來源丨財(cái)通社

合作方公開舉報(bào)、高管更迭疊加業(yè)績(jī)下滑，綠城中國(guó)(03900.HK)在這個(gè)春天陷入輿論與基本面的雙重壓力。

一邊是圍繞唐山項(xiàng)目的長(zhǎng)期糾紛再度發(fā)酵，一邊是利潤(rùn)結(jié)構(gòu)失衡與分紅收緊，市場(chǎng)開始重新審視這家高端住宅標(biāo)桿企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況。

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天鴻地產(chǎn)實(shí)名舉報(bào)

4月5日，綠城中國(guó)就最新舉報(bào)事件發(fā)布聲明，稱相關(guān)指控為“不實(shí)言論”，并已報(bào)警處理。

公司強(qiáng)調(diào)，與唐山“天鴻甲第觀瀾”（備案名“龍禧里碧湖園”，曾用名“綠城·桂語江南”）項(xiàng)目開發(fā)主體及其實(shí)控人之間的爭(zhēng)議，已進(jìn)入司法程序，正在法院審理階段。

這一回應(yīng)，針對(duì)的是3月31日天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“天鴻地產(chǎn)”)董事長(zhǎng)魏國(guó)秋在北京舉行的媒體溝通會(huì)。

會(huì)上，魏國(guó)秋實(shí)名指控綠城中國(guó)部分高管，通過體外公司實(shí)施“系統(tǒng)性掏空上市公司”的行為，將原本應(yīng)在上市公司體系內(nèi)完成的投資與賺取的收益，轉(zhuǎn)移至上市公司之外。

魏國(guó)秋還稱，“估計(jì)拆借挪用上市公司資金超過1000億，截留利潤(rùn)超過100億，造成國(guó)有資產(chǎn)流失超過30億?！?br/>

據(jù)《鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)》了解，天鴻地產(chǎn)已向綠城中國(guó)審計(jì)師安永發(fā)送風(fēng)險(xiǎn)提示函及相應(yīng)證據(jù)，并向港交所、香港證監(jiān)會(huì)、香港會(huì)財(cái)局提交全面舉報(bào)，目前已被監(jiān)管機(jī)構(gòu)記錄在案。

雙方爭(zhēng)議的核心，是2019年雙方圍繞唐山市路北區(qū)一宗核心地塊展開的合作。

彼時(shí)，天鴻地產(chǎn)以約8.6億元拿地，試圖打造“唐山第一豪宅”，并引入頭部房企綠城作為項(xiàng)目品牌與操盤方。

雙方初步約定采取“融資+代建”模式，即綠城提供6億元借款，由綠城旗下綠城管理集團(tuán)負(fù)責(zé)代建，并承諾兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)約90%的去化率及21.8億元銷售回款。

但在正式簽約階段，合作形式發(fā)生變化。天鴻地產(chǎn)原本預(yù)期的“與綠城中國(guó)直接合作”，被拆分為兩份合同：一份是天鴻地產(chǎn)與綠城管理集團(tuán)簽署的代建合作協(xié)議，另一份則是與“沈陽全運(yùn)村建設(shè)有限公司”(下稱“沈陽全運(yùn)村”)簽署的投資合作協(xié)議。

公開資料顯示，沈陽全運(yùn)村于2011年3月注冊(cè)成立，目前看上去與綠城中國(guó)沒有直接股權(quán)關(guān)系。

不過，綠城中國(guó)現(xiàn)任執(zhí)行董事、副總裁李駿，曾擔(dān)任過沈陽全運(yùn)村負(fù)責(zé)人，并于2022年12月卸任董事職務(wù)。

而綠城中國(guó)2020年年報(bào)顯示，沈陽全運(yùn)村為綠城中國(guó)合營(yíng)公司，后者持有50%權(quán)益。

根據(jù)魏國(guó)秋說法，簽約時(shí)綠城曾說沈陽全運(yùn)村是其“內(nèi)部單位”，出于對(duì)綠城的信任，天鴻地產(chǎn)最終接受了上述合作方案。

