北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

坐標(biāo)北京海淀，目前有兩套房產(chǎn)：一套是萬泉莊一居室，每月穩(wěn)定租金6600元；自住的中關(guān)村住房尚有200多萬貸款，還款壓力尚可。家里有2個孩子。糾結(jié)要不要賣掉出租房提前還貸，還是放著出租？都說孩子越來越少了，老破小未來沒人接手。

A：

1、萬泉莊的一居室租金6600，那應(yīng)該是50平左右價(jià)值400多萬。租售比大致700左右，年化毛收益率1.8%，凈收益率1.6%，典型的海淀老破小平均值。

2、我對學(xué)區(qū)房的常規(guī)建議是，如果確定不自住+用不上學(xué)位，那最好趁著溢價(jià)高的時候出手或置換成非學(xué)區(qū)房。

否則留著的話租金收益低，畢竟朝陽同等房產(chǎn)的凈收益至少2%，比海淀的高出25%以上。而且入學(xué)人數(shù)減少是確定性的，至少延續(xù)到2032年，這期間如果沒有政策支持，溢價(jià)部分都有可能受影響，尤其是溢價(jià)高的老破小占坑兒房。

3、不過您拿“老破小未來沒人接手”當(dāng)理由就不太合適了，因?yàn)檫@是我們開發(fā)商+中介的話術(shù)。您替我們忽悠對我們當(dāng)然合適，但沒人給您好處啊，圖什么呢？

“老破小沒人要”的話術(shù)是2000年出現(xiàn)的，那年北京的公房允許上市了。160萬套的存量啊，加上央產(chǎn)房接近200萬套，一旦蜂擁上市就必定砸盤，那我們開發(fā)商的新盤賣給誰去？所以各家售樓處才很默契的編出了話術(shù)“老破小不能買，將來沒人要”。

同時中介也接過了這套嗑兒，因?yàn)樗麄冸m然不在乎房價(jià)漲跌，但在乎成交量啊，靠著成交量換傭金呢。所以他們比我們忽悠的還賣力，就為了讓老破小業(yè)主們趕緊換房。一晃兒20多年過去了，我們當(dāng)年編造的謠言仍然在流行，吾心甚慰！

4、之所以說我們知道是謠言，是因?yàn)?000年的時候雖然內(nèi)地房地產(chǎn)市場不成熟，但歐美+日韓新+港澳臺的市場都很成熟了。尤其是香港和新加坡，內(nèi)地房地產(chǎn)學(xué)的就是他們，早就知道他們老破小的趨勢了，根本不存在沒人要，而且還都保值不錯。但我們開發(fā)商都是有職業(yè)道德的，所以只能是睜眼說瞎話，不能為了說實(shí)話而放棄賺錢吧？

我建議您是有時間去香港+新加坡看看吧，看看他們的老房都是否有人要，什么價(jià)格？香港叫唐樓，平均房齡70年，新加坡叫步梯公寓，平均也都50年以上了吧。

5、對了，我最建議去看的其實(shí)是寶島，他們管爬樓梯的老破小叫“健身公寓”。寶島人口比北京稍微多點(diǎn)兒，2300萬，人均GDP和收入都略高于北京，臺北市的房價(jià)也是略高于北京，現(xiàn)在均價(jià)7萬左右。

之所以建議去寶島，就是我到現(xiàn)在也想不通，咱們北京是全國的首都，源源不斷的匯聚資源+人才+財(cái)富，所以才推高了房價(jià)?？膳_北不過是個省會，就算是有高科技產(chǎn)業(yè)，但人口是限定的，他們能吸引到什么人去跨海買房？可又憑什么維持這么高的房價(jià)，老破小的健身公寓還能保值？簡直沒天理了。

只能解釋為“房子是用來住的”吧，房子雖然又老又破，但好歹能棲身啊，裝修一下內(nèi)部的居住體驗(yàn)并不算差，所以才有人買。當(dāng)然這說的都是大城市，偏遠(yuǎn)小城市的甭說老破小了，10年以上的都不好賣。小城市值錢的是房子，大城市值錢的是土地。

6、說到這提個人兒吧，有個香港窮老頭兒叫李超人，他的名言是“房產(chǎn)的價(jià)值由什么決定？地段、地段還是地段兒”。我很信這句話，您要是不信的話可以通知老李，告訴他改為“房產(chǎn)的價(jià)值由歲數(shù)決定，老泡兒你丫早該翻片兒了”。

7、簡單就聊這些吧，我對學(xué)區(qū)房的建議是如果用不上學(xué)位了，那可以考慮賣掉或置換，目的是提高租金收益+降低保值風(fēng)險(xiǎn)。但對老破小的建議是少聽忽悠，更別替我們開發(fā)商和中介忽悠，沒人領(lǐng)情兒。

不動產(chǎn)指的是土地，所謂土地是指地段兒的配套資源。老破小從房子來說確實(shí)已經(jīng)沒什么價(jià)值了，甚至歸零到跌無可跌，但只要是地段內(nèi)配套的價(jià)值存在，在“服務(wù)本地化”無法改變的背景下，房子作為財(cái)富載體就永遠(yuǎn)有價(jià)值，而且會隨著貨幣發(fā)行量而波動。最破的老小區(qū)還更好呢，等著原拆原建吧，老登兒的春天或許就又來了。

