來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

資料圖

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 報(bào)道

各地公積金新政正密集落地，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要抓手。

4月1日起，杭州正式施行公積金新政，大幅提升公積金最高貸款額度至180萬元；3月31日，海南明確，繳存人可提取公積金用于支持子女購買家庭首套房；3月24日，成都發(fā)布政策提出階段性取消公積金貸款次數(shù)限制，繳存人名下無未結(jié)清公積金貸款，即可提出申請(qǐng)；2月25日，上海將公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加上浮政策，最高可貸324萬元……

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，一季度全國各省市（縣）出臺(tái)公積金相關(guān)政策超60次，約占各地房地產(chǎn)相關(guān)政策總頻次的近38%，成為各地優(yōu)化房地產(chǎn)政策的核心發(fā)力點(diǎn)。提高貸款額度、優(yōu)化貸款次數(shù)認(rèn)定、拓寬提取使用范圍、完善繳存政策等，是各地公積金新政的主要優(yōu)化方向。除此之外，一季度各地圍繞激活購房需求、去化庫存、盤活存量等目標(biāo)，還聚焦優(yōu)化限制性政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼、完善城市更新配套政策、優(yōu)化保障性住房相關(guān)政策等領(lǐng)域，出臺(tái)相關(guān)政策約100次。

在政策托舉和春節(jié)假期后市場(chǎng)修復(fù)的雙重作用下，3月重點(diǎn)城市成交階段性回暖?？硕饠?shù)據(jù)顯示，3月重點(diǎn)50城新房成交面積攀升至1100萬平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)89%。中指數(shù)據(jù)則顯示，3月20城二手住宅成交14.8萬套，環(huán)比增長(zhǎng)119%，春節(jié)后二手房成交量已連續(xù)5周環(huán)比回升。不過，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于調(diào)整階段，不同能級(jí)城市分化特征較為顯著。

在受訪專家看來，接下來在需求端，各地預(yù)計(jì)將加強(qiáng)對(duì)初婚初育家庭、多子女家庭住房支持力度，持續(xù)深化公積金制度改革，核心城市有望繼續(xù)優(yōu)化限制性政策。

公積金新政密集落地

日前，杭州公積金新政“杭八條”正式出臺(tái)，涵蓋提高最高貸款額度和倍數(shù)、提高貸款額度上浮優(yōu)惠、優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定、新增支持支付購房契稅提取和物業(yè)費(fèi)提取、放寬購建住房提取時(shí)間限制、擴(kuò)大家庭代際互助提取范圍等多個(gè)方面，政策力度突出。

按照新政，杭州公積金貸款最高額度由130萬元提高到180萬元，職工個(gè)人可貸額度最高90萬元。同時(shí)，職工個(gè)人可貸額度計(jì)算倍數(shù)由15倍調(diào)整為20倍，并增加新市民、青年人家庭貸款額度上浮20%情形，多子女家庭貸款額度上浮比例由20%提高到50%，享受額度上浮優(yōu)惠不受次數(shù)限制，不同上浮類型可擇高疊加，最高疊加上浮比例為70%，達(dá)到306萬元。

在貸款套數(shù)認(rèn)定上，“杭八條”明確，職工家庭購買首套或第二套自住住房申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，原住房公積金貸款購買的住房已出售的，可相應(yīng)核減貸款次數(shù)。

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，據(jù)貝殼杭州站數(shù)據(jù)，去年以來，約29.8%的房屋買賣單量會(huì)使用公積金貸款，其中僅使用公積金貸款的單量從去年1月的6.6%提升到當(dāng)前的10.7%。從今年以來的新簽單量來看，200萬元以內(nèi)和300萬元以內(nèi)的占比分別為57.5%、76.9%。新政落地后，未來杭州大多數(shù)家庭通過使用公積金貸款，可顯著降低購房資金壓力。

