中等吧。

兼顧的話那就是朝陽(yáng)的幾所頭部校。按您的預(yù)算來(lái)說(shuō)，在不考慮通勤的情況下，人朝西區(qū)、清朝和陳分都相對(duì)合適，學(xué)校好，也都是九年校。溢價(jià)來(lái)講人朝應(yīng)該還是高點(diǎn)兒，陳分居中，清朝算性價(jià)比最高的，但房子也是最老的，看您的選擇吧。嘉銘西區(qū)則是溢價(jià)不低，我認(rèn)為不算性價(jià)比高的。

其他的學(xué)區(qū)也看自己選擇，朝外和白小80還有陳本的溢價(jià)最高，跟東西海差不多。帝景和嘉銘東區(qū)的都是房?jī)r(jià)太貴，人朝東區(qū)的更貴，不太合適。

2、東西海，500萬(wàn)之內(nèi)如果在好學(xué)區(qū)只能是小戶型。在東城永外能買到面積大些的，但學(xué)區(qū)排名卻又比較低，可溢價(jià)率并不低，我認(rèn)為不太劃算。

如果去東西海那就買九年制或直升校唄，或者是確定性高的。尤其您家是2028年上學(xué)呢，入學(xué)人數(shù)少多了，理論上不至于再有太多的調(diào)劑。

海淀如果注重通道那首選上地，但溢價(jià)高。西城看陶白吧，直升校多。東城則是常規(guī)建議為龍?bào)w，南城的房?jī)r(jià)相對(duì)低+學(xué)區(qū)整體好。

3、簡(jiǎn)單就這情況，我建議還是先根據(jù)自家的具體情況來(lái)選擇行政區(qū)吧。到目前為止，四個(gè)區(qū)的教育模式差距挺大，沒(méi)有哪個(gè)更好，就跟體制內(nèi)vs央國(guó)企vs大廠似的，只看哪里適合自己。定了行政區(qū)再說(shuō)學(xué)區(qū)，最后是小區(qū)和具體房源。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)您幫我看看這個(gè)想法是否合理:考慮把上地學(xué)區(qū)一套兩居室學(xué)區(qū)房賣掉，加錢(qián)換套非學(xué)區(qū)大的改善房自住。有以上想法是一是現(xiàn)在學(xué)位已經(jīng)用過(guò)不需要了，二是基于對(duì)未來(lái)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)空間存疑，這套房子平時(shí)也不住，另外想趁著目前房?jī)r(jià)處于地位，趁這個(gè)機(jī)會(huì)換個(gè)周邊非學(xué)區(qū)的大房子可以改善居住條件。

另外北清路附近的園墅和西三旗附近的吉晟別墅，這兩個(gè)小區(qū)目前價(jià)格差不多，考慮聯(lián)排或者疊拼，您覺(jué)得這兩個(gè)小區(qū)哪個(gè)更適合一家四口居住，孩子在上地附近上學(xué)。

A：

1、房子是用來(lái)住的，為了改善而換掉學(xué)區(qū)房很合理。尤其是上地現(xiàn)在又多出不少西邊的學(xué)區(qū)房，我對(duì)是否能撐住這么高的溢價(jià)率也存疑。索性趁著還高的時(shí)候換掉吧，反正也用不上學(xué)位，也收不到等值的租金，居住體驗(yàn)又不強(qiáng)，那何必留著鬧心呢？

2、園墅和吉晟現(xiàn)在差不多價(jià)格？那說(shuō)明近些年吉晟的價(jià)格走勢(shì)占優(yōu)啊。因?yàn)檫@倆小區(qū)從一開(kāi)始就是競(jìng)品盤(pán)，園墅的定位更高，價(jià)格也高出10%以上吧?，F(xiàn)在既然差不多了，那說(shuō)明保值角度吉晟強(qiáng)點(diǎn)兒。

或者這么說(shuō)吧，吉晟作為T(mén)ownHOuse，地段兒和定位都算比較合適，所以價(jià)格走勢(shì)在別墅中算很不錯(cuò)的。這可以跟旁邊兒新龍城比較，早期倆小區(qū)的均價(jià)差30%左右，現(xiàn)在也得20%左右，這就已經(jīng)很不錯(cuò)了，說(shuō)明人們對(duì)“寬house”這種產(chǎn)品的認(rèn)可度是偏高的。

3、總之如果是讓我在這倆小區(qū)中選擇，我認(rèn)為首選吉晟。無(wú)論是產(chǎn)品還是品質(zhì)檔次都和板塊比較相符，戶型也不算太大，價(jià)格走勢(shì)在別墅中算不錯(cuò)的。

僅供參考。

四

Q:

想咨詢一下學(xué)區(qū)，目前目標(biāo)在朝外跟朝外來(lái)廣營(yíng)。

想問(wèn)問(wèn)：

1、這倆校區(qū)區(qū)別大不大，我看去年中考成績(jī)是比較平均的。

2、來(lái)廣營(yíng)校區(qū)會(huì)不會(huì)調(diào)劑到北苑校區(qū)，據(jù)說(shuō)北苑校區(qū)很次，但是聽(tīng)說(shuō)校長(zhǎng)已經(jīng)讓本部的校長(zhǎng)兼任了，之前還出過(guò)新教學(xué)樓混上的事件，不知道未來(lái)會(huì)不會(huì)合并？

3、600萬(wàn)預(yù)算，想要兩居，推薦一下來(lái)廣營(yíng)相對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房小區(qū)。

A：

1、去年中考成績(jī)比較平均？這我還真沒(méi)注意。但在之前的區(qū)別是挺大的，畢竟來(lái)廣營(yíng)只是理論上的校區(qū)，但在現(xiàn)實(shí)中跟分校的待遇差不多，每年分到的高中名額也不多。

這其實(shí)可以從學(xué)校對(duì)口房源的溢價(jià)來(lái)比較一下。本校這邊的老破小或小戶型的溢價(jià)率，基本等同于東西海平均值，一分錢(qián)一分貨。而新北苑這邊沒(méi)什么單獨(dú)的溢價(jià)，說(shuō)明家長(zhǎng)們的熱度不太高，或者說(shuō)專門(mén)為了上學(xué)而買房的家長(zhǎng)不太多。

2、學(xué)區(qū)的調(diào)整政策我可不知道，這兩年鬧了好幾次了吧？我也只是聽(tīng)說(shuō)，沒(méi)具體了解過(guò)。因?yàn)檫@邊的小區(qū)不算學(xué)區(qū)房，所以不是太關(guān)注。

不過(guò)您家孩子如果是今年之后上學(xué)的應(yīng)該好的多。畢竟入學(xué)人數(shù)肯定減少，學(xué)位不至于緊張，那教委和學(xué)校就沒(méi)必要折騰家長(zhǎng)和孩子了，誰(shuí)也不愛(ài)惹麻煩的。

3、來(lái)廣營(yíng)這邊到目前為止不算學(xué)區(qū)房，或者說(shuō)不算普遍意義上的學(xué)區(qū)房，沒(méi)溢價(jià)，居住的性價(jià)比正常。

常規(guī)建議是首選清源路東邊的這幾個(gè)小區(qū)，福熙大道和花語(yǔ)城國(guó)際城，價(jià)格走勢(shì)在板塊內(nèi)也至少不弱，600萬(wàn)都能買到合適的兩居了。福熙大道前些日子有北京市當(dāng)年預(yù)留的公務(wù)員福利房在賣房，據(jù)說(shuō)不貴，也不知現(xiàn)在還有沒(méi)有。

僅供參考。

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