來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) 作者：WTT

近日全球知名金融機(jī)構(gòu)匯豐發(fā)布了最新房地產(chǎn)研究報(bào)告，其中對(duì)“買房還是租房”問題，有了一個(gè)可以量化的答案。

按照“四成首付、3%房貸利率、租金為房?jī)r(jià)的2%、持有20年”這個(gè)模型計(jì)算：

20年租房累計(jì)租金支出=當(dāng)前房?jī)r(jià)的40%；到期無資產(chǎn)。

20年購(gòu)房累計(jì)利息=當(dāng)前房?jī)r(jià)的21%；到期擁有資產(chǎn)。

在排除個(gè)人意愿、家庭需要等主觀因素外，純粹從經(jīng)濟(jì)賬面角度來對(duì)比，目前買房對(duì)比租房（20年成本）仍然是更劃算的，節(jié)省約19個(gè)百分點(diǎn)。

這個(gè)“買入緩沖”意味著，房?jī)r(jià)需要再跌將近20%，買房的經(jīng)濟(jì)賬才會(huì)不如租房。

2026房?jī)r(jià)筑底之年？

買房仍有吸引力

為什么房?jī)r(jià)在跌，還是有人會(huì)選擇買房？

從上述匯豐的研究可見，除了歸屬感、婚戀需要等情感因素外，純粹算賬會(huì)發(fā)現(xiàn)買房依然比租房更有吸引力，尤其對(duì)于自住剛需來說，當(dāng)前的利率和房?jī)r(jià)組合具有讓人進(jìn)場(chǎng)的吸引力。

也是因?yàn)榉績(jī)r(jià)正在下滑，價(jià)格越接近底部，買入成本越低于租賃。因而匯豐判斷，自住需求的釋放只是時(shí)間問題。而伴隨“購(gòu)房激勵(lì)增強(qiáng)”，2026年也很可能是房?jī)r(jià)筑底之年。

實(shí)際上，從“房?jī)r(jià)收入比”這個(gè)指標(biāo)來分析，買房也有吸引力。

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布“2024年城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員年平均工資”數(shù)據(jù)的時(shí)候，按當(dāng)年的“新建商品住宅銷售價(jià)格”計(jì)算，2024年房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)出現(xiàn)“歷史新低”——降至10倍。

如果用“2025年最新的新建商品住宅銷售價(jià)格”和“2025年全國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)人均可支配收入”計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比則更低——降至5.9倍。

房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)出現(xiàn)近20余年來的“歷史新低”。

加之當(dāng)前支持政策繁多，諸多“給購(gòu)房減負(fù)”的工具箱都打開了。浙大城市學(xué)院副教授、中國(guó)城市專家智庫(kù)委員會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)林先平認(rèn)為，政策紅利集中釋放，直接降低購(gòu)房交易成本(比如二手房增值稅“5降3”、公積金政策優(yōu)化等)，會(huì)激活置換需求。

2026年樓市尤其是二手房市場(chǎng)將整體趨穩(wěn)、深度分化，購(gòu)房還是要聚焦一線/強(qiáng)二線核心區(qū)、近地鐵次新房；業(yè)主則需隨行就市定價(jià)，抓住政策窗口期置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

政策正在加碼

租房越來越容易

買房和租房，兩個(gè)市場(chǎng)的主要服務(wù)對(duì)象其實(shí)是不同的。目前租房市場(chǎng)更多服務(wù)的是買房資金差距大、非常住人口、流動(dòng)性較大的人群等。

這部分人可能都不存在買還是租的選擇，在只能租房的情況下，重點(diǎn)城市給出的政策支持其實(shí)是不少的。

例如，上?！肮夥颗c保租房并軌”正式落地；政府出面收購(gòu)房源做保障房……鄭州、合肥、石家莊、寧夏中衛(wèi)市、新疆伊寧等也在試點(diǎn)“多房合一”，把經(jīng)適房、廉租房、公租房等統(tǒng)一納入保租房管理體系。

重慶、杭州、太原、襄陽(yáng)、安陽(yáng)等城市曾嘗試將藍(lán)領(lǐng)公寓、人才公寓、閑置安置房、企業(yè)自建職工宿舍等房源轉(zhuǎn)為保租房，納入統(tǒng)一管理。

如果真的不能買房或不想買房，“長(zhǎng)期租房”已經(jīng)在逐漸成為“大眾可選項(xiàng)”。

全國(guó)政協(xié)委員柴強(qiáng)就曾指出，買房和租房客觀上本就存在一定“此消彼長(zhǎng)”的替代關(guān)系。伴隨租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的加快推進(jìn)，一部分居民會(huì)選擇把租房作為長(zhǎng)期居住方式。特別是青年人，他們的住房消費(fèi)觀念持續(xù)發(fā)生變化，不愿意買房、只愿意租房的大有人在。

“租房需求替代一部分購(gòu)房需求”是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入存量時(shí)代的特征。短期內(nèi)住房租賃市場(chǎng)會(huì)對(duì)買賣市場(chǎng)產(chǎn)生一定的替代作用，未來租賃市場(chǎng)與買賣市場(chǎng)將逐步形成功能互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展的穩(wěn)定格局。