上海的二手房一改往日的那種頹廢的狀態(tài)，在2026年出現(xiàn)了快速的回暖，房東已經(jīng)開始惜售了，搶房也成為了在前幾年的那種狀態(tài)了。

在有部分核心老破曉的房子剛掛牌出來(lái)就馬上被搶空了，這說(shuō)明了什么？市場(chǎng)情緒與焦慮節(jié)奏是發(fā)生了很大的變化的，過(guò)去都是觀望很長(zhǎng)時(shí)間才下手，而現(xiàn)在就是?？瓷狭耍R上就下手了。

1、2026年2—3月整體的數(shù)據(jù)表

2月份的時(shí)候受到春節(jié)的影響，整體的成交是然后的，新政策落地了之后，市場(chǎng)快速的迅速出現(xiàn)反彈的跡象，在2月份網(wǎng)簽數(shù)量也達(dá)到了11,315，這個(gè)數(shù)據(jù)是非常的夸張的，日均達(dá)到了407套，雖然有環(huán)比下降，我考慮到了春節(jié)在中間。

在2月底的時(shí)候，整體的成交是迅速的上漲的，基本上就是594套，619套，839套，所以政策的推動(dòng)是立竿見(jiàn)影的。

進(jìn)入到3月份，市場(chǎng)是全方面的加速的，就3月2日至8日成交了達(dá)到5709套，平均每天成交816套，這是不是接近于瘋狂的狀態(tài)呀？畢竟在3月10日當(dāng)天成交來(lái)到了1324套。

目前這種節(jié)奏來(lái)看，3月份上海成交量有望達(dá)到2.5萬(wàn)套到3萬(wàn)套左右，真正的小陽(yáng)春似乎真的要回來(lái)。

市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)悄然的發(fā)生變化了!

上海二手房掛牌量持續(xù)的回落，1月底的時(shí)候有14.5萬(wàn)套，2月底的時(shí)候僅剩下13.7萬(wàn)套，3月初已經(jīng)僅剩下13.57萬(wàn)套，而且主城區(qū)的庫(kù)存去化特別的明顯，主要成交都是集中在300萬(wàn)以內(nèi)的房子，達(dá)到占比60%。

市場(chǎng)回暖的三個(gè)動(dòng)力總成也是目前來(lái)說(shuō)所有城市都需要學(xué)習(xí)的一點(diǎn)

一是滬七條落地，非屈籍社保年限縮短、公積金提額、稅費(fèi)減免，釋放約9萬(wàn)新增剛需；

二是國(guó)企收儲(chǔ)二手房托底市場(chǎng)，減少拋壓、穩(wěn)定預(yù)期；

三是入學(xué)、婚育剛性需求集中入場(chǎng)，推動(dòng)短期成交沖高。

所以對(duì)于這些政策的推動(dòng)力，能夠產(chǎn)生多大的動(dòng)力水平，只有了解過(guò)的才懂!

2、26年下半年人數(shù)的變化

對(duì)于下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，絕大部分人是更擔(dān)心的，畢竟上半年是有小陽(yáng)春傳統(tǒng)的旺季，下半年會(huì)不會(huì)像2025年那樣又你的一個(gè)新的暴擊!

成交量高位回落，維持在合理區(qū)間

下半年整個(gè)市場(chǎng)是很難保持在3月份的一個(gè)高峰期的，更多的都是保持在1.8萬(wàn)到2.2萬(wàn)的健康水平

最重要的一點(diǎn)就是一般學(xué)校報(bào)名就是6月份前就報(bào)名的了，所以到了789月份，整體的市場(chǎng)將會(huì)健康的推動(dòng)。

價(jià)格，整體企穩(wěn)，市場(chǎng)將會(huì)逐步的回升

全是二手房整體的價(jià)格哦，基本上就出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的狀態(tài)，全年價(jià)格漲幅在2%~3%之間，沒(méi)有全方面普漲的行情，核心區(qū)域內(nèi)相對(duì)來(lái)說(shuō)漲幅大一點(diǎn)。

300萬(wàn)左右的房產(chǎn)，購(gòu)買力是非常的強(qiáng)的，整體的占比依舊能保持50%~60%之間，因?yàn)閷?duì)于絕大部分普通老百姓來(lái)說(shuō)，300萬(wàn)的房子40~60平米的房子，才是居家的真正需求

整體供需關(guān)系已經(jīng)逐步平衡!

你的有效去庫(kù)存周期只為4~6個(gè)月時(shí)間不等，相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較偏緊張的水平的，房東們也會(huì)逐步的開始捂盤惜售。

基本上整體的議價(jià)空間可以說(shuō)是沒(méi)有的，更多的從買家市場(chǎng)變成了賣家跟買家的博弈心理

房東心里是這樣想的，價(jià)格都跌了這么多了，終于可以回暖一點(diǎn)點(diǎn)了!

政策與信心，以穩(wěn)為主，長(zhǎng)期推

政策層面肯定就是保持連續(xù)性的推動(dòng)的，不收緊，也不大放水，支持剛需和改善性住房的入住，全方面的改變，大家對(duì)于房地產(chǎn)的信心不足!

市場(chǎng)將會(huì)形成很大的分化!

核心區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)基本上是能夠很好的穩(wěn)定住的，因?yàn)橛械罔F口、有學(xué)區(qū)、有小戶型，所以很快就可以迅速的推開。

對(duì)于郊區(qū)的房子，基本上就是沒(méi)地鐵，沒(méi)學(xué)區(qū)，大戶型總價(jià)高，去庫(kù)存壓力還是很大的。所以剛剛也提到300萬(wàn)以內(nèi)的房子最熱銷，500萬(wàn)的房子也不錯(cuò)。

3、未來(lái)整個(gè)樓市的判斷

市場(chǎng)已經(jīng)取得階段性的上漲了，并非全方面的反轉(zhuǎn)，而是溫和的推進(jìn)，以及極致的瘋狂

上海樓市階段性底部已確認(rèn)，但并非全面反轉(zhuǎn)，而是溫和復(fù)蘇、極致分化。

個(gè)人判斷基本上在2027年才能穩(wěn)得住!