拓寬公積金提取和使用范圍，也是此次杭州新政的重要亮點(diǎn)。新增支持提取公積金支付購房契稅，以及杭州自住住房的物業(yè)費(fèi)，這也是杭州首次將物業(yè)費(fèi)納入公積金提取范圍。同時(shí)，家庭代際互助提取范圍從此前的購房人直系親屬之間，擴(kuò)大至繳存職工的配偶、雙方父母、子女及其配偶。

上官劍認(rèn)為，杭州此次公積金新政體現(xiàn)了對(duì)各類住房需求的精準(zhǔn)支持，尤其聚焦青年安家、剛需及剛改等核心需求。在當(dāng)前“小陽春”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)出臺(tái)該政策，疊加杭州既有的各類寬松政策，將有利于促進(jìn)各類購房需求的進(jìn)一步釋放。

“杭八條”作為近期各地公積金新政的典型代表，其政策力度和覆蓋范圍具有較強(qiáng)的示范意義。中指數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國各地出臺(tái)公積金相關(guān)政策超60次，在各類房地產(chǎn)政策中占比最高，其中約一半政策于3月集中推出。提高公積金貸款額度、優(yōu)化貸款提取次數(shù)、拓寬提取使用范圍等，成為各地政策優(yōu)化的主要落腳點(diǎn)。

各地新政持續(xù)跟進(jìn)，2月25日，上海將公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加上浮政策，最高可貸324萬元；3月24日，成都階段性取消公積金貸款次數(shù)限制，名下無未結(jié)清公積金貸款，即可提出申請(qǐng)；3月31日，海南明確，繳存人可提取公積金用于支持子女購買家庭首套房。

“公積金政策的調(diào)整，已成為各地支持剛需群體降低購房成本，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的直接、有效政策工具，對(duì)于剛需群體的拉動(dòng)作用尤其明顯。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

除支持購房之外，各地也在持續(xù)拓寬公積金使用場(chǎng)景。

3月31日，安徽省省直住房公積金管理分中心出臺(tái)新政，明確支持提取公積金支付物業(yè)費(fèi)、城市更新住房改造個(gè)人費(fèi)用、購房契稅、住宅專項(xiàng)維修資金，并擴(kuò)大重大疾病提取公積金的范圍。成都公積金新政則加大對(duì)重疾提取的支持力度，繳存人本人、配偶、父母及子女患重大疾病的，可申請(qǐng)?zhí)崛」e金賬戶全部可用余額用于支付醫(yī)療費(fèi)用，且提取頻次不受限制，同時(shí)支持提取公積金購買車位，每個(gè)車位提取總額最高不超過10萬元。

張波指出，公積金政策在核心城市的落地，將對(duì)修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期、推動(dòng)購房者從觀望轉(zhuǎn)向積極入市，以及帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度提升起到更大作用。從宏觀層面看，本輪以杭州為代表的公積金政策優(yōu)化，本質(zhì)上是住房公積金制度系統(tǒng)性改革在房地產(chǎn)新周期的開啟，政策正加速向租購并舉、全周期居住保障轉(zhuǎn)型，提取場(chǎng)景拓寬、親屬互助、全國通辦、靈活就業(yè)人員繳存擴(kuò)圍等舉措同步推進(jìn)。

3月重點(diǎn)城市成交環(huán)比大增

包括公積金相關(guān)政策在內(nèi)，一季度各地出臺(tái)樓市政策約160條。除了公積金政策外，優(yōu)化限制性政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼、推進(jìn)“好房子”建設(shè)、加快城市更新等，也是今年以來各地政策優(yōu)化的重要方向。

在優(yōu)化限制性政策方面，2月25日，上海發(fā)文進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策，將非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個(gè)稅年限縮短至1年以上，同時(shí)支持符合條件的非滬籍居民在外環(huán)內(nèi)增購1套房，明確符合條件的持《上海市居住證》群體可在上海購房。該新政的落地，直接擴(kuò)大上海外環(huán)內(nèi)住房需求群體規(guī)模，促進(jìn)購房需求的精細(xì)化釋放。

