來源：市場資訊

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大家好，我是丁祖昱。今天想和大家分享普睿研究中心最新發(fā)布的《2026年一季度中國房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與展望》內(nèi)容。

今年一季度是房地產(chǎn)行業(yè)從止跌回穩(wěn)邁向提質(zhì)增效的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期，市場正處在筑底企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化、模式重塑的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。這份報(bào)告立足最新政策、市場、土地、城市、產(chǎn)品、業(yè)績與融資全維度數(shù)據(jù)，系統(tǒng)復(fù)盤一季度行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢，精準(zhǔn)把握政策從應(yīng)急托底轉(zhuǎn)向長效構(gòu)建、市場從深度調(diào)整轉(zhuǎn)向弱復(fù)蘇、企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)深耕的核心邏輯。

報(bào)告清晰呈現(xiàn) “控增量、去庫存、優(yōu)供給” 落地成效，揭示核心城市領(lǐng)跑、產(chǎn)品向改善升級、融資環(huán)境持續(xù)優(yōu)化等關(guān)鍵趨勢，為行業(yè)判斷底部、把握機(jī)會、應(yīng)對分化提供扎實(shí)依據(jù)與前瞻判斷。當(dāng)前行業(yè)確定性逐步增強(qiáng)，建議從業(yè)者認(rèn)真研讀，看清周期、找準(zhǔn)方向、穩(wěn)健布局，在高質(zhì)量發(fā)展新周期里行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

壹

政策篇

行新階段施策體系，構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展新模式

2026年，全國兩會房地產(chǎn)政策延續(xù)“止跌回穩(wěn)”核心邏輯，全面邁入“提質(zhì)增效”的高質(zhì)量發(fā)展新階段，圍繞市場穩(wěn)定、民生保障等六大維度形成完整施策體系。地方層面，全國107個(gè)省市出臺175次穩(wěn)市場政策，以公積金優(yōu)化、品質(zhì)提升、稅費(fèi)補(bǔ)貼、保障房擴(kuò)容、存量盤活為重點(diǎn)，積極落實(shí)中央部署，多地新政帶動市場企穩(wěn)回暖。

展望2026年全年，預(yù)計(jì)中央政策將以“穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)、建長效、促轉(zhuǎn)型”為主線，全面落地“控增量、去庫存、優(yōu)供給”施政體系，統(tǒng)籌風(fēng)險(xiǎn)化解、制度改革與民生保障，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。地方層面將對標(biāo)中央部署，在產(chǎn)品品質(zhì)提升、需求精準(zhǔn)扶持、住房保障擴(kuò)面、土地存量盤活四大維度持續(xù)發(fā)力，推動市場從修復(fù)轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效，促進(jìn)供需長期平衡，助力行業(yè)平穩(wěn)邁入高質(zhì)量發(fā)展新周期。

01

系統(tǒng)性化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建六方面完整施策體系

一、市場穩(wěn)定與風(fēng)險(xiǎn)防控：從單點(diǎn)應(yīng)急處置到跨領(lǐng)域系統(tǒng)化解

2026年該維度的核心是供需雙向調(diào)控+全鏈條風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)防，明確提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，將多渠道盤活存量商品房作為市場穩(wěn)定的核心抓手；同時(shí)把“保交房”白名單制度常態(tài)化，更首次提出統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)與地方政府債務(wù)、地方中小金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動化解，貨幣政策也專門為房地產(chǎn)合理融資營造專屬金融環(huán)境。

二、民生保障：從普惠兜底補(bǔ)短板到精準(zhǔn)賦能貼人口

2026年民生保障的亮點(diǎn)是保障房建設(shè)與存量去化結(jié)合+家庭導(dǎo)向精準(zhǔn)支持，一方面延續(xù)收購存量商品房用于保障性住房建設(shè)的思路，另一方面新增“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障、支持多子女家庭改善性住房需求”的舉措，將住房保障與人口政策深度綁定，實(shí)現(xiàn)民生保障的精準(zhǔn)滴灌。

