非標(biāo)商業(yè)團(tuán)隊跨城操盤，水云間探索濱水商業(yè)的內(nèi)容新路徑。

撰文丨銳裘

編輯丨yawen

最近一段時間，我們確實在更密集地關(guān)注杭州商業(yè)的變化。

今年，杭州恒隆廣場與杭州嘉里城兩座重量級項目將分別在年中與年底開業(yè)，城市高端商業(yè)格局正在被重新書寫；而同時，不同商圈也在進(jìn)入各自的更新階段，由不同角色推動、以不同方式展開。杭州的商業(yè)，不再是單一邏輯的擴(kuò)張，而更像是多條路徑同時發(fā)生。

這次，我們也把目光從杭州市區(qū)，轉(zhuǎn)移至城東的錢江世紀(jì)城。

上周，我們來到錢江世紀(jì)城水云間商業(yè)中心（下稱“水云間”），參加其發(fā)布會舉行，現(xiàn)場除了邀請導(dǎo)演賈樟柯參與交流之外，更引起我們關(guān)注的，是這條早在去年就開始流傳的合作信息——項目將由成都CyPARK背后的賽元商業(yè)團(tuán)隊接手，全面參與商業(yè)定位、空間場景提升、招商以及后續(xù)運(yùn)營。

這也是我開始對這個項目產(chǎn)生好奇的原因：

一方面，是這次合作本身：世紀(jì)城國資與賽元，為什么會在一輪篩選之后走到一起？

另一方面，是項目本體：在一個條件不差、卻并不標(biāo)準(zhǔn)的空間里，商業(yè)該如何成立？

帶著這些問題，在發(fā)布會之后，我與賽元團(tuán)隊杭州負(fù)責(zé)人進(jìn)行了一次深入交流。這篇文章，也可以看作是對這些問題的一次階段性整理。

01

水云間：

一個“條件不差，但有挑戰(zhàn)”的項目

先來看水云間本身。作為世紀(jì)城國資自主開發(fā)、自主運(yùn)營的重點項目，這座總投資35億元、總體量約16萬平方米的濱水商業(yè)項目，計劃于2027年正式開業(yè)。

從區(qū)位來看，水云間已經(jīng)具備了十分有利的條件。

項目位于錢江世紀(jì)城沿江核心板塊，緊鄰錢塘灣未來總部基地與杭州亞運(yùn)村，與錢江新城江河匯隔江相望。這里既承接了杭州從“西湖時代”向“錢塘?xí)r代”演進(jìn)的城市脈絡(luò)，也已經(jīng)完成了產(chǎn)業(yè)與人口的導(dǎo)入，成為一個新型的城市中央活力區(qū)。

地緣環(huán)境是一大機(jī)會點。項目沿后解放河展開，北側(cè)面向錢塘江，擁有江景與河景的雙重界面，又毗鄰公園與濱水空間，這種條件在杭州并不常見。

更關(guān)鍵的是人群。

世紀(jì)城板塊聚集了大量互聯(lián)網(wǎng)、金融、科技等行業(yè)的年輕從業(yè)者——他們收入水平較高，生活方式導(dǎo)向明顯，對社交、內(nèi)容與體驗的需求，遠(yuǎn)高于對傳統(tǒng)購物功能的依賴。

換句話說，這里既有人，也有消費能力——但問題也恰恰在這里?，F(xiàn)有的商業(yè)供給，仍然以標(biāo)準(zhǔn)購物中心邏輯為主，很難回應(yīng)這類人群更復(fù)雜的需求。某種程度上，這個板塊并不缺商業(yè)，它缺的是另一種更具有個性表達(dá)的商業(yè)。