在發(fā)放購房補(bǔ)貼方面，近期杭州拱墅、蕭山、余杭、臨平、錢塘、臨安六城區(qū)密集推出購房補(bǔ)貼或“購房+消費(fèi)券”補(bǔ)貼政策，最高補(bǔ)貼10萬元/套，部分區(qū)域還疊加團(tuán)購優(yōu)惠。今年以來，南京也明確人才房票補(bǔ)貼基準(zhǔn)，大專及以上學(xué)歷可享受補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)從不少于3萬元到不少于15萬元不等，在此基礎(chǔ)上，各區(qū)進(jìn)一步加大補(bǔ)貼力度。

此外，今年多地城市更新配套政策加速落地，不少地區(qū)出臺(tái)城市更新中長(zhǎng)期行動(dòng)方案或五年專項(xiàng)規(guī)劃。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這些配套政策的落地，有助于降低企業(yè)開發(fā)門檻、簡(jiǎn)化審批程序，加快推進(jìn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施，進(jìn)一步激活城市發(fā)展活力。

在系列政策帶動(dòng)下，春節(jié)假期后多地樓市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手住宅網(wǎng)簽量19886套，環(huán)比增長(zhǎng)144.6%，同比增長(zhǎng)3.4%，創(chuàng)下近15個(gè)月以來的最高水平；上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，同期上海二手房成交量3.1萬套，較今年1月增長(zhǎng)37%，同比增長(zhǎng)6%。

從更大范圍來看，中指研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的20城二手住宅，3月成交14.8萬套，春節(jié)后二手房成交量已連續(xù)5周環(huán)比回升，3月第4周（3月23日—29日）的成交量已達(dá)2025年以來的周度新高。新房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)亮眼，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月重點(diǎn)50城新房成交面積攀升至1100萬平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)89%。

但3月成交環(huán)比大增，也受2月受春節(jié)假期影響市場(chǎng)表現(xiàn)平淡因素影響，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處調(diào)整過程中。中指數(shù)據(jù)顯示，3月重點(diǎn)30城新房成交面積同比下降7%，一季度同比下降21%；3月20城二手房成交套數(shù)同比下降2.5%，一季度同比下降4.1%。市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)仍需進(jìn)一步夯實(shí)，市場(chǎng)回穩(wěn)還需政策持續(xù)呵護(hù)。

今年政府工作報(bào)告明確提出，要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。并圍繞優(yōu)化保障性住房供給、推進(jìn)“好房子”建設(shè)、化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展新模式等展開部署。

張波認(rèn)為，短期來看，一線城市限制性政策仍有優(yōu)化空間，或?qū)⒔Y(jié)合市場(chǎng)成交、去化進(jìn)度動(dòng)態(tài)微調(diào)，在限購、限貸、限售等環(huán)節(jié)繼續(xù)精準(zhǔn)松綁，重點(diǎn)支持合理剛需和改善性需求釋放。各地也會(huì)搶抓“五一”等關(guān)鍵消費(fèi)窗口期，集中加碼政策力度，疊加房企優(yōu)惠促銷活動(dòng)，形成政策與市場(chǎng)的共振效應(yīng)。同時(shí)，政府收儲(chǔ)存量商品房、推進(jìn)住房“以舊換新”等舉措將加快落地，一方面有效消化庫存、優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，另一方面打通二手房與新房流通鏈條，切實(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振置業(yè)信心，推動(dòng)市場(chǎng)盡快企穩(wěn)回升。

著眼“十五五”時(shí)期，曹晶晶認(rèn)為，住房政策與人口政策結(jié)合將成為重要方向，初婚初育家庭、多子女家庭有望成為政策重點(diǎn)支持對(duì)象。優(yōu)化公積金政策仍是強(qiáng)化住房保障的重要抓手，供給端政策則將延續(xù)控增量、去庫存、優(yōu)供給思路，盤活存量、城市更新等配套政策有望加快落實(shí)。