三、新型城鎮(zhèn)化：從規(guī)模推進(jìn)提速率到機(jī)制深化提質(zhì)量

2026年新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的融合更具針對性和落地性，進(jìn)一步完善“人地錢”掛鉤政策，讓農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化與土地供給、財(cái)政支持形成更精準(zhǔn)的匹配機(jī)制；城市更新強(qiáng)調(diào)“高質(zhì)量推進(jìn)”，同時(shí)將盤活存量土地、閑置房屋與縣域基礎(chǔ)設(shè)施布局、公共資源配置結(jié)合，首次將縣域列為新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展的重要抓手。

四、住房品質(zhì)提升：從頂層概念提出到實(shí)操工程全面落地

2026年是“好房子”建設(shè)從理念走向?qū)嵅俚年P(guān)鍵一年，不僅有序推動安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)，更出臺具體落地舉措——實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，同時(shí)將住房品質(zhì)提升延伸至城市空間，提出建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務(wù)社區(qū)，推動住房品質(zhì)與城市治理智慧化精細(xì)化結(jié)合。

五、住房制度改革：從基礎(chǔ)框架搭建到具體制度深化

2026年住房制度改革的核心是補(bǔ)短板、建配套，明確將“深化住房公積金制度改革”作為重要抓手，同時(shí)提出深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)，從2025年的“搭框架”轉(zhuǎn)向“填內(nèi)容、織配套”，讓房地產(chǎn)發(fā)展新模式有了具體的制度支撐。

六、財(cái)政金融配套支持：從泛化賦能到精準(zhǔn)協(xié)同、機(jī)制兜底

2026年財(cái)政與金融配套支持形成協(xié)同發(fā)力格局，既保持資金規(guī)模穩(wěn)定，又強(qiáng)化精準(zhǔn)性與機(jī)制保障。財(cái)政方面，地方政府專項(xiàng)債仍安排4.4萬億元，與2025年持平，但資金投向進(jìn)一步聚焦，明確重點(diǎn)支持“重大項(xiàng)目建設(shè)（含房地產(chǎn)相關(guān)民生工程）、置換隱性債務(wù)”，將房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)政投入嚴(yán)格錨定“民生工程”，剔除泛化的投資建設(shè)方向，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行專項(xiàng)債投向負(fù)面清單，嚴(yán)禁將資金用于除保障性住房、土地儲備以外的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，進(jìn)一步規(guī)范資金使用方向。金融方面，核心是暢通傳導(dǎo)+風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，在延續(xù)降準(zhǔn)降息等常規(guī)貨幣政策工具的基礎(chǔ)上，更強(qiáng)調(diào)“暢通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制”，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)主動支持房地產(chǎn)合理需求，推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行，同時(shí)優(yōu)化創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，首次提出“強(qiáng)化融資擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)戎С执胧?，為金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)消除后顧之憂，破解銀企信息不對稱導(dǎo)致的“不敢貸、不愿貸”問題。

02

嚴(yán)控新增建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)，推進(jìn)城市存量空間盤活提質(zhì)

在供給側(cè)，中央部委進(jìn)一步推進(jìn)存量盤活，并限制無效新增庫存。1月20日，自然資源部發(fā)文支持城市更新，鼓勵利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，也將在客觀上促進(jìn)存量住宅用地盤活進(jìn)度的進(jìn)一步推進(jìn)。

3月初，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》，其中第十條“統(tǒng)籌存量和增量建設(shè)用地促進(jìn)內(nèi)涵式發(fā)展”提出的增量嚴(yán)控要求，更是迅速成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)，為住宅用地供給格局劃定了全新規(guī)則。

文件條款明確：年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。需要說明的是，城鎮(zhèn)建設(shè)用地從指標(biāo)新增到實(shí)際入市，一般要先審批為待開發(fā)的存量建設(shè)用地，再經(jīng)歷較長的一級開發(fā)流程。各地實(shí)際供應(yīng)的房地產(chǎn)用地，主要均來自于存量建設(shè)用地，因此此次調(diào)整并不會在中短期內(nèi)對土地供應(yīng)端造成實(shí)質(zhì)性影響。再加之目前房地產(chǎn)市場仍處于供給側(cè)調(diào)整的大周期之中，限制新增房地產(chǎn)開發(fā)用地，也有利于穩(wěn)定長期的供給側(cè)規(guī)模預(yù)期，有利于市場更快走向新的供求平衡點(diǎn)。

