2025年，是萬科成立以來最慘烈的一年。

　　曾經(jīng)的地產(chǎn)一哥，交出了上市35年最難看的成績單：全年?duì)I收2334.3億元，同比下滑32%；歸母凈虧損885.6億元，相當(dāng)于每天虧掉2.4億元，虧損額同比擴(kuò)大近8成。

　　另一方面，身為第一大股東的深圳地鐵集團(tuán)，全年累計(jì)向萬科輸血291.3億元，以極低利率撐起公司現(xiàn)金流。

　　一進(jìn)一出、一虧一借，勾勒出萬科從“盈利機(jī)器”到“靠股東續(xù)命”的殘酷轉(zhuǎn)折。

　　疊加一年內(nèi)兩次換董事長、核心高管集體離場，疊加千億債務(wù)壓頂、短債覆蓋不足五成，萬科的2025年，不是業(yè)績下滑，是整個(gè)基本面的“生死局”。

　　股東輸血填不滿虧損黑洞

　　2025年的萬科，用一組極端數(shù)據(jù)，撕開了行業(yè)寒冬下龍頭的傷疤。

　　先看虧損：全年?duì)I收2334.3億元，同比跌31.98%；歸母凈利潤-885.6億元，同比暴跌78.98%。這不是小幅虧損，是史上首次巨虧，虧掉了過去近3年的凈利潤總和。

　　虧損從哪來？核心全是地產(chǎn)主業(yè)的“內(nèi)傷”。

　　房地產(chǎn)開發(fā)收入1906.5億元，同比大降36.7%，占總營收81.7%。銷售端徹底崩盤：全年銷售面積1025萬平、銷售額1340.6億元，同比分別跌43.4%、45.5%。曾經(jīng)的“金九銀十”，變成全年無旺季，去化率持續(xù)走低。

　　利潤端更慘：開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率僅8.1%，扣除稅費(fèi)后營業(yè)利潤率只剩2.8%。賣一套房賺的錢，還不如存銀行利息。

　　更致命的是資產(chǎn)大洗澡。全年新增計(jì)提信用減值、資產(chǎn)減值超500億元；部分大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易折價(jià)出售，直接虧掉賬面值。加上存量項(xiàng)目減值、投資虧損，最終把全年利潤砸成負(fù)數(shù)。

　　再看借錢：2025年，萬科幾乎每月都在向大股東深鐵集團(tuán)伸手。

　　2月兩次借款28億、42億；4月33億；5月15.52億；6月30億；7月62.49億；10月22億；11月16.66億。全年累計(jì)借款291.3億元，平均每1.2天就進(jìn)賬1億。

　　這筆錢條件“很優(yōu)惠”：期限最長3年，利率2.34%（1年期LPR減66基點(diǎn)），遠(yuǎn)低于市場融資成本。部分借款還以萬物云股權(quán)質(zhì)押，幾乎是“定向輸血”。

　　借錢用途很明確：全部用于償還公開市場債券本息。2025年，萬科靠這筆錢完成332.1億元公開債務(wù)兌付，勉強(qiáng)守住“不違約”底線。

　　對比更扎心：全年虧掉885.6億，股東全年只借了291.3億——虧掉的錢，是股東輸血的3倍多。

　　一邊是業(yè)績黑洞越補(bǔ)越大，一邊是靠大股東“續(xù)命”維持現(xiàn)金流。2025年的萬科，不是在經(jīng)營，是在“拆東墻補(bǔ)西墻”。

　　萬科管理層的動(dòng)蕩與更迭

　　比業(yè)績更動(dòng)蕩的，是萬科管理層的“大地震”。2025年，萬科完成從“職業(yè)經(jīng)理人時(shí)代”到“國資全面掌控”的徹底切換。

　　第一波：郁亮?xí)r代落幕。

　　2025年1月27日，執(zhí)掌萬科6年的郁亮辭去董事會(huì)主席，僅留任執(zhí)行副總裁。深鐵集團(tuán)董事長辛杰接任董事長——這是萬科成立以來，首次由大股東直接派任一把手。

　　標(biāo)志意義極強(qiáng)：持續(xù)20多年的“職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)”模式終結(jié)，深鐵（深圳國資委）正式接管萬科控制權(quán)。

　　第二波：辛杰“閃電下臺”。

　　辛杰任期僅9個(gè)月。2025年10月12日，辛杰因“個(gè)人原因”辭職，次日黃力平接任董事長。

　　辛杰在位期間，萬科虧損持續(xù)擴(kuò)大、債務(wù)壓力飆升、組織架構(gòu)大調(diào)整。外界普遍認(rèn)為，其離職與業(yè)績失控、國資考核壓力直接相關(guān)。

