到了一年一度的年報(bào)季。

這幾年大部分房企的年 報(bào)可謂乏善可陳，甚至可以說(shuō)是慘不忍睹。

而這一次，卻有了驚喜。

一邊是碧桂園、遠(yuǎn)洋、旭輝等出險(xiǎn)房企紛紛交出扭虧為盈的成績(jī)單；

一邊是華 潤(rùn)龍湖新城等的經(jīng) 營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)顯著。

掙扎多年的地產(chǎn)行業(yè)，終于看到了積極轉(zhuǎn)向。

01

債務(wù)重組收益托底，

多家出險(xiǎn)房企實(shí)現(xiàn)扭虧

部分房企2025年年報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)告已經(jīng)出爐。其中最令人關(guān)注的，莫過(guò)于出險(xiǎn)房企集體"翻盤"——時(shí)隔數(shù)年，一批出險(xiǎn)房企終于實(shí)現(xiàn)扭虧為盈：

• 碧桂園：歸母凈利潤(rùn)約32.6億元

• 遠(yuǎn)洋集團(tuán)：歸母凈利潤(rùn)67.56億元

• 旭輝控股：預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)170-190億元

• 禹洲集團(tuán)：預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)234-254億元

• 金科股份：預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)300-350億元

• 佳兆業(yè)：預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)不少于500億元

此外，多家出險(xiǎn)房企雖仍處虧損，但虧損幅度同比顯著收窄：

• 時(shí)代中國(guó)：虧損2.06億元，同比收窄98.7%

• 融創(chuàng)中國(guó)：虧損123.3億元，同比收窄52%

• 世茂集團(tuán)：虧損97.62億元，同比收窄33.7%

• 富力地產(chǎn)：虧損166億元，同比收窄6.7%

出險(xiǎn)房企業(yè)績(jī)扭虧或虧損收窄，對(duì)低迷的房地產(chǎn)行業(yè)而言，無(wú)疑是個(gè)提振人心的消息。

然而細(xì)看財(cái)報(bào)便會(huì)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)企業(yè)盈利能力"改善"，主要受益于債務(wù)重組的財(cái)務(wù)處理。

所謂債務(wù)重組，即債務(wù)人與債權(quán)人重新協(xié)定還款方案（包括還款金額、時(shí)間及方式等）。當(dāng)實(shí)際支付金額小于重組債務(wù)賬面價(jià)值時(shí)，差額將計(jì)入當(dāng)期損益，體現(xiàn)為財(cái)報(bào)"利潤(rùn)"。 戳這里，了解線上AI銷售員

多家出險(xiǎn)房企正是憑借境外債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)賬面扭虧。

以佳兆業(yè)的境外債務(wù)重組為例，其成功獲得約86億美元（折合人民幣約620億元）的債務(wù)減免，從而直接實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)扭虧。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)30億-50億元（2024年同期虧損約210億元），碧桂園預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)10億-22億元（2024年同期虧損351.45億元），兩家公司均表示，盈利主要來(lái)自債務(wù)重組產(chǎn)生的非現(xiàn)金收益。

年度財(cái)報(bào)的改善，掩蓋不了經(jīng)營(yíng)狀況的艱難。

例如，旭輝控股若剔除400億元重組收益，核心虧損達(dá)75億-90億元，較2024年同期（核心虧損58.25億元）反而擴(kuò)大。其主因是可供確認(rèn)收入的竣工項(xiàng)目減少，以及市場(chǎng)下行導(dǎo)致毛利率下降。

碧桂園2025年盈利主要依賴債務(wù)重組帶來(lái)的934億元收益托底。財(cái)報(bào)顯示，其2025年計(jì)提資產(chǎn)減值約445億元，毛虧損431億元，經(jīng)營(yíng)基本面依然脆弱。

時(shí)代中國(guó)2025年賬面虧損雖收窄至2.06億元，但若剔除重組收益，實(shí)際虧損幅度與2024年基本持平。

出險(xiǎn)房企的 "這份成績(jī)單"，可謂喜憂參半。

"喜"的是，財(cái)報(bào)修復(fù)背后，多家房企債務(wù)重組已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

融創(chuàng)去年完成債務(wù)二次重組，96億美元境外債實(shí)現(xiàn)全額債轉(zhuǎn)股清零，成為本輪首家"上岸"的出險(xiǎn)房企；佳兆業(yè)、碧桂園、旭輝等亦在2025年完成境外債務(wù)重組。重組成功為房企贏得了喘息之機(jī)，為后續(xù)資產(chǎn)處置、業(yè)務(wù)調(diào)整爭(zhēng)取了寶貴窗口期。

"憂"的是，經(jīng)營(yíng)困境仍未有效解決。房地產(chǎn)銷售規(guī)模連年縮水，出險(xiǎn)房企的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也仍在持續(xù)收縮。卸下債務(wù)包袱后，房企仍面臨著業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

