文/深圳進(jìn)深 李奕和

不愧是原大運(yùn)“深港國(guó)際中心”地塊。

一亮相，就拿下今年以來(lái)深圳掛牌地塊總價(jià)最高的名頭。

深圳公共資源交易中心，最新掛牌了龍崗區(qū)龍城街道G01046-0106地塊。

起拍價(jià)高達(dá)70.45億元。

土地面積16.97萬(wàn)㎡，建筑面積47.68萬(wàn)㎡，容積率3.26。

其中住宅30.56萬(wàn)㎡，商業(yè)14.35萬(wàn)㎡（集中商業(yè)11.6萬(wàn)㎡、酒店2.5萬(wàn)㎡）；

另外還包括文化活動(dòng)中心、幼兒園、托兒所、物業(yè)服務(wù)用房等。

這個(gè)地塊，一經(jīng)上架，就引起了極大的關(guān)注。

一方面，是因?yàn)樗哌_(dá)超70億的起拍價(jià)；

另一方面，也因?yàn)榈貕K是原“深港國(guó)際中心”的核心組成部分。

不僅區(qū)位優(yōu)越、定位高端，且有過(guò)一段曲折的歷史。

01 曲折歷史

2017年，世茂集團(tuán)以239.43億元，總價(jià)拿下了“深港國(guó)際中心”地塊。

項(xiàng)目原規(guī)劃要建一座700米高的超高層建筑，總投資500億元，是深圳東部的地標(biāo)。

地塊也成為當(dāng)時(shí)深圳土拍史上的第二高總價(jià)"地王"。

拿下后世茂將其分為14宗分地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

不過(guò)隨著世茂資金出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目于2022年開(kāi)始全面停工。

其也從備受期待的地標(biāo)、門(mén)戶(hù)，變成深圳東部最大爛尾項(xiàng)目。成為片區(qū)發(fā)展的一道“疤痕”。

2023年7月、11月，深港國(guó)際中心的12宗地塊被法拍，兩次拍賣(mài)均因無(wú)人問(wèn)津流拍。

直到2025年7月，該12宗地塊及地上物被以68億元的總價(jià)收儲(chǔ)。

地塊才得以重新推向市場(chǎng)。當(dāng)然規(guī)劃也有所調(diào)整。

最新掛出的G01046-0106地塊，屬于原“深港國(guó)際中心”項(xiàng)目中的商業(yè)用地。

原主要規(guī)劃為超高層地標(biāo)建筑、酒店、商業(yè)中心等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

重新掛牌后，地塊調(diào)整為"二類(lèi)居住用地 商業(yè)用地 城市道路用地"。

主導(dǎo)功能轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼橹?、商業(yè)為輔的混合功能區(qū)。

調(diào)規(guī)后的建筑，由低層、多層、高層、超高層組成。

其中住宅建筑高度管控要求按國(guó)家、省、市相關(guān)規(guī)范及政策要求執(zhí)行。

02 門(mén)檻不低

地塊將在5月6日正式出讓?zhuān)?jìng)價(jià)方式為“不設(shè)上限，競(jìng)地價(jià)，價(jià)高者得”。

不過(guò)想要拿下地塊，其實(shí)并不輕松。

一個(gè)，地塊的價(jià)格不低；另一個(gè)，土地出讓要求也不少。

出讓公告顯示，競(jìng)得人需承擔(dān)相關(guān)公共配套設(shè)施建設(shè)義務(wù)。

包括宗地范圍內(nèi)文化活動(dòng)中心、道路及周邊公園復(fù)合工程，并就宗地內(nèi)集中商業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)接受監(jiān)管。

并且，因?yàn)榈貕K屬存量盤(pán)活項(xiàng)目。

競(jìng)得人應(yīng)按現(xiàn)狀接收土地，在保障安全的前提下自行處理現(xiàn)狀地上建（構(gòu)）筑物。

另外，出讓宗地用地范圍內(nèi)有現(xiàn)狀在建的深惠城際大運(yùn)北站出入口。

競(jìng)得人可以將出入口與本宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)籌開(kāi)展一體化設(shè)計(jì)與改建。

但軌道交通設(shè)施改建所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用均由競(jìng)得人承擔(dān)。

也就是說(shuō)，除了地塊本身的地價(jià)跟開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

競(jìng)得人還需承擔(dān)不少的配建、改建，甚至是原地上爛尾建筑物的拆除等費(fèi)用。

加上地塊的起拍價(jià)本來(lái)就高，沒(méi)點(diǎn)資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，還真的很難吃得消。

03 重生的底氣

這也引出了一個(gè)問(wèn)題，最終拿下地塊的，到底會(huì)是誰(shuí)？

其實(shí)從地塊的歷程以及片區(qū)定位看。

官方既然能把地塊掛出來(lái)，應(yīng)該不至于流拍的。

并且地塊處于大運(yùn)新城核心、有著超30萬(wàn)㎡體量的住宅，對(duì)房企而言是妥妥的現(xiàn)金奶牛。

如果有實(shí)力能盤(pán)下，對(duì)誰(shuí)都是一個(gè)不小的誘惑。

從目前市場(chǎng)傳出的消息看，已經(jīng)有多家頭部房企有參拍意愿。

包括華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口等，甚至傳言有香港地產(chǎn)大佬會(huì)來(lái)。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，深圳作為四個(gè)一線(xiàn)城市之一，強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力依然不容置疑。

