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以下為正文：

2024年10月，招商蛇口在通州梨園拿下一宗宅地。1個(gè)月出總平圖，2個(gè)月動(dòng)工，3個(gè)月發(fā)布案名，4個(gè)月取證開盤。央企的速度，在這塊地上體現(xiàn)得很直接。

2025年3月，云璟攬閱以58,997元/㎡的均價(jià)入市。一年后的今天，累計(jì)網(wǎng)簽338套，去化率92%，剩余不到30套。但成交均價(jià)已降至49,846元/㎡，較首月下跌15.5%。

價(jià)格跌了，量走完了。這背后是三個(gè)硬指標(biāo)：距地鐵1號(hào)線梨園站400米，得房率87%-92%，精裝交付含中央空調(diào)+新風(fēng)+地暖。對(duì)于在國(guó)貿(mào)、朝陽(yáng)東上班的剛需和首改家庭，5萬左右的均價(jià)，確實(shí)有吸引力。

全市與通州：供應(yīng)收縮中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

先看大盤。2020年至2026年，北京住宅用地供應(yīng)從2021年的953萬㎡峰值持續(xù)收縮，2025年已降至307萬㎡。但成交樓板價(jià)卻在2025年攀升至39,754元/㎡的歷史高點(diǎn)。量縮價(jià)漲，資源向核心區(qū)、優(yōu)質(zhì)地塊集中。

通州作為城市副中心，2025年GDP增速10.8%全市第一，累計(jì)固定資產(chǎn)投資近萬億元。2025年兩次限購(gòu)放松，非京籍五環(huán)外購(gòu)房社保年限降至1年，直接利好通州新房市場(chǎng)。但通州內(nèi)部也在分化：運(yùn)河商務(wù)區(qū)價(jià)格堅(jiān)挺，老城區(qū)以價(jià)換量。

梨園板塊是通州發(fā)展較早的成熟居住區(qū)。2026年3月，板塊成交均價(jià)51,452元/㎡，較2025年3月的57,436元/㎡下降10.42%。當(dāng)月成交套數(shù)驟增至348套，主要源于中海九樹滿和等新盤集中供應(yīng)。板塊庫(kù)存去化周期約12個(gè)月，供需基本平衡，但競(jìng)爭(zhēng)正在加劇。

云璟攬閱的尾盤價(jià)格已低于板塊均價(jià)，性價(jià)比窗口打開。

項(xiàng)目基本面：尾盤階段，剩余不到30套

云璟攬閱由招商蛇口開發(fā)，總占地1.61萬㎡，總建面3.49萬㎡，容積率2.17，綠化率30%。規(guī)劃12棟5-16層洋房及小高層，共367戶。車位459個(gè)，配比1:1.25。

2025年3月2日首開，預(yù)計(jì)2027年8月31日交付。目前已是尾盤，累計(jì)成交338套，剩余約29套。最新報(bào)價(jià)59,000元/㎡，但實(shí)際網(wǎng)簽均價(jià)已降至5萬左右。

主力戶型79-128㎡三至四居，得房率87%-92%。精裝標(biāo)準(zhǔn)含中央空調(diào)、新風(fēng)、地暖三大件，裝修標(biāo)準(zhǔn)約2,500元/㎡。社區(qū)配套有超500㎡下沉商業(yè)街區(qū)、約2000㎡中央花園、六大主題景觀。大門高6米，鋁鎂合金吊頂，工藝上在同價(jià)位盤中屬于超配。

成交數(shù)據(jù)：從5.9萬到5.0萬，量走完了價(jià)下來了

看月度數(shù)據(jù)，云璟攬閱的銷售軌跡非常清晰。

2025年3月開盤首月，成交95套，面積9,350㎡，均價(jià)58,997元/㎡，是全周期最高點(diǎn)。4月驟降至35套，環(huán)比下降63.6%。2025年Q2合計(jì)成交約150套，是主力去化期。Q3成交面積環(huán)比下降56.7%，Q4再降34%。10月最慘，僅成交9套，面積820㎡。11月短暫反彈至31套，但未能持續(xù)。

2026年2月受春節(jié)影響，成交僅7套，均價(jià)跌至48,436元/㎡的歷史低點(diǎn)。3月回升至11套，均價(jià)49,846元/㎡。

截至2026年3月，累計(jì)成交338套，面積31,799㎡，金額17.73億元，整體成交均價(jià)55,756元/㎡，套均525萬元。從首月到末月，均價(jià)累計(jì)下跌15.51%，套均從581萬降至424萬，降幅27.05%。套均降幅大于均價(jià)降幅，說明后期成交戶型向中小面積傾斜——79㎡和89㎡占比提升，128㎡四居去化較慢。

價(jià)格下行的原因有三：一是市場(chǎng)整體承壓，梨園板塊均價(jià)同比降10.42%；二是項(xiàng)目進(jìn)入尾盤，開發(fā)商有去化壓力；三是周邊新盤如中海九樹滿和（毛坯5.4-5.6萬/㎡）入市分流。但客觀結(jié)果是，云璟攬閱的實(shí)際成交價(jià)已低于板塊均價(jià)，性價(jià)比反而凸顯。

產(chǎn)品力：小面積做三居，靠贈(zèng)送面積撐起來

云璟攬閱的核心競(jìng)爭(zhēng)力是得房率。87%-92%是什么水平？北京市場(chǎng)平均75%-80%，周邊次新房?jī)H約70%。同樣買100㎡，云璟攬閱實(shí)際使用面積比市場(chǎng)平均多出12-17㎡，按5萬/㎡算，相當(dāng)于省下60-85萬。