　　第三波：黃力平全面接盤，郁亮徹底退出。

　　黃力平來自深鐵集團(tuán)，接任后迅速掌控董事會(huì)。2026年1月，郁亮到齡退休，辭去所有職務(wù)；3月，工商變更完成，黃力平接任法定代表人。

　　至此，萬科核心管理層徹底換血：

　　原董事長郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭等“老萬科”全部離場。

　　新任董事長黃力平、非執(zhí)行董事胡國斌、雷江松等，均來自深鐵集團(tuán)。

　　2025年9月，萬科撤銷運(yùn)行近20年的“集團(tuán)-區(qū)域-城市”三級架構(gòu)，推行扁平化管理，40年來最大架構(gòu)調(diào)整。

　　這場換血，本質(zhì)是控制權(quán)轉(zhuǎn)移+危機(jī)問責(zé)。

　　深鐵要的是“穩(wěn)局面、控風(fēng)險(xiǎn)、保兌付”，不再追求規(guī)模擴(kuò)張。黃力平上臺后，明確提出“戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運(yùn)作、科技賦能”，核心就是收縮戰(zhàn)線、降負(fù)債、?，F(xiàn)金流。

　　但代價(jià)也很明顯：管理層頻繁更迭，導(dǎo)致戰(zhàn)略搖擺、執(zhí)行斷層。2025年萬科多次調(diào)整銷售目標(biāo)、放緩拿地、暫停新項(xiàng)目，本質(zhì)是“沒人敢拍板、一切求穩(wěn)”的求生狀態(tài)。

　　債務(wù)壓頂，萬科還能撐多久？

　　巨虧+頻繁換帥背后，是萬科最嚴(yán)峻的債務(wù)危機(jī)。2025年末，萬科財(cái)務(wù)指標(biāo)全面惡化，短期償債能力瀕臨紅線。

　　先看核心債務(wù)數(shù)據(jù)：

　　資產(chǎn)負(fù)債率76.89%，同比提升3.23個(gè)百分點(diǎn)。

　　凈負(fù)債率123.48%，從80.6%飆升超40個(gè)點(diǎn)，遠(yuǎn)超行業(yè)安全線。

　　有息負(fù)債合計(jì)3584.8億元。

　　一年內(nèi)到期有息負(fù)債1605.6億元，占比44.8%。

　　賬面貨幣資金僅672.4億元。

　　最危險(xiǎn)的指標(biāo)：現(xiàn)金短債比0.42。手里的錢，連一半短期債務(wù)都覆蓋不了。資金缺口超900億元，流動(dòng)性嚴(yán)重枯竭。

　　債務(wù)結(jié)構(gòu)更兇險(xiǎn)：

　　2026年到期公開債146.8億元，其中4-7月集中到期112.7億元，兌付壓力“尤為突出”。

　　2025年11月起，萬科已對3筆債券（22萬科MTN004/005、H1萬科02）完成展期。

　　母公司層面更緊張：可動(dòng)用現(xiàn)金僅9億元，短期債務(wù)超1100億，覆蓋比例接近0。

　　為續(xù)命，萬科已用盡手段：

　　股東持續(xù)輸血：2025年深鐵借款291億，2026年仍在申請新增額度。

　　資產(chǎn)變賣：出售部分商業(yè)、寫字樓、股權(quán)項(xiàng)目，回籠資金超百億。

　　債務(wù)展期：與銀行、債券持有人談判，延長到期期限、降低利率。

　　收縮投資：2026年新開工、竣工面積較2025年“腰斬”，暫停所有非核心拿地。

　　保交付優(yōu)先：全年交付11.7萬套房，把有限資金全部投向竣工，避免爛尾引發(fā)信任崩塌。

　　但風(fēng)險(xiǎn)仍未解除。黃力平在業(yè)績會(huì)上直言：“當(dāng)前經(jīng)營形勢十分嚴(yán)峻，集中兌付壓力依然突出”。

　　市場更擔(dān)心：一旦深鐵輸血放緩、債務(wù)展期受阻，萬科隨時(shí)可能觸發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。從“行業(yè)標(biāo)桿”到“債務(wù)壓頂”，萬科的2025年，是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)縮表出清的最慘烈樣本。

　　對萬科而言，2026年才是真正大考：4-7月百億債務(wù)集中到期、銷售能否企穩(wěn)、資產(chǎn)處置能否跟上、股東支持是否持續(xù)。

　　對行業(yè)而言，萬科的困境證明：即便是龍頭，也逃不過“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的歷史清算。

　　從“宇宙第一房企”到“求生模式”，萬科的2025年，不是一家公司的低谷，是一個(gè)時(shí)代的落幕。