北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我北京女生，父母有房在朝陽(yáng)**宿舍，很小的兩居老破小。我在燕郊有一套虧損的天洋城兩居，實(shí)在住不上準(zhǔn)備賣掉算了，能拿回來(lái)50多萬(wàn)吧。然后準(zhǔn)備添100多萬(wàn)買一套朝陽(yáng)門內(nèi)北京inn的公寓，40年產(chǎn)權(quán)，合適嗎？主要是不想壓力大，而且全款買的話也無(wú)所謂賠賺了，當(dāng)然也不想賠太多。

A：

1、現(xiàn)在北京inn最小戶型的也得200萬(wàn)左右吧，單價(jià)4萬(wàn)左右。50平小戶型現(xiàn)在的租金在6000多塊錢，租售比300，基本就是北京商住公寓的平均值。

所以如果是確定自住的話就沒(méi)什么不合適的，居住的性價(jià)比明顯高于老破小。因?yàn)楝F(xiàn)在北京老破小的租售比至少450呢，跟300差了50%，或者說(shuō)是提高了30%以上。

2、按現(xiàn)在公寓的租售比的情況，如果不出臺(tái)打壓政策，那沒(méi)什么下跌空間了，不會(huì)賠。因?yàn)樽馐郾?00就等于租金回報(bào)率（毛）4%，即便是扣掉物業(yè)費(fèi)空置期什么的，凈回報(bào)率也在3.5%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期銀行存款利率。

那假定您現(xiàn)在有200萬(wàn)現(xiàn)金，存銀行的話五大行的利息是1.5%，一年3萬(wàn)。買這套公寓出租的話一年至少有7萬(wàn)多，扣掉各項(xiàng)費(fèi)用也在6萬(wàn)以上，您覺(jué)得房?jī)r(jià)還能跌到哪兒去？

3、不過(guò)公寓都有隱形風(fēng)險(xiǎn)，一是到期后的土地出讓金，二是早就有成型法規(guī)的房產(chǎn)稅，第三就是政策風(fēng)險(xiǎn)了，比如限制居住和加大限購(gòu)什么的。這些情況都無(wú)法預(yù)測(cè)，更不可控。

所以常規(guī)建議都是盡量不買，或者說(shuō)是別長(zhǎng)期持有吧。雖然現(xiàn)在的回報(bào)率很高，也有放寬政策的可能，但其風(fēng)險(xiǎn)是在現(xiàn)行法律上無(wú)法解決的。

4、簡(jiǎn)單就這情況，公寓的優(yōu)劣勢(shì)都很明顯。優(yōu)勢(shì)就是自住的性價(jià)比高，出租的租金也高，劣勢(shì)就是有隱形風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格走勢(shì)和流動(dòng)性也不強(qiáng)。

僅供參考。

二

Q:

我現(xiàn)在是在為北京vs天津買房糾結(jié)。原因就是錢少，就120萬(wàn)首付，月供最多1萬(wàn)。如果買北京的，那肯定是買不起好點(diǎn)學(xué)區(qū)的，孩子上學(xué)和自住兩邊不靠。但如果買天津的，和平區(qū)買個(gè)老小區(qū)的小三居是沒(méi)問(wèn)題的，學(xué)校還好。

但是如果買天津的，孩子?jì)寢尵偷棉o職去陪讀，就算找到工作也比北京得低不少，短期內(nèi)估計(jì)還找不到，也有點(diǎn)舍不得辭掉北京工作，八年的運(yùn)管崗位，工資福利都不錯(cuò)，再有兩年就大概率能簽非固定期合同了。

現(xiàn)在天津是沒(méi)有限購(gòu)了，北京我們也有資格。我們也考慮過(guò)在天津先買房，入學(xué)后賣掉再換到北京，然后在天津租房上學(xué)。但是又考慮到學(xué)區(qū)政策是有可能變化的，萬(wàn)一小升初時(shí)派位到渣校就得不償失了。

然后也考慮過(guò)兩地奔波的方案，在天津租房，找個(gè)托管班，這樣北京的工作不變，每天上下班往返京津。但這樣感覺(jué)太辛苦了，而且通勤成本與時(shí)間都挺高的，對(duì)孩子教育也有影響，萬(wàn)一有點(diǎn)意外情況都趕不上。

A：

1、您家都考慮的這么全面了，那我就沒(méi)什么可說(shuō)的了。就是這些情況，只能是自己決定。

2、不過(guò)我沒(méi)太理解，您的北京積分落戶什么情況??？大致能在孩子幾年級(jí)落戶？如果是能在16歲中考之前，那最好還是在北京唄，省的折騰了。

如果通勤允許，300多萬(wàn)能買在亦莊，學(xué)區(qū)不錯(cuò)+溢價(jià)不高+能加分=相對(duì)各項(xiàng)兼顧。類似的還有通州和其他近郊區(qū)，都能買到不錯(cuò)學(xué)區(qū)內(nèi)兼顧自住的房子，但不敢保證能對(duì)口入學(xué)，只能是看政策和運(yùn)氣。