僅供參考。

二

Q:

大興首創(chuàng)悅都匯，81平兩居室朝南4層，屬于自住商品房，目前租金每月2800，中介說售價(jià)大概120萬，當(dāng)時買時候不到110萬。

朝陽中建玲瓏山小區(qū)，62平一居室朝東3層，屬于商住兩用房，租金4500，售價(jià)120萬，這套房近兩年價(jià)格跌了不少。想請問您這兩套房現(xiàn)在應(yīng)該賣掉還是繼續(xù)出租？如果是賣掉的話這個價(jià)格是否合適？

A：

1、悅都匯南向四層兩居，租金2800。如果您把這些信息告訴中介了，他還開出120萬的價(jià)格，那我認(rèn)為是這中介故意壓價(jià)，看您自己信不信了。

簡單算個賬吧，月租2800就是年化3.36萬，對標(biāo)120的毛收益率就是2.8%。即便是減去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和空置期，也就是基本也在2%左右吧。這收益率都超過市區(qū)熱門板塊了，孫村這南六環(huán)外連地鐵都沒有的板塊，按說沒這么牛吧？

這您自己判斷吧。或者這么說吧，如果您的租金真的是2800，而且每年的“凈收益率”能達(dá)到1.8%，那這報(bào)價(jià)就明顯偏低了。但具體的市場價(jià)是多少我不知道，只能說理論上如此?；蛘哒f如果每年能“凈落十個月租金2.8萬”，那這套房怎么也應(yīng)該價(jià)值150萬，否則就是超跌了。

2、中建玲瓏山，雙橋的吧，地段兒普通。房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少是大部分，您可能有些誤解了。

商住公寓的常規(guī)建議是要么就別買，買了也就甭賣了，不好賣，尤其是這種時期也不太合適出手。一是因?yàn)槟@價(jià)格明顯偏低，二是因?yàn)樵诙鄶?shù)城市的救市階段，都大概率會放寬公寓的限購限售，至少是對流動性有促進(jìn)作用。所以再等等吧，看是否有針對的政策？

反正現(xiàn)在租金收益這么高，您留著當(dāng)理財(cái)產(chǎn)品也不吃虧。4500就是一年5.4萬，對標(biāo)120萬是年化毛收益4.5%。就算刨去各項(xiàng)費(fèi)用和空置期，怎么也得3.5%以上吧？而現(xiàn)在五大行的存款利息才1.5%，您這收益還要什么自行車??？

3、不過還是多說一句，投資市場上永遠(yuǎn)都是風(fēng)險(xiǎn)和收益呈正比，收益越高則風(fēng)險(xiǎn)越大。之所以明擺著這么高的收益，卻沒有機(jī)構(gòu)投資者入場，只能說明“資本厭惡風(fēng)險(xiǎn)”。畢竟政策不可控+無法預(yù)測，辛辛苦苦的多賺了好幾年，有可能一個政策就回到解放前。

4、總之悅都匯這套我認(rèn)為是中介的報(bào)價(jià)偏低，再核實(shí)一下吧，如果價(jià)格真實(shí)那就說明超跌了。而公寓建議則是等政策，現(xiàn)在這種時期是不太可能出臺打壓政策的，大概率是利好。但時間長了說不好，畢竟商住公寓的潛在風(fēng)險(xiǎn)在現(xiàn)有法律層面是無法解決的。

僅供參考。

三

Q:

我是年近不惑老北漂兒，京戶預(yù)計(jì)明年差不多。目前有房在學(xué)院路老破小，孩子*小四年級，成績還好，但對口校即便有京戶也大概率填坑。突然得知朝陽和豐臺、石景山等區(qū)的中學(xué)是可以用學(xué)區(qū)房擇校的，所以特來確認(rèn)一下房子情況，和海淀老破小相比的性價(jià)比如何？

目前我們首選是**推薦的朝陽外國語，因?yàn)槟芑炯骖櫣ぷ魍ㄇ凇４芜x豐臺十二中，一路四環(huán)交通應(yīng)該也可以。主要都是看周邊房價(jià)還都算合理，只是不知性價(jià)比如何？比如匯園公寓和澤信公館，感覺都還不錯。

A：

1、朝陽用房子擇校的概率相對大，因?yàn)榇蠖鄶?shù)都是單校劃片。其他區(qū)的都差不多，小升初都是派位，豐臺石景山?jīng)]比海淀強(qiáng)多少。主要是這倆區(qū)的牛中不多，那家長們的選擇就少，有關(guān)系的自然把不多的好資源給占了唄。

2、如果是用朝陽的跟海淀比，那肯定性價(jià)比占優(yōu)啊。因?yàn)槌栍袉为?dú)中學(xué)對口的房子，和小+中都對口的相比是幾乎沒溢價(jià)的，性價(jià)比自然高了。

朝外就有這種房，不少小區(qū)呢，高中低檔的都有。常規(guī)建議是買商品房，總價(jià)高點(diǎn)兒的，這樣肯定沒溢價(jià)，性價(jià)比最高。