去年四季度以來(lái)，深圳灣澐璽、中信信悅灣、后海招商璽等一批豪宅項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，就是最好的證明。

說(shuō)明在深圳市場(chǎng)，只要地段足夠價(jià)值，產(chǎn)品做得足夠好，就能收獲足夠多的投票。

而G01046-0106地塊重生的底氣，正在于此。

特別是，去年，深圳灣澐璟的入市，讓全國(guó)市場(chǎng)見(jiàn)證了一場(chǎng)頂豪的盛宴。

這場(chǎng)盛宴是由華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)所呈現(xiàn)的。

鑒于G01046-0106地塊較高的資金門(mén)檻，以及對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)嚴(yán)格的要求。

說(shuō)不定，市場(chǎng)有望看到二者的再次合作。

04 華潤(rùn)置地 X？

為什么這么說(shuō)？

明顯的一點(diǎn)，或許是有了“深港國(guó)際中心”的這段歷史教訓(xùn)。

地塊重新掛牌，在商業(yè)方面的要求也頗為嚴(yán)格。

根據(jù)出讓文件，宗地須自《出讓合同》簽訂之日起，住宅1年內(nèi)開(kāi)工，4年內(nèi)竣工；

集中商業(yè)及酒店2.5年內(nèi)開(kāi)工，6年內(nèi)竣工。

并且要求，宗地住宅辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，商業(yè)主導(dǎo)地塊必須開(kāi)工且主體工程達(dá)到正負(fù)零。

等于是明確了，后續(xù)的開(kāi)發(fā)，住宅雖然可以先走一步，但也要看到商業(yè)在緊隨其后跟上。

更嚴(yán)格的，還有對(duì)商業(yè)、酒店運(yùn)營(yíng)的要求。

文件顯示，為確保購(gòu)物中心項(xiàng)目保持高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，競(jìng)得人應(yīng)通過(guò)協(xié)議形式引進(jìn)一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)單位及若干家國(guó)際品牌。

具體為：不少于5個(gè)高端國(guó)際零售品牌和不少于5個(gè)國(guó)際一線(xiàn)戶(hù)外運(yùn)動(dòng)品牌。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)負(fù)責(zé)管理、運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心。

其所在集團(tuán)旗下的所有并表公司在境內(nèi)及港澳地區(qū)運(yùn)營(yíng)（含持有）的購(gòu)物中心和百貨2024年?duì)I業(yè)收入合計(jì)應(yīng)不低于50億元人民幣。

引進(jìn)的高端國(guó)際零售品牌須入選 Brand Finance發(fā)布的《Luxury & Premium 50 2025》榜單前二十名；

引入的國(guó)際一線(xiàn)戶(hù)外運(yùn)動(dòng)品牌須入選中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2025年中國(guó)最喜愛(ài)的戶(hù)外用品品牌排行榜》榜單前二十名。

并且，競(jìng)得人需承諾自購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)業(yè)起3年內(nèi)（含開(kāi)業(yè)）累計(jì)應(yīng)招引國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌的全國(guó)、華南、深圳、龍崗首店、旗艦店不少于30家，且均在本項(xiàng)目中正常營(yíng)業(yè)；

自購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的年度次年起算的前5個(gè)年度，項(xiàng)目公司在購(gòu)物中心項(xiàng)目年均營(yíng)業(yè)收入不少于8000萬(wàn)元（目標(biāo)收入）。

這些運(yùn)營(yíng)要求和目標(biāo)，后續(xù)都會(huì)核查。如未達(dá)標(biāo)，競(jìng)得人需要支付相應(yīng)的違約金。

所以說(shuō)，即便有資金實(shí)力的房企，如果在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵙Σ蛔?，也很難單獨(dú)盤(pán)下這宗地塊。

就拿購(gòu)物中心和百貨2024年?duì)I業(yè)收入要達(dá)50億這點(diǎn)來(lái)看。

進(jìn)深君翻了下以往的數(shù)據(jù)，在華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口三者中，也僅有華潤(rùn)置地達(dá)到了。

而且，目前一路之隔的大運(yùn)中心體育場(chǎng)館，便是華潤(rùn)運(yùn)營(yíng)的。

所以拿下這個(gè)地塊的，會(huì)不會(huì)是華潤(rùn)置地或“華潤(rùn)置地 X”的組合呢？

畢竟，開(kāi)發(fā)商自己具備商業(yè)硬實(shí)力，后續(xù)商業(yè)的引入跟運(yùn)營(yíng)起來(lái)，就簡(jiǎn)單多了。

而這個(gè)“X”有很大的可能就是中海。

畢竟，在出讓地塊的不遠(yuǎn)處，就是中海去年剛?cè)胧械男卤P(pán)大運(yùn)玖章。

所以中海對(duì)這塊地的興趣，應(yīng)該也蠻大的。

現(xiàn)在有一點(diǎn)可以確定的是，無(wú)論是誰(shuí)拿下地塊，對(duì)片區(qū)的發(fā)展都是一大利好。

地塊如成功出讓?zhuān)瑢⒁馕哆@個(gè)深圳東部的“疤痕”，終于要被修復(fù)、抹平了。