一邊是3月核心城市二手房成交爆火、豪宅逆勢(shì)上漲，樓市小陽(yáng)春喊得震天響；

另一邊是2025年A股81家房企，60家預(yù)虧。

2026年的地產(chǎn)圈，正上演最魔幻的割裂：

售樓處人聲鼎沸，財(cái)報(bào)卻集體“裸奔”。

有房企靠債務(wù)重組玩“會(huì)計(jì)魔術(shù)”扭虧，賬面盈利超千億卻扣非巨虧；

也有房企硬扛開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，虧到連家底都保不住，盈利壓力直線上升。

以前是 “賺多賺少” 的問(wèn)題，現(xiàn)在變成了 “虧多虧少” 的競(jìng)賽。

就連龍頭房企，也不例外。

目前，港股房企已經(jīng)全部發(fā)完業(yè)績(jī)，A股還有部分房企業(yè)績(jī)未公布。

貓崽順勢(shì)整理了營(yíng)收TOP10家房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，凈利潤(rùn)下滑成了普遍現(xiàn)象，沒(méi)人再罵。

首先，頭部房企的營(yíng)業(yè)收入暫時(shí)波動(dòng)較小，反而是凈利潤(rùn)下滑幅度較大。

保利、招商蛇口、綠城、龍湖、越秀地產(chǎn)的凈利潤(rùn)跌幅均超70%以上。

反而華潤(rùn)凈利潤(rùn)幾乎持平，重倉(cāng)杭州的濱江，是頭部房企中凈利潤(rùn)唯一增長(zhǎng)的。

利潤(rùn)下滑，很重要的原因是：

最近幾年樓市量?jī)r(jià)持續(xù)下行，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率承壓，房企結(jié)轉(zhuǎn)有時(shí)間差，因此去年的利潤(rùn)普遍出現(xiàn)大幅回撤。

以前都說(shuō)賣(mài)房暴利，但現(xiàn)在一看凈利潤(rùn)率：

頭部房企凈利潤(rùn)率還能保持在1%以上的，只剩5家。

就連招商蛇口、保利、越秀、綠城央國(guó)企開(kāi)發(fā)商，凈利潤(rùn)率均低于1%。

也就是，房企賣(mài)100萬(wàn)的房子，以前或許能凈賺10萬(wàn)，但現(xiàn)在凈賺1萬(wàn)都難。

頭部房企如此，剩下還在債務(wù)泥潭掙扎的房企就更不用提了，還在為了活著而努力。

看著似乎很慘，但其實(shí)可以得出一個(gè)結(jié)論：

高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高毛利的舊時(shí)代徹底死了，所有依賴 “賣(mài)房賺快錢(qián)” 的房企，都在經(jīng)歷這場(chǎng)逃不掉的陣痛。

這場(chǎng)自2021年開(kāi)始調(diào)整的房地產(chǎn)周期，已經(jīng)無(wú)限接近于底部。

而龍湖，在這場(chǎng) “冰火兩重天” 里，交出了一份痛得清醒但卻相對(duì)扎實(shí)的財(cái)報(bào)——

說(shuō)它經(jīng)歷陣痛，是因?yàn)辇埡w母凈利也出現(xiàn)下滑。

說(shuō)它扎實(shí)，是因?yàn)辇埡陂_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)承壓的同時(shí)，其運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)已成長(zhǎng)為穩(wěn)定的利潤(rùn)壓艙石和現(xiàn)金流來(lái)源，實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)引擎的切換。

未來(lái)行業(yè)的新發(fā)展模式，究竟是什么樣的？

大家都在探索自己的答案。

首先，對(duì)當(dāng)下的房企而言，資產(chǎn)債務(wù)是最底層的地基，地基安全與否決定了房企能不能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

民營(yíng)房企還能稱得上“安全”的，確實(shí)不多，龍湖是其中一個(gè)。

去年，龍湖的債務(wù)狀況有一個(gè)很明顯的轉(zhuǎn)變：

債務(wù)期限拉長(zhǎng)、銀行融資為主、融資成本降低、償債壓力大幅減弱。

目前，龍湖的有息負(fù)債是1528億，去年負(fù)債足足降了235億。

各項(xiàng)債務(wù)指標(biāo)有很明顯的改善：

凈負(fù)債率52%、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率僅55%，現(xiàn)金短債比1.14倍。

據(jù)貓崽了解，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約158億，在手現(xiàn)金292億，妥妥的安全。

其次，龍湖早就告別過(guò)去高負(fù)債的規(guī)模擴(kuò)張階段，如今更為看重現(xiàn)金流。

轉(zhuǎn)型思路和目標(biāo)也很清晰：

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)逐步減虧，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)未來(lái)保持兩位數(shù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

龍湖高管也給出明確信號(hào)：整個(gè)集團(tuán)低點(diǎn)會(huì)在25到26年，但從27年開(kāi)始恢復(fù)增長(zhǎng)。

如果只看開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，龍湖其實(shí)和同行沒(méi)區(qū)別，都是“慘”。

但翻到經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)（運(yùn)營(yíng)+服務(wù)），貓崽直接眼前一亮——這或許才是龍湖的“底牌”，給它帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的關(guān)鍵所在。

靠死磕開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，已經(jīng)難以為繼，龍湖從數(shù)年前就開(kāi)始鋪墊轉(zhuǎn)型，堅(jiān)定投入持有型物業(yè)，奠定了如今運(yùn)營(yíng)+服務(wù)業(yè)務(wù)成為公司現(xiàn)金流穩(wěn)定器的根基。

龍湖的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)包括兩方面：商業(yè)地產(chǎn)和資產(chǎn)管理（公寓、養(yǎng)老等），服務(wù)業(yè)務(wù)主要是指物業(yè)和代建。

不看不知道，去年龍湖在運(yùn)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)上的毛利率還蠻高的，尤其是運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，毛利率高達(dá)75.6%！

并且，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)的收入占比，已經(jīng)從20.95%提升到了27.5%！

不得不說(shuō)，這點(diǎn)龍湖和華潤(rùn)置地很像，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)逐漸成為“新利潤(rùn)”的重要來(lái)源，扛住地產(chǎn)周期。

當(dāng)行業(yè)從規(guī)?？駳g走向質(zhì)量生存，房企的未來(lái)，早已不在于“賣(mài)了多少房”，而在于“有沒(méi)有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流與利潤(rùn)”。

開(kāi)發(fā)商走出陣痛，才能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)吧。

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