前幾天，維多利亞灣有房子3000多元/平成交了。

這還真是特殊例子。你可別真以為黃島房?jī)r(jià)就是這個(gè)水平。

一季度，黃島好多二手房，出現(xiàn)了高性?xún)r(jià)比。新房分化較大。有樓盤(pán)單月二三十套的賣(mài)；也有樓盤(pán)售樓處空曠無(wú)人。

拋開(kāi)情緒，聊聊西海岸樓市真實(shí)的現(xiàn)狀。結(jié)論可能有點(diǎn)扎心，但或許能給你理性的參考：

快熬出來(lái)了，但路仍舊坎坷。

1、藥效足！

如果說(shuō)新房是面子，那二手房就是里子。

過(guò)去兩年，西海岸二手房市場(chǎng)最顯著的標(biāo)簽就是：性?xún)r(jià)比越來(lái)越高了。

從高峰時(shí)期動(dòng)輒2萬(wàn)+的唐島灣，到曾經(jīng)炒得火熱的靈山灣，不少小區(qū)的成交價(jià)回到了十年前甚至更早的水平。

對(duì)于高位入手的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是資產(chǎn)縮水之痛。

這個(gè)局面，賣(mài)家可能有痛感，但買(mǎi)家可能很“舒心”，有抄底的感覺(jué)。

2月底，維多利亞灣確實(shí)成交了一套95.66平套三，簽約價(jià)37萬(wàn)。這個(gè)小區(qū)，聊過(guò)多次，就不再贅述了。

薛家島板塊，主流小區(qū)，處于6000—10000元這個(gè)區(qū)間。比如，山海灣92平套三，成交價(jià)73.3萬(wàn)。

中冶愛(ài)彼岸的套二6000元一平，套三稍微貴一點(diǎn)。

魯商藍(lán)岸國(guó)際，在黃島位置還算不錯(cuò)。目前成交價(jià)在8000元/平左右。性?xún)r(jià)比還不錯(cuò)啊。

綠城文瀾錦園，膠南知名改善盤(pán)，拎包入住的次新房，也有單價(jià)一萬(wàn)左右的房源了。119平套三高樓層，簽約價(jià)112.5萬(wàn)。

這可是學(xué)區(qū)房+改善戶(hù)型+產(chǎn)品不錯(cuò)。

海洋活力區(qū)，融創(chuàng)中心融宸3室2廳122平，75萬(wàn)，單價(jià)6000多元。

這個(gè)性?xún)r(jià)比如何？還記得某年，融創(chuàng)中心創(chuàng)了西海岸熱銷(xiāo)紀(jì)錄……

那時(shí)候，是不是單價(jià)一萬(wàn)好幾？

K2海棠灣，大家還記得不？也是知名大盤(pán)，早已交付。當(dāng)年流行的90平小套三，現(xiàn)在的價(jià)格非?！懊利悺?。

91.15平，成交價(jià)54.6萬(wàn)。上車(chē)門(mén)檻夠低了吧？

中建錦繡城悅園地塊，最經(jīng)典的128平標(biāo)準(zhǔn)套三雙衛(wèi)，通透性非常好，總價(jià)95.5萬(wàn)……

從全區(qū)范圍看，黃島二手房?jī)r(jià)格“擠壓”明顯，正在經(jīng)歷一場(chǎng)漫長(zhǎng)的“排毒”。

有些高高掛起的房源，近30天零帶看，都是無(wú)奈嘆息。

2、小心翼翼

如果你最近去過(guò)黃島部分售樓處，你會(huì)驚嘆：現(xiàn)在的房子，做得太好了。

第四代住宅、大寬廳、高贈(zèng)送、精裝升級(jí)……開(kāi)發(fā)商為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中突圍，把產(chǎn)品力“卷”到了極致。

對(duì)于改善需求來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的新房產(chǎn)品力，確實(shí)吊打幾年前的次新房。

但是，好產(chǎn)品不代表好賣(mài)。比如，綠城西海云廬，真低密，洋房+疊拼，綠城物業(yè)，可是開(kāi)盤(pán)賣(mài)的很差。

尷尬在于，黃島在售低密產(chǎn)品，還挺多的。海信金沙灘、蕭山路88號(hào)、唐島灣新地塊，這三個(gè)可都是核心區(qū)域的低密盤(pán)。

再往靈山灣方向，低密就更多了。和達(dá)云頂?shù)寞B拼現(xiàn)房，產(chǎn)品力也不錯(cuò)。和璽、康大等也都有洋房。

新房市場(chǎng)，面臨的最大的問(wèn)題依然是：存量太大。

“產(chǎn)品不錯(cuò)”是誘惑，“供應(yīng)量大”是壓力，去化難度仍很大。

前期積壓的庫(kù)存，導(dǎo)致去化周期依然較長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商資金壓力大，通過(guò)各種優(yōu)惠、車(chē)位贈(zèng)送等手段促銷(xiāo)，已是常態(tài)。

這導(dǎo)致新房市場(chǎng)雖然熱鬧，但利潤(rùn)微薄，開(kāi)發(fā)商活得小心翼翼，購(gòu)房者也不敢輕易下手，生怕今天買(mǎi)明天降。

另外，新房也被高性?xún)r(jià)比二手房搶走了一部分改善受眾。黃島有些次新房，品質(zhì)還不錯(cuò)。

比如，康大開(kāi)元府，小高層110平套三，總價(jià)136萬(wàn)；

禹洲悅府，小高層寬廳套三146平，230萬(wàn)，戶(hù)型很不錯(cuò)。

曾經(jīng)新房市場(chǎng)上的投資客，早已被徹底擠出；大家對(duì)房?jī)r(jià)“只漲不跌”的信仰打破了，觀(guān)望情緒濃厚。

但這真的是壞事嗎？

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這是必要的陣痛過(guò)程。 只有價(jià)格回歸到與居民收入、租賃回報(bào)相匹配的水平，樓市才能健康。

目前的回落，正在讓西海岸的房產(chǎn)價(jià)值重新夯實(shí)。雖然過(guò)程痛苦，但這是在為未來(lái)行業(yè)健康發(fā)展騰出空間。

3、快熬出來(lái)了

聊西海岸樓市，你會(huì)發(fā)現(xiàn)有一種割裂感。最難的時(shí)刻或許即將過(guò)去，但別指望一夜回春。

至暗時(shí)刻已過(guò)，千萬(wàn)別以為馬上就是“大牛市”。復(fù)蘇，注定是曲折的。龐大的庫(kù)存不是一兩個(gè)月能消化完的。

未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，西海岸樓市仍將處于“去庫(kù)存”階段。這意味著房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)普漲，更多的是分化。

青島西海岸，依然是青島最具潛力的區(qū)域之一。

它的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、它的城市界面、它的政策地位，都決定了它不會(huì)一直低迷。

樓市如人生，總有低谷，會(huì)有起伏。

目前的西海岸樓市，就像是一個(gè)大病初愈的人，最危險(xiǎn)的發(fā)燒期已經(jīng)過(guò)去了，但身體還虛弱，需要慢慢調(diào)養(yǎng)，不能劇烈運(yùn)動(dòng)。

熬過(guò)寒冬，未必馬上是繁花似錦，但一定是春意漸濃。

保持耐心，保持理性。在這片熱土上，時(shí)間最終會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)那些長(zhǎng)期主義者。