在這一政策強(qiáng)約束下，存量住宅用地的實(shí)際動向，既是政策落地的前置基礎(chǔ)，也是判斷市場供給、銜接后續(xù)政策的關(guān)鍵依據(jù)。據(jù)各地方政府發(fā)布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025-2026年全國107城住宅存量用地規(guī)模持續(xù)收縮，存量盤活正在有效推進(jìn)：樣本城市項(xiàng)目總數(shù)同比增長2%，存量住宅用地總面積由2025年初的6.23萬公頃降至2026年初的5.99萬公頃，同比下降4%；平均單項(xiàng)目面積下降6%，從4.5公頃降至4.2公頃，形成“總量收縮、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目補(bǔ)充”的良性態(tài)勢。

03

三條紅線監(jiān)管優(yōu)化調(diào)整，加速構(gòu)建行業(yè)融資新機(jī)制

2026年一季度，中央房地產(chǎn)金融政策緊扣行業(yè)提質(zhì)增效、長效構(gòu)建的核心導(dǎo)向，加快向適配房地產(chǎn)發(fā)展新模式的制度性轉(zhuǎn)型。一季度貨幣政策保持寬松導(dǎo)向，如人民銀行持續(xù)運(yùn)用降準(zhǔn)降息等工具維持流動性充裕，下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率，暢通政策傳導(dǎo)以壓低社會綜合融資成本，同時(shí)優(yōu)化多項(xiàng)結(jié)構(gòu)性工具，將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，精準(zhǔn)助力商辦地產(chǎn)去庫存，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行營造了適宜的金融環(huán)境。

房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速常態(tài)化運(yùn)行，監(jiān)管部門對“白名單”項(xiàng)目貸款展期政策大幅優(yōu)化，符合條件的項(xiàng)目貸款可展期至5年，有效緩解房企項(xiàng)目端資金周轉(zhuǎn)壓力，疊加“保交房”白名單制度持續(xù)發(fā)力，行業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)得到有序緩釋。

本輪金融政策最具標(biāo)志性的調(diào)整，在于房企融資監(jiān)管迎來重要轉(zhuǎn)變，自2020年實(shí)施的“三條紅線”月度上報(bào)要求逐步放開，多數(shù)房企不再被要求定期報(bào)送相關(guān)指標(biāo)，監(jiān)管重心轉(zhuǎn)向出險(xiǎn)房企的差異化風(fēng)險(xiǎn)管控，這一調(diào)整既釋放了行業(yè)融資約束松綁的明確信號，也為重構(gòu)適配新模式的房地產(chǎn)融資制度掃清了機(jī)制障礙。

整體來看，2026年一季度房地產(chǎn)金融政策不再局限于短期風(fēng)險(xiǎn)處置，而是以制度建設(shè)為核心，通過監(jiān)管規(guī)則優(yōu)化、融資機(jī)制創(chuàng)新、財(cái)政金融協(xié)同，全方位適配房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建要求，既為市場止跌回穩(wěn)提供持續(xù)金融支撐，也為行業(yè)長期邁向高質(zhì)量發(fā)展、實(shí)現(xiàn)租購并舉與住有所居的目標(biāo)筑牢金融制度根基。

04

一季度107省市175次穩(wěn)市場政策，上海新政后住宅成交如期迎來“小陽春”

2026年一季度，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，全國107個(gè)省市出臺175次穩(wěn)市場政策。一季度各地以優(yōu)化公積金為主要抓手，兼顧補(bǔ)貼與稅費(fèi)優(yōu)惠、保障安居等新政，積極推動市場企穩(wěn)。

05

中央：邁入提質(zhì)增效新階段，全面構(gòu)建“控增量、去庫存、優(yōu)供給”施政體系

結(jié)合2026年一季度中央部委政策導(dǎo)向來看，新一年房地產(chǎn)政策已全面告別應(yīng)急式托底，從止跌回穩(wěn)的修復(fù)階段，加快轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效、長效構(gòu)建的高質(zhì)量發(fā)展新階段，以“控增量、去庫存、優(yōu)供給”為核心，搭建全鏈條、跨領(lǐng)域、協(xié)同化的頂層施政體系，為行業(yè)轉(zhuǎn)型與長期穩(wěn)定筑牢制度根基。