3、另外一點(diǎn)，在天津買房上學(xué)，最終目的是落戶天津參加高考吧？那如果不在天津工作，社保怎么辦？怎么滿足落戶條件啊？

我印象中天津政策是至少一年社保才能申請(qǐng)落戶吧，那就必須辭掉北京的工作了，也就談不上兩地往返了，只能孩子?jì)寢尦Ｗ√旖颉?/p>

4、再其他的我沒(méi)建議，您的情況其實(shí)不復(fù)雜，很多北漂家庭都面臨這種無(wú)奈，都不好做決定，我也幫不上忙。

僅供參考。

三

Q:

我在中關(guān)村附近上班，想在步行30分鐘內(nèi)買房，我對(duì)房子不懂，請(qǐng)問(wèn)能不能幫忙買到?jīng)]有學(xué)區(qū)溢價(jià)的？Ps：起點(diǎn)設(shè)為中關(guān)村地鐵站，500萬(wàn)總價(jià)預(yù)算，只想買鐵道西邊的。

A：

1、步行30分鐘，起點(diǎn)是哪兒?。恐嘘P(guān)村的范圍大著呢，正常行走是半小時(shí)2公里，這您還是自己畫個(gè)范圍吧。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，如果不看距離，那要想買到?jīng)]溢價(jià)的只能是鐵道東邊的學(xué)院路學(xué)區(qū)。這邊的學(xué)區(qū)不算熱門，大多數(shù)的溢價(jià)都不高。另外如果您總價(jià)高的話，那是有可能買到溢價(jià)低到忽略不計(jì)的。如果不太高的話也可以多看房，每套房都算算賬，理論上北京跌了很多了，有可能撿漏兒。

3、中關(guān)村地鐵站+鐵道西邊，那就是必須在中關(guān)村學(xué)區(qū)買房唄，是這意思吧？然后還500萬(wàn)總價(jià)，那基本就是占坑兒房了。我認(rèn)為是基本買不到?jīng)]溢價(jià)的，連相對(duì)低的都非常難。

說(shuō)句不好聽(tīng)的，您這哪兒是不懂啊，純粹是揣著明白裝糊涂。拿著不算高的預(yù)算，非得在頂級(jí)學(xué)區(qū)里撿漏兒。

4、不過(guò)多說(shuō)一句，這年頭兒都不傻，尤其是中關(guān)村的業(yè)主里邊，找個(gè)傻子比找個(gè)圣人都難。無(wú)論他們是否真的了解自己房子的價(jià)值，也會(huì)跟鄰居對(duì)比的，沒(méi)人會(huì)賤賣自己的財(cái)產(chǎn)。

僅供參考。

四

Q:

我家在海淀有一套已經(jīng)轉(zhuǎn)商的公房，老破小，能賣幾百萬(wàn)吧。我想趁著學(xué)區(qū)房熱度還算高的時(shí)候賣掉，然后換成保值好的次新房，您也是這種建議吧？

但現(xiàn)在是兩個(gè)問(wèn)題，一是這房是我父母的名字，本來(lái)是我父親的，轉(zhuǎn)商后兩人名字，他們都住慣了不想賣。我想請(qǐng)您給算個(gè)賬，讓他們了解市場(chǎng)趨勢(shì)。二是我也確實(shí)沒(méi)想好換到哪里。但大原則是想換成北部的聯(lián)排一類的，也就是有土地價(jià)值的房子，應(yīng)該以后會(huì)越來(lái)越稀缺，帶院子的，您有推薦嗎？

A：

1、算賬好辦，您告訴我小區(qū)名字和戶型就行，或者在貝殼上找一套差不多的房源也行。其實(shí)不算也能知道大概，海淀現(xiàn)在平均的溢價(jià)率是25%左右，小戶型占坑兒房能到30%以上。中關(guān)村上地等熱門學(xué)區(qū)的小戶型有可能更高，40%也正常。

另外像西邊幾個(gè)學(xué)區(qū)和五環(huán)外清河西三旗的大多數(shù)相對(duì)低，還有山后上莊等地的就更低了，10%以下都有可能。

2、不過(guò)說(shuō)實(shí)話，我覺(jué)得您很難勸的動(dòng)，絕大多數(shù)老人都是輕易不愿搬家的，故土難離。

3、另外換成聯(lián)排的考慮好，到目前為止，這種產(chǎn)品在北京屬于小眾，價(jià)格走勢(shì)一直不是太好，最好的成績(jī)不過(guò)是跟上大盤，超出的幾乎沒(méi)有，絕大多數(shù)都是略有落后的。所以如果是為了自住改善，那換聯(lián)排沒(méi)問(wèn)題，但如果是為了其他的就慎重吧，再多了解一下為好。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說(shuō)買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。