2019年11月，“綠城·桂語江南”項(xiàng)目公司——唐山鴻柯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“唐山鴻柯”)——注冊(cè)成立。

天眼查顯示，唐山鴻柯由天鴻地產(chǎn)持股90%，沈陽全運(yùn)村持股10%。

盡管持股比例低，但據(jù)魏國(guó)秋所說，入股后沈陽全運(yùn)村掌握項(xiàng)目公司唯一的執(zhí)行董事席位，成為實(shí)際決策主體。

唐山鴻柯不設(shè)董事會(huì)，所有重大事項(xiàng)均由沈陽全運(yùn)村派駐的執(zhí)行董事決定。天眼查顯示，該公司如今的執(zhí)行董事是左文輝，據(jù)說是綠城金融事業(yè)部一位經(jīng)理。

在融資安排上，根據(jù)合作協(xié)議，沈陽全運(yùn)村負(fù)責(zé)向項(xiàng)目提供6億元借款，年利率高達(dá)16%。

魏國(guó)秋稱，據(jù)其了解，其中約5億元資金來自綠城房地產(chǎn)集團(tuán)的內(nèi)部無息借款，1億元來自綠城管理集團(tuán)。

合作共贏的出發(fā)點(diǎn)很好，但項(xiàng)目實(shí)際上推進(jìn)得并不順利。

2020年項(xiàng)目首次開盤，銷售不及預(yù)期。截至2021年底，項(xiàng)目累計(jì)回款僅9393萬元，不足原承諾的5%。

銷售不暢疊加高息負(fù)債，使項(xiàng)目資金迅速承壓。

2022年，雙方矛盾全面爆發(fā)。當(dāng)年2月，天鴻地產(chǎn)在唐山起訴綠城相關(guān)方，要求確認(rèn)借款關(guān)系并追責(zé)代建失職。

這一年4月，沈陽全運(yùn)村在沈陽提起訴訟，要求天鴻地產(chǎn)提前償還剩余借款本息約3.9億元，并申請(qǐng)?jiān)V前保全。

資產(chǎn)被查封后，“綠城·桂語江南”項(xiàng)目陷入停滯。

魏國(guó)秋披露，項(xiàng)目停工超過一年，數(shù)百套房無法交付，并在2023年被住建部納入保交樓重點(diǎn)督辦名單。

對(duì)于上述指控，綠城中國(guó)予以否認(rèn)，強(qiáng)調(diào)沈陽全運(yùn)村為獨(dú)立主體，代建方不對(duì)銷售業(yè)績(jī)負(fù)責(zé)，并將銷售不達(dá)預(yù)期歸因于市場(chǎng)環(huán)境及合作方自身運(yùn)營(yíng)能力。

截至目前，相關(guān)案件仍在河北、遼寧兩地高院二審中。

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歸母利潤(rùn)大幅下滑

就在魏國(guó)秋召開媒體溝通會(huì)公開指控綠城的同一天，后者披露了2025年度業(yè)績(jī)。

財(cái)報(bào)顯示，2025年，綠城中國(guó)取得收入約1549.66億元，同比下降約2.26%；錄得年內(nèi)利潤(rùn)約22.86億元，同比下降約44.86%。

其中，歸母凈利潤(rùn)7098.9萬元，同比大降約95.55%，為上市以來最低；非控股股東權(quán)益為22.15億元，僅同比下降約13.11%。

值得注意的是，歸母凈利潤(rùn)占公司年內(nèi)利潤(rùn)的比例僅為3.10%，非控股股東權(quán)益所占比例高達(dá)96.90%。

也就是說，綠城中國(guó)2025年取得的20多億凈利潤(rùn)，公司股東只分到了一點(diǎn)，絕大部分都被合作項(xiàng)目小股東拿走了。

綠城中國(guó)在財(cái)報(bào)中解釋稱，歸母凈利潤(rùn)的下降，主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，且公司繼續(xù)積極推動(dòng)長(zhǎng)庫(kù)存去化，導(dǎo)致2025年度收入結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率以及分占合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)下降。同時(shí)，公司在2025年度計(jì)提相關(guān)資產(chǎn)減值及公平值變動(dòng)損失凈額49.21億元，進(jìn)而影響了股東應(yīng)占利潤(rùn)。