也正因此，當(dāng)水云間濱水街區(qū)項目逐漸浮出水面時，它顯得格外特別。

水云間項目實拍

水云間的設(shè)計靈感來源于水的漣漪。

整體長條形的項目格局，以“錢塘水韻”為總體構(gòu)思，三朵“漣漪”成為活力原點，全玻璃幕墻立面呼應(yīng)錢塘江的靈動；建筑形態(tài)延續(xù)“漣漪水波”的設(shè)計理念搭建連廊慢行系統(tǒng)，力圖在高密度發(fā)展的城市網(wǎng)絡(luò)下形成一個低密度的商業(yè)空間，讓項目與周邊的產(chǎn)業(yè)、生活、生態(tài)交融。

水云間項目效果圖

在商業(yè)角度，這樣的建筑空間形態(tài)并不標(biāo)準(zhǔn)，它介于盒子與街區(qū)之間，原有建筑也并不完全適配商業(yè)使用，需要從商業(yè)角度再做進(jìn)一步的精細(xì)規(guī)劃。這意味著，它很難被一個標(biāo)準(zhǔn)答案解決。

至少，這不是一個可以簡單套用既有模型的項目。

02

一場「經(jīng)過篩選」的合作

在與賽元團(tuán)隊的交流中，我最關(guān)心的問題是：為什么是他們？

答案并不復(fù)雜。在確定合作之前，世紀(jì)城國資已經(jīng)花了兩到三年時間，在市場上反復(fù)尋找合適的操盤方。他們接觸過成熟的商管公司，也接觸過偏非標(biāo)的團(tuán)隊，但一直沒找到最合適的。

前者的問題在于“過于標(biāo)準(zhǔn)”。成熟商管公司依賴既有產(chǎn)品線，很難為一個非典型項目做徹底重構(gòu)；后者的問題則在于“缺乏落地能力”。面對一個大體量項目，業(yè)主更需要的是長期參與，而不是階段性的概念輸出。

也正是在這個過程中，CyPARK進(jìn)入了他們的視野。

盡管賽元起家于成都，但其操盤的CyPARK項目，在過去幾年已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)高度討論的非標(biāo)商業(yè)案例之一。而更重要的是，它的體量與復(fù)雜度，已經(jīng)超出了“小而美”的范疇。

成都CyPARK

而從賽元的角度來看，水云間似乎也是團(tuán)隊頗為對味的合作對象，在CyPARK之后，這只年輕的團(tuán)隊一直在全國范圍內(nèi)尋找新機(jī)會。

“我們從未想過只待在成都?！?/strong>負(fù)責(zé)人說，“我們一直關(guān)注杭州，它是中國當(dāng)下最好做商業(yè)的幾個城市之一——有市場空間，但還沒有卷到極致。在這里做一個有表達(dá)的項目，是立得住的。”

具體到錢江世紀(jì)城，這個板塊的微妙之處在于：產(chǎn)業(yè)與人口已經(jīng)兌現(xiàn)，但商業(yè)表達(dá)仍存在空缺。

這也意味著，水云間并不是在與周邊項目競爭同一件事情。

例如，當(dāng)我們問及項目與亞奧萬象天地的關(guān)系，在賽元看來更像是市場供給之下“分工”，而不是對抗。

前者已經(jīng)是一個高于合格線的商業(yè)產(chǎn)品，有流量、有生意；而水云間則希望能作出一些表達(dá)的、具有個性化展示及體驗的商業(yè)產(chǎn)品，在差異化的協(xié)同并進(jìn)下，能讓錢江的商業(yè)更有意思。

但賽元對水云間的野心也并不只是局限在錢江世紀(jì)城，而是在整個杭州。“杭州市場和消費潛力是有非常大的空間的，目前縱觀整個城市，標(biāo)準(zhǔn)的，高品質(zhì)的項目是不差的，相反，能出一些內(nèi)容創(chuàng)意的空間還不算多，這就是水云間的機(jī)會?！?/p>

這樣的定位是業(yè)主方與這個新進(jìn)商管團(tuán)隊已經(jīng)達(dá)成一致的結(jié)果，當(dāng)項目與團(tuán)隊的認(rèn)知在這一點上能有共識時，這次合作才能成立且能保證項目順利地開展。

