本周六貓叔閉門會(huì)直播主題：

北京小陽(yáng)春成色分析以及各個(gè)新盤實(shí)時(shí)價(jià)格波動(dòng)/去化率分享

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看著上海的自媒體小陽(yáng)春還在狂歡

北京這邊的自媒體心都要碎了

對(duì)比很慘烈

北京自媒體們都是小陽(yáng)春過(guò)去了

小陽(yáng)春涼涼的標(biāo)題

不管是話題熱度還是體感上，北京小陽(yáng)春真的是比上海差很多。

為啥出現(xiàn)這種差異，北京小陽(yáng)春成色到底怎么樣？接下來(lái)樓市要小火慢燉還是灶臺(tái)涼了。今天貓子來(lái)跟大家聊聊。

北京二手房成交還不錯(cuò)，不管是整個(gè)3月份還是日均成交，都比去年多了一丟丟。

然而新房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不盡如意。整體差了很多。

但其實(shí)吧，3月份新房成交還是很好的，只是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)要靠4月份體現(xiàn)。比如小陽(yáng)春開(kāi)盤的四個(gè)新盤，

嘉棠璟樾開(kāi)盤266套星寰時(shí)代開(kāi)盤389套國(guó)賢府park開(kāi)盤467套玖樹(shù)滿和開(kāi)盤366套這些數(shù)據(jù)在后續(xù)的網(wǎng)簽中都會(huì)有體現(xiàn)，4月份網(wǎng)簽應(yīng)該不錯(cuò)。順?shù)N盤也有比較亮眼的數(shù)據(jù)，比如瑧澐3月熱銷30+套，朝陽(yáng)滿耀賣了60套……也屬于小陽(yáng)春表現(xiàn)比較出色的。1、市場(chǎng)確實(shí)在筑底向上走

我先說(shuō)一個(gè)能讓所有買房人、賣房人都稍微松口氣的判斷：北京房?jī)r(jià)，這底算是磨出來(lái)了。

為什么敢這么說(shuō)？就看一個(gè)最樸素的指標(biāo)：市場(chǎng)上急賣的房子，變少了。

前兩年什么樣？滿屏幕都是砸盤價(jià)、急售，二手房掛牌量從 12 萬(wàn)套一路沖到 17 萬(wàn)套。那感覺(jué)就像大家排著隊(duì)要跳車，誰(shuí)慢誰(shuí)倒霉。

現(xiàn)在呢？這股恐慌性拋售的勁兒過(guò)去了。今年二手房掛牌量從高點(diǎn)慢慢回落到 15 萬(wàn)套左右。雖然比正常年份還是多，但趨勢(shì)變了—— 從踩踏出逃變成了觀望試探。

從成交價(jià)格看，去年小陽(yáng)春成交多，但是價(jià)格沒(méi)起來(lái)，而今年的老破小學(xué)區(qū)房或者撿漏房源價(jià)格對(duì)比去年最低點(diǎn)普遍貴了5-10%以上。

這意味著什么？意味著 2025 年那種小陽(yáng)春一過(guò)，房?jī)r(jià)立馬坐滑梯的過(guò)山車行情，今年很難再重演了。

市場(chǎng)正在從恐慌性急跌轉(zhuǎn)入拉扯性磨底。買賣雙方都進(jìn)入了新的心理階段：賣家不再無(wú)底線降價(jià)，買家也不再指望抄到絕對(duì)深坑。

所以，如果你今年在看房，別幻想大跌了，遇到價(jià)格合適的，可以認(rèn)真談。

今年北京樓市的關(guān)鍵詞，不是漲，也不是跌，是穩(wěn)。
穩(wěn)，就是對(duì)所有人最大的好消息。

2、剛需果斷上車，改善還在觀望

2月底到3月，哪些人在成交呢？我們看一下成交結(jié)構(gòu)，大部分成交都在200萬(wàn)以下，和200到400萬(wàn)這個(gè)區(qū)間。這說(shuō)明什么？