供給側(cè)調(diào)控將全面轉(zhuǎn)向存量優(yōu)先、精準(zhǔn)提質(zhì)，“控增量、去庫存、優(yōu)供給”從政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)為剛性落地。

風(fēng)險(xiǎn)防控將升級為跨領(lǐng)域系統(tǒng)化解，打破單一主體、單一風(fēng)險(xiǎn)的處置局限。中央將統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)與地方政府債務(wù)、地方中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動化解，“保交房”白名單制度全面常態(tài)化，有效防范房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

制度建設(shè)將聚焦新模式落地與配套完善，銜接“十五五”規(guī)劃頂層設(shè)計(jì)。還將進(jìn)一步深化住房公積金制度改革，推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度與配套政策建設(shè)，從“搭框架”轉(zhuǎn)向“填內(nèi)容、織配套”。

財(cái)政金融政策將保持精準(zhǔn)協(xié)同、機(jī)制兜底，4.4萬億元地方政府專項(xiàng)債投向持續(xù)聚焦民生工程與隱性債務(wù)置換，嚴(yán)禁資金流向商業(yè)化開發(fā)，確保財(cái)政資源精準(zhǔn)賦能保障房、城市更新等民生領(lǐng)域。伴隨“三條紅線”監(jiān)管優(yōu)化，行業(yè)融資將加快適配新模式，形成財(cái)政引導(dǎo)、金融支持、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的長效支撐體系。

展望未來五年，房地產(chǎn)行業(yè)將以“十五五”規(guī)劃為綱領(lǐng)，加速轉(zhuǎn)向“保障托底、市場調(diào)節(jié)、品質(zhì)驅(qū)動”的新生態(tài)，房企聚焦產(chǎn)品力與服務(wù)力，住房租賃、城市更新、適老化改造成為新增長點(diǎn)。

06

地方：精準(zhǔn)落實(shí)提質(zhì)增效，多維度協(xié)同護(hù)航市場平穩(wěn)轉(zhuǎn)型

2026年地方房地產(chǎn)政策將持續(xù)深度對標(biāo)中央頂層部署，告別碎片化松綁，轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)落地、系統(tǒng)協(xié)同、長效適配的施政模式，圍繞產(chǎn)品品質(zhì)升級、需求側(cè)精準(zhǔn)扶持、住房保障提質(zhì)、土地存量盤活四大核心維度發(fā)力，短期穩(wěn)市場、長期優(yōu)結(jié)構(gòu)：

在產(chǎn)品品質(zhì)提升上，地方將全面落地“好房子”建設(shè)實(shí)操標(biāo)準(zhǔn)，從頂層理念轉(zhuǎn)向細(xì)則落地。

在需求側(cè)扶持上，公積金優(yōu)化與稅費(fèi)補(bǔ)貼將成為核心抓手，政策更趨精準(zhǔn)化、人性化。

在住房保障上，地方將兼顧民生兜底與投資確定性，構(gòu)建穩(wěn)民生、穩(wěn)預(yù)期的雙重保障體系。

在土地供應(yīng)和存量盤活上，地方將嚴(yán)格落實(shí)“存量優(yōu)先”導(dǎo)向，進(jìn)一步改善供求預(yù)期。

貳

土地篇

規(guī)模延續(xù)縮量提質(zhì)，供給側(cè)優(yōu)化深入推進(jìn)

2026年一季度，全國土地市場緊扣“控增量、去庫存、優(yōu)供給”核心導(dǎo)向，整體呈現(xiàn)規(guī)模持續(xù)縮量、發(fā)展質(zhì)效提升、供給側(cè)穩(wěn)步優(yōu)化的運(yùn)行格局。全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積、金額同比分別下降16%、35%，在按需供地、春節(jié)供地延后等因素影響下，市場整體保持縮量態(tài)勢，直至3月節(jié)后成交節(jié)奏有所恢復(fù)。

市場結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，一二線城市更新、舊改地塊入市占比提升，拉低樓面價(jià)的同時(shí)推動供給向集約化轉(zhuǎn)型，廣州馬場一期、杭州城東新城等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度高漲，成為市場亮點(diǎn)。存量閑置土地回購盤活有序推進(jìn)，收儲節(jié)奏更趨審慎，資金加速向核心城市集聚。房企投資整體謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模同比回落，聚焦核心優(yōu)質(zhì)地塊布局。一季度土地市場以縮量提質(zhì)為核心主線，供給側(cè)改革落地見效，為全年市場平穩(wěn)運(yùn)行、理順行業(yè)供需關(guān)系奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