03

如何在一個非標(biāo)空間里，讓商業(yè)成立

如果說合作解決的是“誰來做”，那么接下來更關(guān)鍵的問題是：怎么做。

挑戰(zhàn)首先來自空間本身。不同于傳統(tǒng)盒子型購物中心，水云間是一個開放式濱水街區(qū)。這意味著，它無法依賴標(biāo)準(zhǔn)化的招商與運(yùn)營邏輯，而必須從空間出發(fā)，重新組織商業(yè)。

在設(shè)計層面，賽元團(tuán)隊的思路非常明確：

首先，是解決線性的動線結(jié)構(gòu)問題。

“當(dāng)一條街變成筆直的500米時，體驗會變得非常單調(diào)。我們會通過場景提升，打破這種均質(zhì)感，一面營造可逛性的街區(qū)感，而高區(qū)內(nèi)容會通過主力業(yè)態(tài)來承接?！?/p>

水云間項目效果圖

其次，是空間感受。

“在現(xiàn)有建筑精致及確定感之上，需要打破現(xiàn)在建筑呈現(xiàn)的確定感，做出更多模糊空間，簡單說，就是讓它更像街區(qū)。這樣的好處讓品牌有發(fā)揮的余地?！?/p>

本質(zhì)上，這些調(diào)整指向同一個目標(biāo)，讓空間從被設(shè)計好的結(jié)構(gòu)，變成可以被自如使用的場景。

在這樣的邏輯下，水云間不再只是一個可以逛的地方，而是一個需要被持續(xù)編織的空間，讓建筑更具靈動，讓品牌更知道如何使用，讓內(nèi)容可以持續(xù)變化。

04

在既有經(jīng)驗下的遞進(jìn)優(yōu)化

在對談中，我們也聊到了就CyPARK在成都項目中的試錯與經(jīng)驗積累。從招商、設(shè)計到運(yùn)營，他們幾乎踩過所有非標(biāo)商業(yè)會遇到的坑，但這些問題放在一起看，其實指向同一個核心：如何在一個非標(biāo)空間里，讓商業(yè)真正成立。

而這樣的經(jīng)驗累積，都會運(yùn)用到水云間接下來的籌備及未來的運(yùn)營工作中。

例如，在正在進(jìn)行的場景提升工作里，團(tuán)隊不再依賴單一設(shè)計方，而是將設(shè)計拆分為多個模塊，由不同團(tuán)隊完成，自己作為整體的“中樞”進(jìn)行統(tǒng)籌。

在招商上，也從過去對頭部品牌的依賴，轉(zhuǎn)向以內(nèi)容邏輯為先，再匹配合適品牌。比起“引入誰”，更重要的是“ta為什么在這里”。據(jù)透露，已經(jīng)有一些質(zhì)感不錯的生活方式品牌，已經(jīng)初步確認(rèn)了合作意向。

水云間項目效果圖

在未來的內(nèi)容運(yùn)營時，早前CyPARK嘗試過的“社群”方式會被更清晰的內(nèi)容主線替代，這樣的考慮是相比表面的熱鬧，更希望構(gòu)建系統(tǒng)性的內(nèi)容結(jié)構(gòu)，讓項目看起來更有主體性。

如果把這些調(diào)整放在一起看，會發(fā)現(xiàn)賽元正在完成一次轉(zhuǎn)變，他們開始在既有項目里總結(jié)同類項目的經(jīng)驗，建立一套可以被重復(fù)的方法。這種方法不依賴某一種風(fēng)格，也不依賴某一類品牌，而是體現(xiàn)在：

• 如何判斷一個項目是否成立
• 如何拆解空間與內(nèi)容的關(guān)系
• 如何讓一個項目持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)

當(dāng)然，水云間目前還是籌備初期，這篇文章更像是此階段的記錄，但至少，在這次對話中，我們能夠感受到一件事情正在發(fā)生變化，它沒有再試圖用一個現(xiàn)成答案去解決問題。

而對于一個本身并不“標(biāo)準(zhǔn)”的項目來說，

這或許，才是它真正的起點。