最近深圳樓市的動(dòng)態(tài)有點(diǎn)多。

一邊是大量新房即將入市，另一邊是法拍房遭瘋搶，二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了新變化。

本文將從市場(chǎng)成交、供應(yīng)、土地等多個(gè)維度，全面拆解4月以來(lái)的深圳樓市行情。

01

截至4月8日，本月深圳一二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽1944套，其中新房住宅691套，二手住宅1253套。

受清明假期影響，上周網(wǎng)簽量出現(xiàn)階段性回落，但節(jié)后交易迅速升溫，整體保持較高活躍度。

新房市場(chǎng)方面：

進(jìn)入4月以來(lái)，深圳各大熱點(diǎn)樓盤動(dòng)作頻頻，開(kāi)放展廳、樣板間、啟動(dòng)誠(chéng)意登記，都在為二季度入市做準(zhǔn)備。

深圳灣、前海桂灣、寶中的高端改善盤成為全城焦點(diǎn)。

除此之外，龍華、光明、龍崗等區(qū)域的剛需盤也同步發(fā)力。

從供應(yīng)端來(lái)看，二季度全市預(yù)計(jì)有34個(gè)商品房項(xiàng)目入市，帶來(lái)約1.1萬(wàn)套房源，其中住宅9064套，相較于第一季度的4329套，供應(yīng)量環(huán)比上漲109%。

涵蓋剛需、改善和豪宅，滿足不同置業(yè)人群需求。

從價(jià)格來(lái)看，現(xiàn)在的深圳新房市場(chǎng)，出現(xiàn)了一種斷層現(xiàn)象。

開(kāi)發(fā)商專注于在核心區(qū)打造中高端房產(chǎn)，地價(jià)漲了，新房?jī)r(jià)格也越賣越高；而在非核心區(qū)，地價(jià)相對(duì)便宜、量大管飽，越來(lái)越多剛需板塊回歸居住屬性，價(jià)格越賣越便宜。

02

二手房市場(chǎng)方面：

繼3月剛需集中放量后，不少業(yè)主拿到了賣房款，有改善型需求的買家正在積極入場(chǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，4月第一周，深圳總價(jià)800萬(wàn)以上二手房源成交占比大幅提升。其中，800-1000萬(wàn)房源成交占比環(huán)比漲了4.2%，1500萬(wàn)以上房源也漲了1.6%。

如半島城邦三期，上周連續(xù)成交了兩套160平5房，一套中高層以2520萬(wàn)成交，另一套高層以2530萬(wàn)成交。

法拍市場(chǎng)也有點(diǎn)熱鬧。

4月9日，南山華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期，一套121平的法拍房吸引了19位買家，經(jīng)過(guò)77輪出價(jià)，最終以1359.6萬(wàn)成交。

折合單價(jià)約11.2萬(wàn)。

該小區(qū)2020年的開(kāi)盤價(jià)約13.2萬(wàn)/㎡，120平戶型近期二手房成交價(jià)大概在1500萬(wàn)左右，單價(jià)12萬(wàn)。

不過(guò)，原業(yè)主是在2023年以1576萬(wàn)買入的，如今1359萬(wàn)法拍成交，賬面上虧損15%左右。

無(wú)獨(dú)有偶。就在前兩天，華僑城純水岸十四期一套建面約301平的豪宅，經(jīng)過(guò)18位買家、45次競(jìng)價(jià)，最終以3500萬(wàn)成交，溢價(jià)率高達(dá)132.5%。

接連兩場(chǎng)高熱度法拍，都是位于南山核心地段，周邊產(chǎn)業(yè)聚集，說(shuō)明好資產(chǎn)依舊具有很強(qiáng)的市場(chǎng)共識(shí)。

03

再看土地市場(chǎng)。

上周，龍崗大運(yùn)一宗商住地塊掛牌，起拍總價(jià)70.45億。地塊體量龐大，占地約17萬(wàn)㎡，規(guī)劃建設(shè)住宅、購(gòu)物中心、高端酒店及文化設(shè)施，將打造成深圳東部地標(biāo)性綜合體。

這地塊對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求頗高，不僅需要引進(jìn)高端商業(yè)品牌和奢華酒店，還需配建文化中心并無(wú)償移交政府。根據(jù)出讓要求，拿完地后，住宅需在4年內(nèi)竣工，商業(yè)部分需在6年內(nèi)竣工。下個(gè)月就要開(kāi)拍了，這塊地是否能順利出讓？又將由哪家開(kāi)發(fā)商接手？我們拭目以待。

04

4月的深圳樓市，正式進(jìn)入年內(nèi)供應(yīng)“小高峰”，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)新盤扎堆入市，無(wú)論是改善置換還是剛需上車，選擇都愈發(fā)豐富。

二季度作為房企沖量關(guān)鍵期，各大樓盤集中入市，競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)，也給了購(gòu)房者更多挑選空間。

現(xiàn)在買房最重要的，是別被樣板間的華麗包裝迷惑，為所謂的高端配置、面子排場(chǎng)多花冤枉錢。

對(duì)絕大多數(shù)預(yù)算千萬(wàn)以內(nèi)的家庭來(lái)說(shuō)，稀缺資源、轉(zhuǎn)手難度和升值潛力，都遠(yuǎn)比面子更重要。畢竟大部分房子持有十幾年就要置換，硬剛需指標(biāo)和流動(dòng)性才是王道。

好產(chǎn)品是錦上添花，核心配套才是錦。未來(lái)樓市不是普漲牛市，更像穩(wěn)健理財(cái)，只有剛需硬指標(biāo)拉滿，才能保證好賣、好租、抗跌。

十五五開(kāi)局，樓市邏輯正在根本性轉(zhuǎn)變。告別盲目跟風(fēng)與感性喜好，買房少問(wèn)“我喜不喜歡”，多問(wèn)“值不值得”。

跟著大多數(shù)人的剛性需求選房，守住核心配套、控制持有成本、規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，才能在市場(chǎng)波動(dòng)中守住資產(chǎn)安全，買得踏實(shí)、住得安心。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終生。