據(jù)財(cái)報(bào)，2025年綠城中國(guó)分占合營(yíng)企業(yè)業(yè)績(jī)?yōu)樘潛p5.98億元，分占聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)?yōu)樘潛p5.36億元，合共為虧損11.34億元，較2024年的虧損6.33億元，增加虧損5.01億元。

綠城指出，虧損增加主要是近幾年新拓項(xiàng)目權(quán)益比例上升，新增合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目減少，導(dǎo)致銷售收入下降以及受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響毛利率下降所致。

在銷售端，綠城仍保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)。2025年，綠城中國(guó)取得總合同銷售金額約2519億元，位列行業(yè)第二，僅次于保利發(fā)展(600048.SH)。

其中，自投項(xiàng)目銷售額約1534億元，權(quán)益銷售額約1043億元，均位列行業(yè)第五。

但可以看到，如此規(guī)模并未轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)改善。

與此同時(shí)，公司現(xiàn)金與負(fù)債結(jié)構(gòu)出現(xiàn)一定優(yōu)化。截至2025年末，綠城持有銀行存款及現(xiàn)金約632.38億元，為一年內(nèi)到期借款的2.6倍，創(chuàng)歷年新高。

同期總借貸1333.86億元，凈負(fù)債701.48億元，一年內(nèi)到期借貸余額為247.44億元，占總借貸的占比為18.6%，創(chuàng)歷年新低。

在股東回報(bào)方面，公司態(tài)度趨于保守。2025年已派發(fā)2024年度末期股息每股普通股0.30元，總額約7.62億元，但董事會(huì)明確表示，不建議就2025年度派發(fā)任何末期股息。

在年度業(yè)績(jī)披露前后，綠城中國(guó)管理層同步出現(xiàn)調(diào)整，時(shí)間點(diǎn)與業(yè)績(jī)發(fā)布及輿情發(fā)酵形成疊加效應(yīng)。

3月30日，綠城中國(guó)宣布行政總裁郭佳峰辭任，由執(zhí)行董事耿忠強(qiáng)出任代理行政總裁。同日，公司董事會(huì)亦有多項(xiàng)人事變動(dòng)，管理層調(diào)整集中落地。

從履歷來看，郭佳峰生于1965年，已于去年年滿60歲。其早在1999年5月加入綠城，一度離開，但又于2019年7月回歸，并于2020年12月升任行政總裁，是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“老綠城人”。此次辭任，公司對(duì)外解釋為因退休原因。

接任者耿忠強(qiáng)生于1972年8月，現(xiàn)年53歲。其于1995年7月加入中交集團(tuán)，2018年9月至2019年7月曾任中交地產(chǎn)(000736.SZ)總裁。

2019年7月，耿忠強(qiáng)進(jìn)入綠城中國(guó)，出任執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁。2025年4月，其被委任為綠城管理集團(tuán)非執(zhí)行董事兼董事會(huì)聯(lián)席主席，并自2026年3月30日起升任董事會(huì)主席。

資本市場(chǎng)方面，截至2026年4月2日，綠城中國(guó)股價(jià)報(bào)8.41港元，總市值約213.58億港元。

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結(jié)語

從唐山項(xiàng)目的糾紛，到利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的變化，綠城中國(guó)當(dāng)前面臨的問題，并非單一事件所致，而是合作模式、行業(yè)周期與內(nèi)部治理共同作用的結(jié)果。

對(duì)這家以“品質(zhì)”著稱的房企而言，如何在規(guī)模、利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)之間重新取得平衡，將決定其下一階段的走向。

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