01

一季度土地成交延續(xù)縮量，廣州、杭州等地優(yōu)質(zhì)地塊如期高熱成交

2026年地方土地供應(yīng)節(jié)奏持續(xù)放緩，成交規(guī)模延續(xù)同比回落態(tài)勢，主要受三方面因素影響：一是年初各地堅(jiān)持按需供地，土地供應(yīng)與新房成交規(guī)模同步回落，推動廣義庫存規(guī)模逐步下降；二是2025年以來盤活存量用地、專項(xiàng)債加大對地方財(cái)政支持等政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)；三是2026年春節(jié)時(shí)間較晚，各地供地節(jié)奏相應(yīng)延后，土地拍賣市場直至3月才全面啟動。截至3月25日，一季度全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積0.97億平方米，同比下降16%；成交金額2610億元，同比下降35%，金額降幅顯著大于面積降幅，主要因2025年同期一二線城市集中成交大量高總價(jià)、高單價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊，形成較高基數(shù)。

從城市能級劃分，一季度各能級城市成交規(guī)模同比均有所下調(diào)，其中二線城市成交建筑面積降幅最大，達(dá)36%。一線城市成交建筑面積同比下降19%，成交總額同比下降40%，但優(yōu)質(zhì)地塊成交仍不乏亮點(diǎn)，上海、廣州均有重磅地塊入市，尤以廣州馬場地塊備受市場關(guān)注。

二線城市成交建筑面積同比下降36%，成交總額同比下降56%。一季度二線城市成交建面TOP10城市中，僅石家莊、西安、寧波三地成交建筑面積超100萬平方米；三四線城市成交建筑面積同比下降11%，為各能級城市中降幅最低，主要得益于前期成交基數(shù)相對較低。

02

廣州高居金額榜首，TOP10中廣州、杭州平均溢價(jià)率均超20%

2026年一季度全國土地成交金額TOP20城市呈現(xiàn)清晰的梯隊(duì)格局：一線城市占據(jù)榜單前三席位，其中廣州以256億元成交金額高居榜首，上海、北京分別位列第二、三位，成交金額均突破100億元；二線城市共有10個(gè)城市入圍TOP20，沈陽、哈爾濱兩座東北城市亦躋身其中；三四線城市有7城入榜，絕大多數(shù)來自江蘇省。

土地市場熱度呈現(xiàn)明顯分化特征。一季度多數(shù)城市成交地塊以城市更新、舊城改造類為主，平均溢價(jià)率普遍低于5%，但廣州、杭州、哈爾濱三座城市市場熱度顯著偏高，平均溢價(jià)率分別達(dá)到24%、30%和29%。

從整體成交特征來看，城市更新、舊城改造類地塊仍以底價(jià)成交為主。

03

踐行“控增量”加速供求平衡，“優(yōu)供給”迎更多發(fā)展確定性

2026年一季度全國土地市場開局呈現(xiàn)總量縮量、局部高熱，土地成交規(guī)模延續(xù)同比回落態(tài)勢，嚴(yán)格落實(shí)中央“控增量”的調(diào)控導(dǎo)向，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積、金額分別同比下降16%、35%，行業(yè)去庫存進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)。與此同時(shí)，廣州馬場地塊、杭州城東新城宅地等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊迎來多輪激烈競拍，溢價(jià)成交表現(xiàn)亮眼，既凸顯了核心地段資產(chǎn)的稀缺價(jià)值，也充分印證了優(yōu)質(zhì)地塊供給與房企投資意愿之間的良性互動，為土地市場注入了關(guān)鍵活力。

結(jié)合一季度市場表現(xiàn)，預(yù)計(jì)2026年土地市場將呈現(xiàn)四大核心發(fā)展特征，市場分化將進(jìn)一步凸顯且逐步向縱深發(fā)展：其一，成交規(guī)模持續(xù)控量，全年土地出讓規(guī)模將維持略低于新房成交的合理水平，從供給端持續(xù)發(fā)力推動行業(yè)加速去庫存。

