樓市是大爆發(fā)還是大割裂？

上海深圳的房子最近成交量都漲瘋了。

據(jù)上海房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，3月份，上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)網(wǎng)簽31,215套，創(chuàng)下2021年3月以來(lái)的近5年最高。從單日成交量來(lái)看，3月份共有13天二手房單日網(wǎng)簽量超千套，其中有7天單日成交量突破1300套，火到網(wǎng)簽系統(tǒng)都干癱瘓了。而3月28日，上海二手房單日成交了1585套，創(chuàng)下了5年新高，這個(gè)數(shù)字可是比樓市寒冬爆發(fā)之前還要更猛。

深圳樓市也是一樣火爆。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，3月份全市二手房錄得7,225套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)151%，創(chuàng)下近12個(gè)月以來(lái)新高。3月22日，深圳二手房單日簽約量創(chuàng)下近5年最高紀(jì)錄，超過(guò)了2024年國(guó)慶假期的歷史峰值。

樓市究竟是不是要觸底反彈了？當(dāng)下要不要趕緊抄底買房了？

真相或許跟你看到現(xiàn)象是不一樣的。這輪樓市行情大概率不會(huì)有全面的回暖，而是要進(jìn)入大分化、大割裂時(shí)期了。

從近期的成交量上來(lái)看，一二線城市確實(shí)有穩(wěn)住的跡象。但整體市場(chǎng)仍在下滑，1-2月份全國(guó)商品房銷售面積和銷售額仍在下降，一二線漲，意味著三四五線在繼續(xù)下滑。

從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，2月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，整體房?jī)r(jià)下跌確實(shí)有收窄跡象。但目前房?jī)r(jià)真正有回暖還是品質(zhì)好的改善性住房，老破小仍是不見(jiàn)起色。

為什么說(shuō)這波行情不叫反彈？

一方面是從全國(guó)的數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷售面積及銷售額仍在下滑。

關(guān)鍵原因是目前的基本面不支持樓市全面回暖。國(guó)內(nèi)新出生人口還在降，總?cè)丝谙禄内厔?shì)未改；房?jī)r(jià)收入比仍超過(guò)了國(guó)際平均水平；租售比也是相對(duì)較低。

諸多原因?qū)е聵鞘性僖搽y有全面的上漲行情。

然而，未來(lái)樓市大概率會(huì)進(jìn)入“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱”的大分化階段。像上海、深圳、杭州等大城市，經(jīng)濟(jì)好、產(chǎn)業(yè)優(yōu)、配套全，能夠?yàn)槟贻p人提供更多的發(fā)展機(jī)會(huì)和更好的生活環(huán)境，會(huì)繼續(xù)吸引人口流入，就會(huì)帶來(lái)更多的住房需求，對(duì)其樓市的發(fā)展將帶來(lái)強(qiáng)有力的支撐。

相反，大多數(shù)中小城市的人口仍處于流出的狀態(tài)，住房需求支撐越來(lái)越弱。即便是“小陽(yáng)春”行情，也并不見(jiàn)起色。

隨著最近幾個(gè)月大城市樓市成交量的暴增，上海、深圳、杭州等城市二手房的掛牌量也開(kāi)始急劇下降，這也是私募女王李蓓判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)要回暖的一個(gè)重要的指標(biāo)。

大城市這波行情，房子之所以賣得好，去化得快，很重要的原因是有大量的剛需支撐，以上海為例，300萬(wàn)左右的剛需戶型撐起了70%以上的成交量。

房?jī)r(jià)走勢(shì)也在分化，一方面是因城市而分化；另一方面同一城市因區(qū)位而分化也是越來(lái)越明顯。改善性住房和核心地段的豪宅價(jià)格更堅(jiān)挺，深圳部分核心區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)差不多回到了高點(diǎn)位置。這波深圳樓市的爆發(fā)，漲得最猛的就是豪宅，3,000萬(wàn)以上的豪宅成交量同比是暴漲了154%；億元級(jí)別的豪宅在今年前3個(gè)月就賣出了12套，差不多與去年一整年的13套相當(dāng)了。

所以，未來(lái)樓市走勢(shì)大概率會(huì)越來(lái)越割裂，大城市成交量會(huì)漲起來(lái)，房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸企穩(wěn)回漲，而大多數(shù)中小城市的房子可能依然賣不動(dòng)。核心區(qū)域的改善性住房和豪宅的房?jī)r(jià)會(huì)更加保值。

所以究竟有沒(méi)有到要抄底房子的時(shí)候，關(guān)鍵取決于你要在哪里買，以及買的是什么房子？