目前來(lái)看，輕資產(chǎn)代建已成為行業(yè)共識(shí)方向。近年來(lái)，旭輝、遠(yuǎn)洋、碧桂園等均發(fā)力代建業(yè)務(wù)。

其中，旭輝建管2025年新拓建面達(dá)1629萬(wàn)平方米，位列行業(yè)第二（僅次于綠城管理）；遠(yuǎn)洋建管、金建管（金科旗下代建平臺(tái)）的新拓建面也沖入行業(yè)前十。

值得一提的是，大部分出險(xiǎn)房企的"保交房"任務(wù)已基本完成，今年將進(jìn)入最后收尾階段。這意味著，房企重心正從債務(wù)處置轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)修復(fù)，行業(yè)整體進(jìn)入基本面修復(fù)的關(guān)鍵驗(yàn)證期。 線上獲客不停歇，點(diǎn)擊了解

02

房企轉(zhuǎn)型初見(jiàn)成效，

華潤(rùn)龍湖新城為行業(yè)樹(shù)標(biāo)桿

縱觀2025年房企財(cái)報(bào)，另一積極信號(hào)值得關(guān)注——部分房企正加速?gòu)?增量開(kāi)發(fā)"向"存量經(jīng)營(yíng)"轉(zhuǎn)型，商業(yè)模式的可行性得到市場(chǎng)驗(yàn)證，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。

其中， 華潤(rùn)置地的轉(zhuǎn)型最具標(biāo)桿意義。

2025年，華潤(rùn)置地全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2814.4億元，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)254.2億元，再度蟬聯(lián)行業(yè)"利潤(rùn)王"。關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)在于，其經(jīng)常性業(yè)務(wù)（經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租+輕資產(chǎn)管理）的核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)13.1%，在利潤(rùn)結(jié)構(gòu)中占比達(dá)51.8% ，首次超過(guò)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)，成為集團(tuán)利潤(rùn)支柱。

目前，華潤(rùn)置地已形成三條協(xié)同發(fā)展的業(yè)務(wù)曲線。

其中， 經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)（第二增長(zhǎng)曲線）2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額254.4億元，同比增長(zhǎng)9.2%，凈利潤(rùn)98.7億元，同比增長(zhǎng)15.2%，毛利率高達(dá)71.8%。

輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)（第三增長(zhǎng)曲線）包含華潤(rùn)萬(wàn)象生活、文體產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、城市建設(shè)管理與咨詢等。其中萬(wàn)象生活貢獻(xiàn)最為突出，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入180.2億元，核心凈利潤(rùn)39.5億元，同比增長(zhǎng)13.7%。該板塊整體營(yíng)業(yè)額178.3億元，雖同比下降3.4%，但毛利率提升至35.5%，展現(xiàn)出輕資產(chǎn)模式的盈利韌性。

管理層提出的目標(biāo)是，保持開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)頭部地位，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租業(yè)務(wù)保持行業(yè)第一，輕資產(chǎn)管理收費(fèi)業(yè)務(wù)年增速超10%。這標(biāo)志著華潤(rùn)置地已從單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，轉(zhuǎn)型為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)商。

除華潤(rùn)外， 龍湖與新城的轉(zhuǎn)型也取得成效。

龍湖近期交出了上市以來(lái)首份虧損年報(bào)（虧損17.0億元），虧損主要是受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)拖累（該板塊虧損81.4億元）。 運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)則成為龍湖的"定海神針"。

2025年，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收267.7億元，創(chuàng)歷史新高。該業(yè)務(wù)以不足三成的收入占比（27.5%），貢獻(xiàn)了79.2億元核心利潤(rùn)，成為龍湖絕對(duì)的利潤(rùn)來(lái)源。

業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖管理層提出明確轉(zhuǎn)型時(shí)間表，預(yù)計(jì)2026年該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)10%以上增長(zhǎng)，力爭(zhēng)盡快突破100億元利潤(rùn)規(guī)模； 最晚至2028年，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入將超越地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為集團(tuán)第一大收入來(lái)源 ，徹底完成從開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。

新城控股的狀態(tài)與龍湖極為相似。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)陷入虧損且規(guī)模持續(xù)縮水，而商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)逆勢(shì)增長(zhǎng)。2025年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入140.90億元，同比增長(zhǎng)10%，收入占比提升至25.05%，貢獻(xiàn)毛利90.95億元， 毛利貢獻(xiàn)率高達(dá)63% ，是新城絕對(duì)的利潤(rùn)支柱。

相比低毛利率的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)具有輕資產(chǎn)、高毛利、現(xiàn)金流穩(wěn)定等特點(diǎn)，正成為華潤(rùn)、龍湖、新城穿越周期的核心動(dòng)力。

從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，這三家房企已為行業(yè)探明了路徑。房地產(chǎn)行業(yè)從"規(guī)模競(jìng)賽"轉(zhuǎn)向"運(yùn)營(yíng)能力競(jìng)賽"，那些手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)且具備專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的玩家，已提前拿到通往行業(yè)下一站的門票。

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