其二，供給結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，隨著存量閑置土地盤活、城市更新與舊城改造地塊持續(xù)入市，再加之自然資源部38號文強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)存量盤活的指引，土地供給進(jìn)一步向“重質(zhì)量”轉(zhuǎn)型。

其三，土拍熱度逐步傳導(dǎo)，一季度廣州、杭州已出現(xiàn)高熱地塊，后續(xù)上海、北京等一線城市將陸續(xù)推出核心地段優(yōu)質(zhì)宅地，市場熱度將從點(diǎn)狀熱點(diǎn)向更多核心城市、優(yōu)質(zhì)板塊擴(kuò)散。

其四，房企整體投資謹(jǐn)慎格局不變，當(dāng)前市場整體仍處于筑底階段，土地市場難以出現(xiàn)全面回暖，熱度集中于核心區(qū)域的特征將貫穿全年。

從房企投資邏輯來看，拿地決策整體趨于保守，市場熱度高度聚焦核心區(qū)域，“點(diǎn)狀火熱、面狀冷清”特征愈發(fā)明顯。市場主體格局上，央國企與城投平臺仍將主導(dǎo)拿地市場。

整體而言，2026年土地市場將在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的主線下穩(wěn)步運(yùn)行，隨著存量盤活深化、優(yōu)質(zhì)供給釋放、政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，市場將迎來更多發(fā)展確定性。土地市場的平穩(wěn)有序運(yùn)行，將持續(xù)助力房地產(chǎn)行業(yè)加快構(gòu)建新發(fā)展模式，推動行業(yè)向高質(zhì)量、可持續(xù)方向轉(zhuǎn)型。

叁

產(chǎn)品篇

創(chuàng)新落地深化，產(chǎn)品力錨定客戶需求

2026年一季度，在“好房子”建設(shè)全面落地的政策導(dǎo)向下，住宅市場供需兩端均呈現(xiàn)鮮明的升級特征，成交結(jié)構(gòu)向改善型大幅傾斜，產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新落地持續(xù)深化。

成交端，四房成交占比穩(wěn)步提升，大面積段產(chǎn)品成市場主流，110-140㎡成為三房、四房的核心適配面積段，各能級城市改善需求釋放呈現(xiàn)差異化特征。

產(chǎn)品端，抬板設(shè)計(jì)規(guī)模化落地并實(shí)現(xiàn)多模塊創(chuàng)新，新規(guī)賦能小面積戶型實(shí)現(xiàn)全合規(guī)高贈送與功能升級，四代宅露臺設(shè)計(jì)向?qū)嵱没?、人性化深度進(jìn)階，前沿設(shè)計(jì)與產(chǎn)品打磨成為房企打造差異化的核心抓手。

展望二季度，核心城市高端住宅將迎來標(biāo)桿項(xiàng)目入市，引領(lǐng)產(chǎn)品創(chuàng)新；同時(shí)行業(yè)將緊抓市場窗口期，以客戶真實(shí)需求為核心，通過精細(xì)化打磨產(chǎn)品細(xì)節(jié)、打造功能適配的差異化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力與市場需求的精準(zhǔn)匹配，持續(xù)推動住宅產(chǎn)品向更高品質(zhì)、更貼合人居需求的方向進(jìn)階。

01

產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)

1、房型：四房占比持續(xù)增加，成為各能級城市的共同選擇

2026年一季度，成交結(jié)構(gòu)全國市場趨向更多室產(chǎn)品，四房、五房以上大戶型產(chǎn)品的市場成交占比持續(xù)提升，與去年相比，兩者占比分別增加2.0和0.5個(gè)百分點(diǎn)至34.0%和3.1%。同期三房產(chǎn)品占比降至49.4%，較去年下降3.0個(gè)百分點(diǎn)。

可以看出，改善型需求正逐步占據(jù)新房市場的主導(dǎo)，購房者更加傾向于選擇能夠滿足全家長期居住需求的大戶型產(chǎn)品，特別是對于多孩家庭和三代同堂的家庭來說，他們對居住空間有著更為復(fù)雜和多元的要求。

