拿地將近3年，由于限高因素而未能開建的西安銀泰中心，如今迎來(lái)了規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整。

最受關(guān)注的，就是其容積率從此前上限8.4，調(diào)整到了最新的4.4。

規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整之后，這意味著大家所期待的西安銀泰中心，距離正式開工建設(shè)已經(jīng)越來(lái)越近。

當(dāng)然，大家之前期待的“200米+”超高層，肯定是沒有了。

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容積率上限從8.4調(diào)整至4.4

2026年3月31日，西安市自然資源和規(guī)劃局新城分局發(fā)布《關(guān)于新城區(qū)XC-05-37-05地塊實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃圖則的公示》。

根據(jù)公示信息，XC-05-37-05地塊位于長(zhǎng)樂中路以北、萬(wàn)壽北路以西，規(guī)劃用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地+商業(yè)用地+商務(wù)金融用地，凈用地面積約6.3465公頃（折合約95畝），地上計(jì)容面積比例（商業(yè)+商務(wù)金融）：居?。?：5，容積率為≤4.0（計(jì)容容積率≤4.4），建筑密度≤55%，綠地率≥15％。建筑高度按機(jī)場(chǎng)批復(fù)意見執(zhí)行。

這塊地，其實(shí)就是大家所關(guān)注的西安銀泰中心項(xiàng)目用地。

2023年4月27日，銀泰置地通過(guò)旗下寧波溪口銀泰旅游開發(fā)有限公司摘得西安幸福林帶板塊長(zhǎng)樂中路與萬(wàn)壽北路交匯處西北角這宗約95畝的土地，規(guī)劃建設(shè)西安銀泰中心。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃指標(biāo)，該地塊住宅用地38.984畝、商服用地56.212畝，地上計(jì)容建面53.34萬(wàn)㎡，地下建面不小于20.65萬(wàn)㎡，容積率1.2-8.4。

同時(shí)，土地出讓文件當(dāng)時(shí)約定，這塊地為高端城市綜合體項(xiàng)目用地，競(jìng)得人需要與西安市幸福路地區(qū)綜合改造管理委員會(huì)簽訂《產(chǎn)業(yè)履約監(jiān)管協(xié)議》。并且競(jìng)得人需要自持地下商業(yè)不少于3萬(wàn)平方米、自持地上商業(yè)不不少于9萬(wàn)平方米，自持年限不少于10年。

另外，競(jìng)得人還需要向西安市幸福路地區(qū)綜合改造管理委員會(huì)無(wú)償返還商業(yè)面積16542.47平方米。

摘地后，銀泰置地官網(wǎng)也發(fā)布了拿地的消息。

當(dāng)時(shí)，銀泰置地表示：銀泰置地集團(tuán)將投資超百億，規(guī)劃打造一座總建筑面積約78萬(wàn)平方米，集酒店、商業(yè)、住宅、公寓、企業(yè)總部辦公與幸福林帶無(wú)縫銜接的高端TOD城市綜合體。項(xiàng)目建成后，將成為繼北京、成都、合肥之后的全國(guó)第四個(gè)銀泰中心項(xiàng)目，帶來(lái)全新的消費(fèi)方式和生活模式，將成為西安乃至西北區(qū)域的新地標(biāo)，為西安發(fā)展注入新動(dòng)能。

但就在大家對(duì)這一超級(jí)綜合體充滿期待的時(shí)候，2024年下半年傳出的消息是銀泰項(xiàng)目目前因限高問題無(wú)法動(dòng)工，正在積極協(xié)調(diào)。

實(shí)際上，限高無(wú)法動(dòng)工也比較好理解。

一方面，國(guó)家層面這幾年對(duì)于超高層的審批開始收緊，嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑；另一方面，幸福林帶板塊本身有其有特殊性，在建筑高度方面肯定也有規(guī)定。

從此次公示的這塊地全新規(guī)劃指標(biāo)來(lái)看，最大的變化就是容積率上限從此前的8.4下調(diào)至4.4。

結(jié)合這個(gè)容積率，估計(jì)項(xiàng)目的建筑高度很有可能被限在150米以下。

當(dāng)然，容積率調(diào)整之后，此前的一些自持面積等特別約定條件，很有可能也要調(diào)整。

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百萬(wàn)方商業(yè)+辦公，齊聚幸福林帶

事實(shí)上，建筑高度的降低只能說(shuō)是一個(gè)遺憾，無(wú)法誕生建筑地標(biāo)，而這絲毫不影響大家對(duì)于銀泰中心的期待。

大家期待的是，銀泰能夠給西安引入更高端的資源與品牌。

國(guó)內(nèi)目前有三座銀泰中心。

北京銀泰中心（總建面約36萬(wàn)㎡），包含有in01高端購(gòu)物中心（約3萬(wàn)㎡）、超甲級(jí)寫字樓、柏悅酒店、柏悅府、柏悅居。

成都銀泰中心（總建面約72萬(wàn)㎡），包含有華爾道夫酒店(Waldorf Astoria Chengdu)、頂級(jí)商務(wù)豪宅華悅府、格調(diào)闊景公寓華悅居、全客層國(guó)際化購(gòu)物中心in99（約19萬(wàn)㎡）、超甲級(jí)寫字樓。

合肥銀泰中心，包含有國(guó)際甲級(jí)寫字樓、高端商業(yè)、君亭酒店等。

接下來(lái)，就期待西安銀泰中心的規(guī)劃了。

結(jié)合全新的規(guī)劃指標(biāo)，地上計(jì)容面積比例（商業(yè)+商務(wù)金融）：居?。?：5，這意味著西安銀泰中心地上部分“商業(yè)+商務(wù)金融”的體量在約14萬(wàn)平方米，再加上地下部分，預(yù)計(jì)“商業(yè)+商務(wù)金融”部分的總體量在約20萬(wàn)平方米。

除了西安銀泰中心之外，作為目前西安重點(diǎn)城市更新片區(qū)之一，幸福林帶板塊還有多個(gè)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)或者在建。

其中，商業(yè)體量10.3萬(wàn)平方米的龍湖西安長(zhǎng)樂天街已于2025年11月中旬開業(yè)，龍湖長(zhǎng)樂天街上則是辦公+SOHO龍湖天際。

除了西安銀泰中心、龍湖長(zhǎng)樂天街+龍湖天際之外，幸福林帶沿線還有3個(gè)商業(yè)+辦公類項(xiàng)目，分別為：中建西北創(chuàng)研中心、百度智慧中心、幸福壹號(hào)·數(shù)智中心（占地20.475畝）。

再加上其它尚未供地的商業(yè)、辦公類地塊，保守估計(jì)幸福林帶沿線商業(yè)、辦公體量會(huì)在百萬(wàn)方級(jí)別，待這些項(xiàng)目陸續(xù)建成、產(chǎn)業(yè)落地，大家將會(huì)看到一個(gè)不一樣的幸福林帶板塊。

當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程中，我們也期待幸福林帶板塊新落地的商業(yè)，能夠帶來(lái)西安商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)！