4月2日，西安市發(fā)布新一輪土地出讓公告，本次共推出6宗用地，總面積約278.378畝，起始總價(jià)約9.67億元。

從結(jié)構(gòu)來(lái)看，這批地塊并不單一，涵蓋住宅、商業(yè)以及產(chǎn)業(yè)三大類型，其中住宅用地2宗約82.225畝，商業(yè)用地2宗約20.533畝，產(chǎn)業(yè)用地2宗約175.62畝。

整體來(lái)看，這批供地延續(xù)了當(dāng)前較為清晰的思路：一邊是主城改善型住宅補(bǔ)位，一邊是核心商圈功能強(qiáng)化，同時(shí)產(chǎn)業(yè)端繼續(xù)加碼先進(jìn)制造，結(jié)構(gòu)相當(dāng)明確。

先來(lái)看最受關(guān)注的住宅用地。

本次推出的兩宗住宅地，分別位于新城區(qū)幸福林帶板塊和浐灞國(guó)際港板塊，整體指標(biāo)都不算高，明顯偏向改善型產(chǎn)品。

1、XC4-9-175：位于長(zhǎng)樂(lè)東路以南、幸福北路以東、華山路以北。

凈用地面積約45.344畝，容積率為1.2≤R≤2.5，建筑密度≤25%，綠地率≥35%，起始價(jià)33940萬(wàn)元。

據(jù)出讓要求，需在相鄰地塊配建一所36班九年一貫制學(xué)校，還需同步建設(shè)一條約256米的市政道路，并在首期開(kāi)發(fā)時(shí)完成交付。

從配套上來(lái)看，該地塊所在的幸福林帶片區(qū)近年來(lái)城市更新推進(jìn)較快。

交通方面，區(qū)域內(nèi)已有地鐵1號(hào)線、8號(hào)線，周邊長(zhǎng)樂(lè)路、幸福路等主干道通達(dá)，出行較為便利。

教育方面，周邊已有黃河實(shí)驗(yàn)小學(xué)、昆侖中學(xué)等學(xué)校，同時(shí)規(guī)劃中的九年一貫制學(xué)校也將進(jìn)一步補(bǔ)強(qiáng)片區(qū)教育體系。

生態(tài)方面，地塊西側(cè)緊鄰幸福林帶；商業(yè)方面，則臨近龍湖香醍天街、凱德廣場(chǎng)等配套。

整體來(lái)看，這宗地所在的幸福林帶板塊，已是當(dāng)前主城更新中熱度較高的區(qū)域之一。

2、GW3-12-1-3：位于港務(wù)大道以東、駿馬路以南。

凈用地面積約36.881畝，容積率為1.2≤R≤2.1，綠地率≥35%，起始價(jià)35410萬(wàn)。

該地塊容積率在區(qū)域內(nèi)屬于相對(duì)偏低水平。位置上緊鄰港務(wù)大道，步行可達(dá)地鐵14號(hào)線港務(wù)大道站。

周邊已有啟航公園、奧體中央公園等生態(tài)資源，整體環(huán)境較為優(yōu)質(zhì)。

同時(shí)，陸港小學(xué)等教育資源也在逐步完善，片區(qū)內(nèi)已經(jīng)聚集了較多物流、電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)，具備一定的人口與產(chǎn)業(yè)支撐。

整體來(lái)看，該宗地更偏向于低密改善項(xiàng)目。

再看商業(yè)用地部分。

本次共推出2宗商業(yè)/商務(wù)金融用地，分別位于經(jīng)開(kāi)區(qū)和碑林區(qū)。

3、JK3-6-93：位于鳳城七路南側(cè)、未央路西側(cè)。

凈用地面積約13.609畝，容積率≤4.5，起始價(jià)10614萬(wàn)元。需注意，該地塊要求40%建筑面積自持，且自持時(shí)間為10年。

從位置上看，該地塊位于未央路中軸沿線，屬于行政中心板塊核心區(qū)域。

周邊已聚集熙地港、大融城、未央國(guó)際等商業(yè)綜合體，同時(shí)地鐵2號(hào)線、4號(hào)線在此交匯，整體成熟度較高。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，此類帶有自持要求的商業(yè)地塊，更偏向于長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)屬性，而非傳統(tǒng)銷售型商業(yè)。

4、BL9-12-76：位于文藝南路沿線。

凈用地面積約6.924畝，容積率≤6.0，起始價(jià)8489萬(wàn)元。

從位置看，該地塊屬于二環(huán)內(nèi)核心區(qū)域，距離5號(hào)線文藝路站較近，同時(shí)靠近南門商圈以及在建的太古里項(xiàng)目。

需注意，該地塊屬于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目用地，由于涉及地上建筑物處置等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)過(guò)程中仍需一定協(xié)調(diào)成本。

但從另一個(gè)角度來(lái)看，主城區(qū)此類小體量、高容積的商務(wù)地塊，本身也具備一定的稀缺性。

最后則是產(chǎn)業(yè)用地。

本次推出產(chǎn)業(yè)用地共2宗，總面積約175.62畝，分別位于雁塔區(qū)和經(jīng)開(kāi)涇渭工業(yè)園。

整體來(lái)看，本次供地在結(jié)構(gòu)上還是比較清晰的：

住宅用地繼續(xù)向主城及熱點(diǎn)板塊傾斜，同時(shí)控制容積率，提高產(chǎn)品品質(zhì)空間；商業(yè)用地則更多向核心區(qū)域集中，并強(qiáng)化持有運(yùn)營(yíng)屬性；

而產(chǎn)業(yè)用地則繼續(xù)加碼先進(jìn)制造方向。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這樣的供地組合也更符合城市發(fā)展節(jié)奏，至于最終實(shí)際成交情況，還需要等到4月下旬掛牌開(kāi)啟后進(jìn)一步觀察。

接下來(lái)這批地的市場(chǎng)表現(xiàn)，依然值得關(guān)注。