剛剛過去的3月，北上廣深四大一線城市，各有各的樓市小陽(yáng)春。

　　上海：二手房網(wǎng)簽成交破3萬套，單日最高成交1585套，熱度已回到2021年初。因?yàn)楹灱s量太大，交易系統(tǒng)一度癱瘓。

　　北京：3月份二手房網(wǎng)簽量飆升，沖擊2萬套。

　　深圳：3月份二手網(wǎng)簽破5000套，剛需放量，豪宅量?jī)r(jià)齊升。

　　廣州：3月一手住宅成交環(huán)比增42%，二手住宅成交破1萬套。

　　比成交量回升更值得關(guān)注的，是政策層面釋放出來的積極信號(hào)。

　　關(guān)注我

　　團(tuán)隊(duì)研究了超10年深圳樓市干貨全在里面

　　01

　　辦法總比困難多

　　今年的政府工作報(bào)告，時(shí)隔11年，再次明確提出要深化住房公積金制度改革。意味著政策調(diào)整進(jìn)入重要窗口期。

　　地方層面，動(dòng)作更是密集。

　　廣州率先推出全國(guó)首個(gè)住房公積金跨境人民幣結(jié)算服務(wù)，在穗港澳職工提取的公積金能直接匯到港澳賬戶。

　　成都也不甘落后，公積金貸款額度最高提升至120萬，并取消了貸款次數(shù)限制。

　　武漢則放開異地貸款，不再要求本地戶籍，只要在異地連續(xù)繳滿6個(gè)月就能申請(qǐng)。

　　看得出來，公積金正在從“購(gòu)房補(bǔ)貼”向“住房保障”轉(zhuǎn)型，跨城流動(dòng)的購(gòu)房需求，也正在被政策悄悄激活。

　　另外，廣州最近還提出，將探索房票安置范圍擴(kuò)大到二手房。

　　以前拆遷戶拿到房票只能買指定的新房，如今向存量二手房流通延伸。相當(dāng)于給市場(chǎng)注入了新的購(gòu)買力，既給拆遷戶多了一個(gè)選擇，又能幫存量房去庫(kù)存。

　　作為十五五開局之年，樓市新政的總基調(diào)是“應(yīng)出盡出、不搞添油戰(zhàn)術(shù)”。

　　在市場(chǎng)未達(dá)到官方預(yù)期之前，政策還會(huì)一茬一茬地出，利好只會(huì)多不會(huì)少。

　　02

　　為什么房地產(chǎn)必須穩(wěn)?。?/p>

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，房子是自住的，漲跌無所謂。

　　真的無所謂嗎？

　　一套房賬面財(cái)富跌掉上百萬，對(duì)大多數(shù)家庭來說，這種沖擊是直擊心靈的。能扛住的人始終是少數(shù)。

　　中國(guó)住房自有率高達(dá)90%。房?jī)r(jià)下跌，幾乎關(guān)系到每一個(gè)家庭的財(cái)富安全。

　　樓市和股市的區(qū)別在于，買股票虧了，大家認(rèn)賭服輸，因?yàn)闆]多少人會(huì)加幾倍杠桿炒股。但買房不一樣，房子是加了杠桿的，很多家庭背負(fù)著沉重的債務(wù)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力其實(shí)很脆弱。

　　有人總說，保房?jī)r(jià)是為了保土地財(cái)政。

　　其實(shí)恰恰說反了，是土地財(cái)政依賴地產(chǎn)，不是地產(chǎn)依賴土地財(cái)政。任何一個(gè)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的城市，都不想把命拴在賣地上。發(fā)展才是硬道理。

　　所以，保房?jī)r(jià)，穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格，本質(zhì)是保護(hù)老百姓的財(cái)富和預(yù)期。和救開發(fā)商，是兩碼事。

　　今年國(guó)家繼續(xù)鼓勵(lì)消費(fèi)，大宗商品價(jià)格也有往上走的趨勢(shì)。這背后，其實(shí)是一個(gè)信號(hào)。房?jī)r(jià)繼續(xù)大跌，不符合任何一方的利益。對(duì)老百姓、對(duì)銀行、對(duì)地方、對(duì)拉動(dòng)消費(fèi)，都承受不起。

　　所以，指望房?jī)r(jià)繼續(xù)大跌，已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)了。

　　這不是盲目樂觀，而是看清了底層邏輯：當(dāng)債務(wù)被正視、財(cái)富被守護(hù)，樓市的軟著陸才是對(duì)千家萬戶的負(fù)責(zé)。

　　03

　　樓市的新趨勢(shì)

　　一個(gè)新趨勢(shì)是，房地產(chǎn)的頭部效應(yīng)越來越強(qiáng)。

　　中指研究院的報(bào)告顯示，去年百?gòu)?qiáng)房企銷售額前十的城市，貢獻(xiàn)了66.7%的業(yè)績(jī)，同比不減反增。

　　上海、北京、廣州、深圳、杭州這些核心城市，成了房企的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　從拿地邏輯看，如今能活下來的頭部房企，都在想辦法提質(zhì)增效、聚焦核心城市的核心地段。這一輪洗牌過后，留下來的玩家，會(huì)更有韌性。

　　真正聰明的投資者都明白，慢就是快。

　　先靠穩(wěn)妥投資攢夠資本，等摸清門道了再一步步向上置換。

　　在投資市場(chǎng)里，那些短期大漲大跌的數(shù)字游戲都是虛的。這周漲20%、下周跌20%，看著刺激，實(shí)際普通人根本抓不住最佳買賣時(shí)機(jī)，等反應(yīng)過來才發(fā)現(xiàn)自己屬于被收割的那部分群體。

　　真正決定房產(chǎn)價(jià)值的，主要看五年、十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展趨勢(shì)。

　　那些在市場(chǎng)上失利的人，往往都犯了兩大致命錯(cuò)誤：一是在市場(chǎng)最瘋狂的時(shí)候貪婪入場(chǎng)；二是即便買到了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，卻因?yàn)榭床欢星楹湍筒蛔〖拍?，總在低位恐慌性割肉?/p>

　　買房選籌就像玩拼圖一樣，每個(gè)細(xì)節(jié)都要嚴(yán)絲合縫。不僅要選對(duì)城市的潛力板塊，還要挑準(zhǔn)符合市場(chǎng)主流趨勢(shì)的產(chǎn)品，更要研究房子未來的受眾群體。

　　因?yàn)檫@些因素，都將決定你的房子將來賣給誰(shuí)、有沒有人接手、有多少人接手、能賣多少錢。

　　聰明的投資者都知道，與其賭短期的漲跌，不如專注于真正的好貨。

　　畢竟，買錯(cuò)時(shí)機(jī)+買錯(cuò)房子+用錯(cuò)杠桿=多重暴擊。這種錯(cuò)誤只要犯一次，很多人一輩子都翻不了身。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。