分城市能級看，改善型需求持續(xù)釋放的背景下，四房已成為新房成交結(jié)構(gòu)中增長最為顯著的戶型。

一線城市成交由三房向四房集中，三房占比相比2025年下降2.8個(gè)百分點(diǎn)，同期四房成交占比增加1.9個(gè)百分點(diǎn)至35.7%。

二線城市中，四房、五房及以上戶型成交占比相比去年分別增加1.8和0.5個(gè)百分點(diǎn)，相比去年，兩房和三房的市場份額分別下降0.1和2.0個(gè)百分點(diǎn)。

三四線城市，三房占比雖維持在五成以上，但相比去年下降3.4個(gè)百分點(diǎn)，四房成交占比相比去年增加1.9個(gè)百分點(diǎn)至34.6%，五房及以上戶型成交占比相比去年增加0.4個(gè)百分點(diǎn)至3.9%。

2、面積段：大面積產(chǎn)品成交占比延續(xù)上漲趨勢

從成交面積結(jié)構(gòu)維度分析，全國新房市場的成交結(jié)構(gòu)正明顯向大面積產(chǎn)品偏移。以110㎡為界限，大于110㎡的面積段產(chǎn)品成交占比相比去年均上升，小于110㎡的面積段產(chǎn)品占比則均未達(dá)到去年水平。

這一現(xiàn)象印證了，即便得房率政策放寬、戶內(nèi)實(shí)際使用面積有所增加，改善型需求仍在持續(xù)升級，展現(xiàn)出向功能更完善、空間更豐富的“優(yōu)居”形態(tài)發(fā)展的核心趨勢。

分城市能級看，各能級城市均呈現(xiàn)出持續(xù)向大面積段遷移的特征，僅結(jié)構(gòu)性特征存在差異。

一線城市，主力面積段地位鞏固，90-110㎡產(chǎn)品成交居首，且市場份額相比去年下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至32.6%，110-140㎡產(chǎn)品占比相比去年也增加1.3個(gè)百分點(diǎn)至26.7%。

二線城市主力面積段持續(xù)增加，110-140㎡產(chǎn)品成交占比為38.9%，較去年增加1.6個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)110㎡以下面積段成交占比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

三四線城市同樣表現(xiàn)出明顯的大面積化趨勢，180㎡以上產(chǎn)品占比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，90-110㎡產(chǎn)品成交占比較去年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

02

產(chǎn)品特征

2026年一季度住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新落地持續(xù)深化，前沿設(shè)計(jì)手法實(shí)現(xiàn)規(guī)模化實(shí)踐，戶型優(yōu)化與空間營造的創(chuàng)新突破頻現(xiàn)，各品類產(chǎn)品的核心模塊迎來全方位升級迭代，這些趨勢成為房企提升產(chǎn)品力、打造差異化競爭優(yōu)勢的核心抓手。

1、新規(guī)賦能小面積戶型高贈送，戶型創(chuàng)新邁入全面突破的新階段

各地建筑新規(guī)的落地，為小面積戶型打開了全合規(guī)高贈送的設(shè)計(jì)空間，飄窗全贈送、陽臺半贈送、設(shè)備平臺優(yōu)化、管井位置調(diào)整等合規(guī)方式成為行業(yè)標(biāo)配，大幅提升小面積戶型的得房率與空間利用率，推動戶型創(chuàng)新邁入全面突破的新階段。房企緊抓新規(guī)紅利，聚焦“小面積大功能、低總價(jià)高體驗(yàn)”核心方向，在90-120㎡主流剛改面積段，實(shí)現(xiàn)戶型功能、空間尺度、居住舒適度的全方位升級。

新規(guī)下的全合規(guī)高贈送，是小面積戶型創(chuàng)新的核心基礎(chǔ)，徹底打破了傳統(tǒng)小面積戶型“空間局促、功能缺失”的痛點(diǎn)，得房率與實(shí)得面積實(shí)現(xiàn)跨越式提升，成為房企吸引剛需改善客群的核心亮點(diǎn)。廣州力迅?樾公館作為廣州新規(guī)標(biāo)桿項(xiàng)目，98-156㎡戶型通過陽臺半贈送、飄窗全贈送實(shí)現(xiàn)最高119%的使用率，98㎡戶型累計(jì)贈送約11-14㎡，實(shí)得面積約116㎡，以剛需面積打造3+1房格局，實(shí)現(xiàn)小面積承載四房功能的突破。

