根據(jù)中金公司2026年4月初發(fā)布的研究報告，該機構(gòu)對綠城中國的盈利預測和目標價進行了顯著下調(diào)。

一、中金公司調(diào)整的核心內(nèi)容

盈利預測大幅下調(diào)：

? 將綠城中國2026年盈利預測下調(diào)39%至2.0億元人民幣

? 將2027年盈利預測下調(diào)41%至9.6億元人民幣

目標價調(diào)整：

? 將目標價下調(diào)8%至14.0港元/股

? 當前股價對應0.56/0.54倍2026/2027年市凈率

? 目標價14港元對應0.89/0.86倍2026/2027年市凈率，較當前股價有60%的上行空間

調(diào)整原因：

中金公司明確表示，下調(diào)盈利預測主要是"出于可結(jié)算資源體量考量"。這意味著中金認為綠城中國未來可結(jié)算的項目資源規(guī)模可能不及預期，從而影響了盈利預測。

二、綠城中國2025年業(yè)績表現(xiàn)（調(diào)整基礎）

財務業(yè)績概況：

? 營業(yè)收入：1549.66億元，同比下降2.3%

? 物業(yè)開發(fā)收入：1472億元，與2024年基本持平

? 毛利率：11.9%，較2024年略降0.9個百分點

? 歸母凈利潤：0.71億元，較2024年的15.96億元大幅下降95.6%

? 減值計提：期內(nèi)計提存貨減值29億元、信用減值20億元，2024-2025年合計計提減值100億元

銷售表現(xiàn)：

? 總合同銷售金額：2519億元，位列全國第二（中指院）

? 自投項目銷售：合同銷售金額1534億元，權(quán)益銷售額1043億元，兩項排名均上升至全國第五

? 代建管理項目：累計取得銷售金額985億元

? 銷售結(jié)構(gòu)：一、二線等高能級城市銷售額占比84%，同比提升5個百分點；長三角占比約71%

? 回款率：101%，維持行業(yè)標桿水平

財務結(jié)構(gòu)改善：

? 有息負債：期末有息負債1334億元，較2024年末略降3%

? 短債占比：降至18.6%，債務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

? 融資成本：綜合融資成本3.3%，較2024年末的3.7%下降40個基點

? 現(xiàn)金短債比：升至2.6，創(chuàng)歷史新高

? 境外債比重：14.7%，較2024年末進一步降低1.7個百分點

三、土地儲備與未來發(fā)展計劃

土地儲備情況：

? 截至2025年末，集團共有146個土地儲備項目（包括在建及待建），總建筑面積約2371萬平方米

? 權(quán)益總建筑面積約1506萬平方米，其中可售資源972萬平方米

? 高能級城市貨值占比較2024年底進一步提升，一、二線城市占比約80%，長三角占比約64%

2026年發(fā)展計劃：

? 新增貨值目標：初步定在1000億元左右

? 銷售目標：結(jié)合庫存和計劃新增貨值，2026年力爭完成1300億元左右的銷售目標

? 期初可售貨值：約2300億元

管理層對市場的判斷：

董事會主席劉成云在業(yè)績發(fā)布會上表示，當前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵階段，但高品質(zhì)居住需求始終存在。對于2026年市場，他預判整體將呈現(xiàn)溫和趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化的態(tài)勢，行業(yè)重心將轉(zhuǎn)向發(fā)展質(zhì)量與企業(yè)韌性。

代理行政總裁耿忠強坦言："2026年的投資工作，可以說是近幾年來最難做的一年"。他指出當前土地市場供給總量下降，優(yōu)質(zhì)地塊相對較少，城市和板塊分化特別明顯。

四、中金維持"跑贏行業(yè)"評級的邏輯

盡管大幅下調(diào)了盈利預測，中金公司仍維持"跑贏行業(yè)"評級，主要基于以下考慮：

1. 經(jīng)營端表現(xiàn)穩(wěn)?。汗驹谛袠I(yè)深度調(diào)整中保持了相對穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)，2025年總合同銷售金額位列全國第二

2. 財務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化：債務結(jié)構(gòu)改善，融資成本下降，現(xiàn)金短債比提升

3. 估值仍有上行空間：目標價14港元對應0.89/0.86倍2026/2027年市凈率，較當前股價有60%的上行空間

4. 產(chǎn)品力優(yōu)勢：公司連續(xù)四年蟬聯(lián)三大機構(gòu)產(chǎn)品力測評Top1，在高端產(chǎn)品市場具有競爭優(yōu)勢

五、行業(yè)背景與挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：

? 行業(yè)整體進入去庫存時代，多數(shù)城市去化周期仍處于歷史高位

? 2026年商品房銷售有望加快企穩(wěn)，成交面積和金額同比降幅可能進一步收窄

? 核心城市改善需求有支撐，但市場信心恢復需要時間

綠城面臨的挑戰(zhàn)：

1. 利潤壓力：2025年歸母凈利潤大幅下滑至0.71億元，為近十年來首次低于1億元網(wǎng)頁

2. 減值壓力：連續(xù)兩年計提大額資產(chǎn)減值，2024-2025年合計100億元

3. 投資難度加大：土地市場供給減少，優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，投資決策更加困難

4. 可結(jié)算資源限制：中金下調(diào)盈利預測的核心考量因素

總體來看，中金公司對綠城中國的調(diào)整反映了對房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境和公司可結(jié)算資源規(guī)模的謹慎預期，但基于公司相對穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)和財務改善，仍看好其長期發(fā)展?jié)摿Α?/p>