但匯園不算太合適的。因?yàn)檫@里是老公寓，本來就沒什么溢價(jià)。優(yōu)勢是居住的性價(jià)比高，但對應(yīng)的是價(jià)格走勢偏弱，否則也不會從北京第一豪宅落到今天的價(jià)格。但這看自己的喜好吧，只看居住+上學(xué)是挺合適的。

3、十二中沒有學(xué)區(qū)房，小升初跨區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)的也幾乎不可能，別考慮了。而且澤信公館只是離的近，但學(xué)區(qū)跟十二中沒關(guān)系。

4、總之您還是首選朝陽吧，朝外挺好的。豐臺就算了，全區(qū)都沒有能用房子擇校的。尤其是十二中，前幾年因?yàn)樯磫栴}導(dǎo)致成績下降，所以這兩年在招生上據(jù)說卡的很嚴(yán)格，那就更不會隨便招收了。

僅供參考。

四

Q:

我們有北京戶口，無房，孩子三歲剛上幼兒園。我是國管公積金，**系統(tǒng)可申請政保，但經(jīng)咨詢同事得知，單位只能最高解決到二類一等這級別的小學(xué)，小升初則因?yàn)樾抡哌€不明確，之前同事孩子上好初中的則都是考的，用上指標(biāo)的極少。

所以我們考慮在北京房價(jià)下降到底部的時候買房，主要是看到近期唱漲聲音漸響，還有官方站臺，所以有些焦慮。

需求：以紫竹院為中心周邊范圍，海淀區(qū)域四環(huán)內(nèi)即可。戶型小三居或可改的大兩居，希望隔出老人房，保姆房也可。小區(qū)品質(zhì)不求，只求業(yè)主們素質(zhì)高即可。重點(diǎn)為學(xué)區(qū)，您看如果以300萬首付，月供2萬之內(nèi)能在哪幾個學(xué)區(qū)選擇？商品房小區(qū)，有電梯的。

A：

1、呵呵，“只能解決到二類一等”就很不錯了，北京絕大部分家庭是沒這待遇的。而且看樣子您這單位還沒要求房產(chǎn)，那這待遇就相當(dāng)不錯了，知足常樂吧。

但我沒理解，您自己買房的主要需求是學(xué)區(qū)，那如果自己買了，這政保不就浪費(fèi)了嗎？至少也是沖突，多花了一份沒必要的學(xué)區(qū)溢價(jià)。

2、然后是您這預(yù)算，月供2萬就是400萬左右貸款，加300首付是700萬。要求小三居或大兩居，那就是至少90平左右。還得是業(yè)主素質(zhì)高的電梯商品房，那這品質(zhì)就低不了，您這預(yù)算幾乎不可能，除非撿漏兒。

北京的業(yè)主素質(zhì)一般三種，一是部委宿舍區(qū)，身份地位的素質(zhì)；二是院校聚集地，知識的素質(zhì)；三是高檔商品房，有多少錢就有多少素質(zhì)。既然您定了紫竹院那就在周邊看吧，也沒幾個商品房小區(qū)，典型的中海紫金苑和人濟(jì)等小區(qū)，但是都挺貴啊，您這預(yù)算不好買到合適的。

3、您的要求偏高了，如果是要求老小區(qū)的話三居還行，戶型和面積都小，70平左右能買到，但商品房不好辦。

僅供參考。

五

Q:

我想問一下大興西紅門東這邊的壹品興創(chuàng)元啟這個小區(qū)怎么樣，東西戶型怎么樣？

A：

1、這問題不好回答，我對這新樓盤不太熟，您這問的又籠統(tǒng)。打個不恰當(dāng)?shù)谋确桨?，就跟大齡剩女想搞對象似的，又想要又忐忑，有話還不敢直說，就怕聽到不想聽的。

2、直說吧，地段兒不算太強(qiáng)，本來就是兩區(qū)交界，這地段兒又挨著高速與五環(huán)。

可以向西看看西紅門西邊的東南角是什么小區(qū)？是理想家園，屬于西紅門的回遷房小區(qū)，說明這種地塊兒的本身價(jià)值不是太高，所以才規(guī)劃成安置房，否則就留著賣高價(jià)了。如果買的話注意規(guī)避噪音，盡量離隔離帶遠(yuǎn)一些。

3、東西戶型不算硬傷，但也不算受追捧戶型。打個比方就是學(xué)歷中的普通一本吧，在求職市場上不算劣勢，但也不太受重視。

4、總之這是挺典型的自住板塊+自住戶型，看自己的喜好。當(dāng)然也主要看價(jià)格，如果折扣打的多就算合適。這參考周邊小區(qū)的價(jià)格吧，首先別超過旁邊橡樹灣的二手房，畢竟人家是央企名牌兒。然后跟西紅門西邊的幾個商品房小區(qū)比較一下，比如禮域府什么的，如果價(jià)格能接近就算合適，明顯高出就不是太值了。另外也可以估算一下租售比，算算售價(jià)中的溢價(jià)是多少？

僅供參考。

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