HELLO，大家好，我是阿森～

今天給大家拆解一個法拍圈經(jīng)典案例，標的是深圳龍崗一棟私宅，很多人光看表面就心動，看完真相才知道有多坑。

先給大家說清楚：什么是深圳私宅？深圳私宅，官方指原村民在宅基地上，經(jīng)合法建設(shè)或歷史遺留問題處理后登記的自建房，也就是大家常說的農(nóng)民房，屬于住宅類非商品房。

·土地性質(zhì)：2004 年深圳全面城市化后，土地已全部轉(zhuǎn)為國有，但房屋仍保留原村民宅基地使用屬性。

·產(chǎn)權(quán)類型：① 綠本《房地產(chǎn)證》：最常見，經(jīng) 2001、2009 年歷史遺留違法建筑處理后頒發(fā)，限制交易，不能自由買賣；② 紅本《不動產(chǎn)權(quán)證》：極少數(shù)補繳地價后，可轉(zhuǎn)為完全商品房產(chǎn)權(quán)。

·流轉(zhuǎn)規(guī)則：綠本私宅禁止正常過戶，僅可通過繼承、贈與、司法拍賣備注確權(quán)轉(zhuǎn)移，可自住出租，拆遷補償受法律保護。

簡單總結(jié)：深圳私宅 = 原村民宅基地自建房，國有土地上的非商品住宅，以綠本為主、限制流通、計入個人房產(chǎn)套數(shù)。

回到這套法拍房：已經(jīng)流拍兩次，進入第三次變賣階段，起拍價268 萬，建面383.5㎡，折合單價僅約 6988 元 /㎡

在深圳，單價不到 7 千的房子，按理說絕對是 “香餑餑”，更何況這套還在拆遷范圍內(nèi)，怎么看都該搶瘋了。但現(xiàn)實是：遲遲無人下手

在我看來，這不是餡餅，而是一塊難啃的硬骨頭、燙手山芋

房子外墻印著大大的 “拆” 字，門窗早已磚砌封堵，也確實簽過拆遷賠償協(xié)議，對想博舊改的人來說，簡直是 “夢中情房”?？申P(guān)鍵問題是：開發(fā)商早已暴雷，舊改直接停滯

舊改黃了就算了，就算 7000 元 /㎡買棟四層樓自住，聽起來也很香。但這件事，沒那么簡單 —— 這房子，絕大多數(shù)人根本買不了。

從法院公告可以明確看到：

·土地用途為村民住宅用地，不是普通住宅用地；

·房產(chǎn)為非市場化商品房，暫不具備轉(zhuǎn)移登記條件

·后續(xù)產(chǎn)權(quán)登記由競買人自行處理，買受人身份必須符合深圳不動產(chǎn)登記及集體土地流轉(zhuǎn)相關(guān)規(guī)定。

阿森通過宗地號進一步核實：該地塊尚未補繳地價，不具備市場流轉(zhuǎn)條件。隔壁樓棟有業(yè)主補地價成功轉(zhuǎn)紅本，可正常二手交易，但這一套并沒有。

原業(yè)主原本想借著舊改大賺一筆，結(jié)果債務(wù)纏身導致房屋被拍賣，開發(fā)商又暴雷，再疊加土地性質(zhì)限制，最終落得無人問津的下場。

只能說，一場舊改夢，終究是大夢一場空。