說(shuō)明市場(chǎng)的主力軍，已經(jīng)換人了。

現(xiàn)在是剛需在拼命上車，而改善置換的那批人，集體熄火了。

這里有個(gè)要命的斷層：那些賣掉老破小的人，拿到錢之后，并沒(méi)有去接盤更貴的房子。

為什么？因?yàn)樗麄冏约壕褪巧弦惠喯碌锸軅娜?。房?jī)r(jià)跌掉幾十上百萬(wàn)，你讓他現(xiàn)在立刻再加杠桿、去買更貴的？他不敢了，他怕了。

所以，現(xiàn)在北京的樓市鏈條是斷的。老破小在流動(dòng)，但錢和信心，沒(méi)有向上傳遞——這點(diǎn)北京真的和上海差異很大，上海甚至杭州的改善市場(chǎng)要比北京好太多。

以前北京的樓市邏輯是：賣掉500萬(wàn)的，加點(diǎn)錢、貸點(diǎn)款，去換800萬(wàn)、1000萬(wàn)的房子。這叫升級(jí)置換，水往高處流，市場(chǎng)才能活。

現(xiàn)在的邏輯是：賣掉500萬(wàn)的，可能只敢換個(gè)600萬(wàn)、700萬(wàn)的。這叫消費(fèi)降級(jí)，或者叫防御性置換。大家的核心訴求，從住得更好變成了——?jiǎng)e再虧了。

那么，北京房?jī)r(jià)什么時(shí)候能漲起來(lái)？

貓子教大家看兩個(gè)最樸素的信號(hào)：

第一，大家敢重新貸款了。當(dāng)加杠桿重新成為共識(shí)，而不是恐懼時(shí)。

第二，市場(chǎng)的主流購(gòu)買力，從現(xiàn)在的200-400萬(wàn)萬(wàn)，重新回到800萬(wàn)起步，甚至瞄準(zhǔn)千萬(wàn)。

在這兩個(gè)信號(hào)出現(xiàn)之前，所有的回暖，都只是剛需的自我循環(huán)。市場(chǎng)距離真正的上漲還早。

3、北京還有子彈

接下來(lái)北京樓市怎么走？一句話：等政策，但別只等政策。

上海2月份發(fā)布的滬七條已經(jīng)讓外環(huán)內(nèi)躁動(dòng)，杭州新發(fā)布的杭八條都拿公積金來(lái)刺激買房了，很明顯都是為了給小陽(yáng)春托底。

再看看北京——真的很安靜。

北京永遠(yuǎn)一副手里有牌，但不急著出的淡定。

但你要明白，政策本身從來(lái)不是目的，政策要扭轉(zhuǎn)的預(yù)期才是?，F(xiàn)在全國(guó)都在用政策藥喂市場(chǎng)，北京這張藥方，只是開(kāi)得慢一點(diǎn)、劑量還在斟酌。

所以，對(duì)于今年北京的樓市，我的判斷非常直接：

1. 政策一定會(huì)來(lái)，這是明牌。區(qū)別只在于人家一步到位，北京小步慢跑。這是城市的特殊性導(dǎo)致的。

2. 在政策明牌落地之前，市場(chǎng)會(huì)維持一種弱平衡。長(zhǎng)期波動(dòng)沒(méi)那么大。沒(méi)有政策的話，4月份市場(chǎng)會(huì)相對(duì)緩和，不會(huì)立馬冷下去。

3. 真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，不是政策發(fā)布，而是政策持續(xù)發(fā)布后不斷積累，量變引起質(zhì)變的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。那個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要抓得住。

請(qǐng)各位買家把你的選房清單和價(jià)格底線準(zhǔn)備好，政策窗口期一旦打開(kāi)，你的決策時(shí)間就要被縮短了。

至于各位賣家，尤其是想置換的，別再糾結(jié)于去年的掛牌價(jià)了。趁著市場(chǎng)注意力還在，用誠(chéng)意價(jià)格把房子變現(xiàn)，抓緊做資產(chǎn)配置。

北京樓市從來(lái)不怕慢，怕的是變盤時(shí)你不在桌上。

現(xiàn)在要做的，就是確保自己始終在牌桌邊。

最后分享一下我的買房清單，我們可以一起看房了——