文/北京進深 林振興

北京樓市小陽春火力全開，金隅海淀新盤也殺紅了眼！

3月29日，北京隅·海岄甩出一張紅得發(fā)燙的海報——單周熱銷1.97億元。

整個三月，海岄就像開了掛，單月網(wǎng)簽24套，根本停不下來。

截至目前，該項目網(wǎng)簽96套，成交額沖破10.65億元，去化率約21%，地價覆蓋率約31.7%。

最狠的是，當(dāng)一堆新盤都在“降價求生”時，海岄的價格依舊很堅挺，成交均價85633.63元/㎡，妥妥的“硬通貨”。

隔壁的海宸元境也沒閑著，目前網(wǎng)簽161套，成交均價83743.36元/㎡，成交額突破15.4億元，去化率超38.8%，地價覆蓋率超55%。

為了縮小和對手的差距，金隅地產(chǎn)北京管理中心營銷總監(jiān)張鵬開啟了調(diào)兵遣將，一場海淀西的營銷大戰(zhàn)，正式進入白熱化。

01

海岄的這波發(fā)力，離不開去年底那位空降的“救火隊長”——李向明，他也是項目新任營銷負責(zé)人。

在京城地產(chǎn)圈，他或許是個生面孔；但在青島，他可是圈內(nèi)響當(dāng)當(dāng)?shù)摹昂萁巧薄?/p>

此前，李向明曾擔(dān)任金隅地產(chǎn)青島公司營銷總監(jiān)，他不僅懂營銷管理，更玩轉(zhuǎn)商業(yè)與文化體育資產(chǎn)的運營。

這份亮眼的履歷，被金隅地產(chǎn)北京管理中心營銷總監(jiān)張鵬看在眼里。于是，一紙調(diào)令，李向明從青島北上京城，接過了海岄項目的營銷帥印。

海岄，是繼東序、西頌之后，金隅地產(chǎn)在北京的第三座北京隅系列作品，更是金隅深耕海淀30年的集大成之作。

這個項目的業(yè)績壓力，肉眼可見。金隅地產(chǎn)集團營銷中心負責(zé)人張曉龍，也盯得很緊。

李向明或許是最合適的人選，他是個不折不扣的“跨界玩家”。

第一跨，他從寶馬汽車殺進房企新城控股；

第二跨，他從民企新城跳入國企金隅地產(chǎn)。

這幾輪跨界洗禮，讓他練就了一身全能武藝：從市場客戶研究、策劃推廣，到品牌傳播、營銷管理，甚至投資開發(fā)，他全都玩得轉(zhuǎn)。

他也先后擔(dān)任過市場部經(jīng)理、策劃總監(jiān)、項目經(jīng)理、營銷總監(jiān)等崗位。

工作之余，李向明還有個身份——大學(xué)課堂的“?？汀薄?/p>

他連續(xù)多年回到安工大商學(xué)院，做大學(xué)生職業(yè)規(guī)劃講座。不僅如此，他還與安工大商學(xué)院老師合作開發(fā)《房地產(chǎn)投資開發(fā)管理》《企業(yè)戰(zhàn)略與風(fēng)險管理》等公共選修課程并參與教學(xué)。

從實戰(zhàn)操盤手到大學(xué)講臺，這波“跨界”教學(xué)，屬實是格局打開了。

在京城地產(chǎn)圈，項目臨陣換帥，并不常見。

李向明接過的，是金鐵釗的接力棒。

金鐵釗在營銷策劃上，是個老手。

10年前，他就是北科建運營管理中心住宅營銷部策劃經(jīng)理，具有豐富的一線項目的營銷操盤經(jīng)驗，并參與北科建領(lǐng)秀品牌的理論建設(shè)和操作落地。

2021年，金鐵釗升任為北科建天津公司副總經(jīng)理。后因行業(yè)調(diào)整，良禽擇木而棲，跳槽至金隅地產(chǎn)。

眼下，李向明從金鐵釗手中接過交接棒。這位“跨界猛將”，要帶著海岄在海淀強敵環(huán)伺中，殺出一條血路。

02

北京隅·海岄總建面約9.35萬㎡，容積率2.1，規(guī)劃13棟6-11F洋房，總計458戶，針對純改善群體，共三個面積段：108/129/145㎡。

在同面積段戶型上，海岄比海宸元境稍大，但是功能是一樣的，都是三居或者四居。

對于購房人來講，面積大了，總價自然就貴了。

以海宸元境123㎡和海岄129㎡為例，都是四葉草四室，假設(shè)均價都是8萬/㎡，兩者總價相差近50萬。

而且海宸元境最小戶型是99㎡，800萬就能上車，海岄的上車門檻是900萬左右。

區(qū)別于海淀北的富人階層，不care價格，更在乎品質(zhì)；海淀西的購房人群，對價格很是敏感。

海岄起步建面108㎡戶型，分布于邊角的1#、4#、11#樓，和12#樓東側(cè)一個單元，共90套，目前網(wǎng)簽31套，均價83,100元/㎡。

該戶型是三室兩衛(wèi)，南向三面寬。進門右手是玄關(guān)，包括800庫，很實用；左手則是次衛(wèi)，明衛(wèi)。

贈送方面，南向一整面9.6米寬飄窗，北向次臥也有飄窗。

但隔壁，海宸元境107㎡的北側(cè)設(shè)備平臺更大，贈送更多，得房率高于海岄。

在細節(jié)上，海岄108㎡戶型的家政和收納，各自獨立；隔壁海宸107㎡戶型是獨立家政間，帶一個窗戶。

海岄129㎡戶型，共208套。雖然它是主力戶型，但拖了項目后腿，目前網(wǎng)簽17套，成交均價85,635元/㎡。

129㎡戶型是四葉草四室，借鑒了豐臺的北京隅西頌的設(shè)計思路，直接copy了轉(zhuǎn)角餐邊柜，連通到公衛(wèi)洗漱盆。

北側(cè)中間是廚房，面寬2.5m，比海宸元境123㎡戶型的廚房面寬（2.65m）還窄。

此外，海岄129㎡戶型的客廳面寬僅4m，在海淀、朝陽類似面積段的房子，面寬都比這個大。

頂配145㎡戶型，反而賣得最好，僅中央兩棟5#、10#樓，共160套，目前網(wǎng)簽48套，成交均價86,844元/㎡。

海岄交標(biāo)還是比較高的，并且平權(quán)，全系戶型不分面積大小統(tǒng)一用材和家電。

戶型普遍比較方正，進深面寬差距不大，起步戶型也能做到三面寬。

雖然還是沒有陽臺，但飄窗尺度驚人，目測進深要比常規(guī)的半米飄窗更深一些。

端戶有一整面的側(cè)邊飄窗，大轉(zhuǎn)角設(shè)計，得房率預(yù)計87%-92％左右。

在立面上，海岄用了金屬鋁板 石材 玻璃，首創(chuàng)金屬 陶板 石材豎向插接工藝。

此外，李向明稱，項目對降噪和隔音方面非常注重，從門窗、墻體、樓板等七個維度，都做了優(yōu)化和提升。

當(dāng)然，海岄在建材選擇上是有優(yōu)勢的。依托集團“造好材料”的核心優(yōu)勢，金隅地產(chǎn)也構(gòu)建起從上游建材，到下游施工裝修的全產(chǎn)業(yè)鏈，能精準(zhǔn)匹配更優(yōu)建材組合。

在李向明看來，“金隅集團具有全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢，使得我們在做項目上能更好地把控品質(zhì)，在后期服務(wù)上我們也能做到最好的跟進?！?/p>