具體戶型：

79㎡三居：南北通透，贈(zèng)送7.85㎡，得房率近92%。北京市場(chǎng)上，79㎡做三居且南北通透的產(chǎn)品極為罕見。總價(jià)370-395萬，適合預(yù)算有限的剛需上車。

89㎡三居：南向三面寬10.5米，贈(zèng)送14.5㎡?？們r(jià)420-445萬，采光優(yōu)勢(shì)明顯，是小家庭的“甜點(diǎn)區(qū)”。

108㎡四居：客餐廳一體化，主臥套房?？們r(jià)510-540萬，二孩家庭夠用。

128㎡四居：總價(jià)600-640萬，空間更寬敞，但去化相對(duì)慢。

缺點(diǎn)是精裝后凈高約2.6-2.7米，略壓抑；次臥面積緊湊；容積率2.17相比花語璟云（1.7）偏高。但考慮到5萬均價(jià)和87%以上得房率，這些妥協(xié)在可接受范圍內(nèi)。

配套成熟度：商業(yè)、教育、醫(yī)療均在短途車程內(nèi)

云璟攬閱的配套是“現(xiàn)成的”，不需要等。

商業(yè)：貴友大廈緊鄰，通州萬達(dá)廣場(chǎng)、領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)車程10-15分鐘。社區(qū)自建超500㎡下沉商業(yè)街區(qū)，規(guī)劃健身房、咖啡廳、書吧。

教育：項(xiàng)目東側(cè)即為北京育才學(xué)校通州分校（九年一貫制），周邊有梨園鎮(zhèn)中心幼兒園、云景豪庭幼兒園。學(xué)區(qū)劃片以通州區(qū)教委官方公告為準(zhǔn)。

醫(yī)療：潞河醫(yī)院（三級(jí)綜合）車程約10分鐘，東直門醫(yī)院通州院區(qū)在建中。

生態(tài)：周邊有梨園城市森林公園，但整體生態(tài)資源有限，與運(yùn)河商務(wù)區(qū)相比“出門見綠”的體驗(yàn)較弱。這是梨園板塊的客觀短板。

競(jìng)品對(duì)比：梨園板塊的性價(jià)比之選

梨園板塊及周邊，2025-2026年有多個(gè)新盤在售或入市。

招商朝棠攬閱（八里橋板塊）：同開發(fā)商，均價(jià)5.2-5.8萬/㎡，主力69-124㎡，得房率76%-80%。距離地鐵較遠(yuǎn)，總價(jià)門檻更低（69㎡約400萬）。

中海九樹滿和（梨園新盤）：毛坯5.4-5.6萬/㎡，得房率約92%，但交房要到2029年底，等待周期長(zhǎng)。

花語璟云：容積率1.7最低，僅202戶，但車位配比低（1:1.01）。

中建運(yùn)河玖院：運(yùn)河商務(wù)區(qū)核心，得房率約95%，均價(jià)6萬+，交房2028年底。

云璟攬閱的優(yōu)勢(shì)：地鐵最近（400米），得房率高（87%-92%），精裝交付含三大件，2027年8月交房（等待周期最短）。尾盤實(shí)際成交價(jià)約5萬/㎡，低于板塊均價(jià)，性價(jià)比突出。

劣勢(shì)：價(jià)格持續(xù)下行影響短期保值預(yù)期；尾盤剩余房源選擇有限；物業(yè)費(fèi)5.9元/㎡·月略高于區(qū)域平均；存在首都機(jī)場(chǎng)航線噪音（建議下午3-5點(diǎn)實(shí)地感受）。

尾盤29套，買不買

截至2026年3月，剩余約29套。按當(dāng)前去化速度，預(yù)計(jì)2-3個(gè)月清盤。

價(jià)格已經(jīng)觸底。從高點(diǎn)降了15.5%，實(shí)際成交價(jià)低于板塊均價(jià)。尾盤階段開發(fā)商有讓利動(dòng)力，特價(jià)房、送車位使用權(quán)等優(yōu)惠可以談。2027年8月交房，等待期約16個(gè)月，在同期新盤中屬于最短之一。

建議：預(yù)算400-450萬，重點(diǎn)關(guān)注79㎡和89㎡戶型，性價(jià)比最高。預(yù)算600萬以上，可對(duì)比中建運(yùn)河玖院（運(yùn)河商務(wù)區(qū)核心+更高得房率）或花語璟云（低密）。

適合人群：在國(guó)貿(mào)、朝陽(yáng)東工作，每天靠地鐵通勤，看重實(shí)際使用面積和精裝省心的剛需及首改家庭。不適合人群：對(duì)噪音敏感、希望資產(chǎn)短期增值、或追求頂級(jí)居住質(zhì)感的買家。

云璟攬閱用一年時(shí)間，網(wǎng)簽338套，去化率92%，成交均價(jià)從5.9萬降至5.0萬。這不是一個(gè)“扛著價(jià)格不降”的故事，而是一個(gè)“用合理降價(jià)換確定性去化”的現(xiàn)實(shí)樣本。在市場(chǎng)下行期，主動(dòng)以價(jià)換量，憑借地鐵400米、87%-92%得房率和央企精裝，在通州梨園板塊完成了九成以上房源的成交。

剩下29套，價(jià)格已經(jīng)降到5萬以下。對(duì)于在國(guó)貿(mào)、朝陽(yáng)東通勤的剛需家庭，這是用不到一年半的等待，換一套地鐵口高得房率精裝房的機(jī)會(huì)。在通州新房供應(yīng)持續(xù)增加、競(jìng)爭(zhēng)加劇的2026年，這樣的確定性，不算多。

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