杭州興耀沐芳洲作為杭州主城區(qū)首個(gè)近100%得房的高層住宅，通過全屋飄窗設(shè)計(jì)、設(shè)備平臺與管井位置優(yōu)化大幅壓縮公攤，103㎡戶型得房率達(dá)100%，贈送面積超25.5㎡，實(shí)得空間比肩市面120㎡產(chǎn)品，成為區(qū)域剛需改善的標(biāo)桿之作。

以高贈送為基礎(chǔ)，小面積戶型的創(chuàng)新方向向功能精細(xì)化、空間靈活化、體驗(yàn)品質(zhì)化全方位延伸。一是功能布局精細(xì)化，適配全齡居住需求，在小面積內(nèi)實(shí)現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分離的科學(xué)布局，同時(shí)強(qiáng)化收納、家政等實(shí)用功能打造。上海招商?時(shí)代潮派|東嶼91㎡剛需戶型，廚房配備多功能抽屜與拉籃，玄關(guān)設(shè)置貼合日常使用的精細(xì)收納格，衛(wèi)生間搭配雙鏡鏡柜與美妝冰箱，通過全場景精細(xì)化收納讓空間利用率最大化。

成都中建匠宸元啟135㎡戶型打造42㎡全屋收納體系，涵蓋入戶800庫、集中家政收納區(qū)、主臥雙獨(dú)立衣帽間，全方位滿足改善客群的多元儲物需求。

2、緊抓客戶需求打造適配產(chǎn)品，以細(xì)節(jié)差異化把握市場窗口期

二季度開始，市場或迎來窗口期。打造高顏值、好材質(zhì)與豪華感等外在呈現(xiàn)固然重要，但更關(guān)鍵的是深入推敲客戶真實(shí)需求，聚焦產(chǎn)品細(xì)節(jié)研發(fā)。當(dāng)前住宅的產(chǎn)品邏輯是圍繞客戶日常居住行為，對空間功能、動線邏輯、收納體系等細(xì)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化打磨。

比如廚房旁預(yù)留的X靈動空間，可根據(jù)家庭需求改造為早餐廳，打造晨起簡餐的溫馨場景，也可同時(shí)布置為輕休閑區(qū)，成為家人餐后小坐、親子互動的靈活場域，兼顧實(shí)用性與場景多樣性；收納系統(tǒng)則跳出單一柜體設(shè)計(jì)，走向全場景體系化打造，入戶區(qū)設(shè)置專屬儲物空間放置大件行李、嬰兒車，廚房做分層抽屜與拉籃適配廚具收納，衛(wèi)浴搭配鏡柜與壁龕收納洗護(hù)用品，臥室打造分區(qū)衣帽間適配衣物、配飾分類擺放，讓不同場景的收納需求都能得到精準(zhǔn)滿足。此外，諸如陽臺的家政與休閑雙功能分區(qū)、次臥可靈活切換書房/兒童房/老人房的全周期設(shè)計(jì)、飄窗的儲物與觀景雙重利用等細(xì)節(jié)，皆是從客戶真實(shí)生活出發(fā)的差異化打造。

唯有以客戶需求為核心，讓產(chǎn)品設(shè)計(jì)回歸居住本質(zhì)，通過細(xì)節(jié)打磨實(shí)現(xiàn)功能與場景的精準(zhǔn)適配，才能打造出真正契合市場的產(chǎn)品，牢牢把握當(dāng)下的市場窗口期。

普睿數(shù)智研究中心聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，圍繞市場、企業(yè)、產(chǎn)品、運(yùn)營、戰(zhàn)略等八大核心研究方向，深入覆蓋房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、房企運(yùn)營模式、產(chǎn)品力構(gòu)建、多元化布局及代建業(yè)務(wù)等關(guān)鍵課題。通過日報(bào)、周報(bào)、月報(bào)等常態(tài)化成果持續(xù)輸出市場洞察，并每年發(fā)布上百份深度專題報(bào)告，致力于提供扎實(shí)、前瞻的研究支持，助力決策，推動行業(yè)正向發(fā)展。