昨天，保利發(fā)展又在土拍市場(chǎng)霸氣出手，以59.2175億元的總價(jià)搶下上海長(zhǎng)寧總價(jià)“地王”。不到7%的溢價(jià)率，看似“撿漏”的操作，卻暴露了保利發(fā)展當(dāng)下最真實(shí)的發(fā)展困境。

昨天的競(jìng)拍過(guò)程很耐人尋味，前40輪都是華潤(rùn)和金茂之間的競(jìng)爭(zhēng)，直到41輪，保利發(fā)展突然加入，給出了保利在這場(chǎng)土拍中的唯一一次報(bào)價(jià)，然后，就沒(méi)有然后了。華潤(rùn)和金茂沒(méi)有再跟進(jìn)，保利成功拿下這塊地，樓面價(jià)77697元/平米。

從保本的角度看，將近7.77萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)，比去年底上海內(nèi)中環(huán)間拍出的超過(guò)8萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)還要低，這塊地還是在內(nèi)環(huán)內(nèi)，位置更好，臨近地塊的靜安區(qū)新房已經(jīng)賣(mài)到了15萬(wàn)元/平米。

那么，保利發(fā)展算是“撿漏”了嗎？難說(shuō)。

地塊稀缺是真，畢竟是長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)時(shí)隔17年后首次供應(yīng)純住宅用地，但地塊的硬傷也同樣突出。

第一個(gè)是地塊地形不規(guī)則，又緊貼旁邊的高層住宅，要考慮日照需求又要考慮樓間距，如何排布對(duì)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。說(shuō)是臨近蘇州河，但是沿河景觀視野已經(jīng)被幾棟高樓擋了一大半；說(shuō)是中山公園板塊，實(shí)際上是在板塊的邊緣地帶。

同時(shí)，板塊內(nèi)城市界面老舊，目前長(zhǎng)寧區(qū)在售新盤(pán)去化率一般，西郊云廬、和樾長(zhǎng)寧開(kāi)盤(pán)去化率都不到50%，還有一半的房子砸在手里。

保利這個(gè)項(xiàng)目后續(xù)要怎么賣(mài)，還是個(gè)未知數(shù)。這塊地對(duì)保利的規(guī)劃和設(shè)計(jì)能力也是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。

比開(kāi)發(fā)難度更頭疼的，是利潤(rùn)被不斷攤薄。根據(jù)地塊出讓要求，保利必須配建不少于4500平方米公共服務(wù)及文體設(shè)施，還要配建一定比例的保障性租賃住房。

如果把這部分代建的成本算上，保利發(fā)展這塊地的樓面價(jià)就遠(yuǎn)不只77697元/平米了，本來(lái)就微薄的利潤(rùn)又被進(jìn)一步攤薄。

根據(jù)3月24日保利發(fā)展旗下公司發(fā)布的招標(biāo)計(jì)劃公告，該項(xiàng)目擬投資100億，建安成本就達(dá)到9.3億。

這塊地是保利今年在上海的第一次出手。

之前，保利曾溢價(jià)50%、16%接連在杭州高溢價(jià)拿地，五天內(nèi)合計(jì)斥資約48億元。還曾與越秀搶奪廣州馬場(chǎng)一期地塊。

保利的激進(jìn)拿地，引發(fā)了投資者的質(zhì)疑。就在杭州拿地的當(dāng)天下午，保利發(fā)展的股價(jià)就直線下跌。

市場(chǎng)直接用腳投票，認(rèn)為保利這波操作“太沖動(dòng)”“欠考慮”。

保利發(fā)展也很難。

今年前兩個(gè)月，它新增土儲(chǔ)貨值只有35.8億元，在全國(guó)排到第八，連去年290億元的零頭都不到；拿地金額也只有14.2億元，連全國(guó)前十都排不進(jìn)。

作為行業(yè)龍頭，土儲(chǔ)就是確保未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的“彈藥”，彈藥不夠，未來(lái)就沒(méi)底氣。對(duì)執(zhí)著于行業(yè)第一的保利發(fā)展來(lái)說(shuō)，更是如此。這也是為什么3月以來(lái)，保利凡拿地必高溢價(jià)出手。

也可能，不是不想冷靜，而是不能冷靜。

其實(shí)，激進(jìn)拿地的策略，保利已經(jīng)堅(jiān)持兩年了。過(guò)去兩年，它分別在深圳、上海和廣州拿下多個(gè)“地王”，但是，這些“地王”并沒(méi)有給它帶來(lái)預(yù)期的收益，有些反而成了負(fù)擔(dān)。

比如它在上海楊浦的單價(jià)“地王”項(xiàng)目保利·外灘曜，去化就不及預(yù)期，趕在2025年最后一個(gè)月匆忙開(kāi)盤(pán)，3月27日二期開(kāi)盤(pán)，累計(jì)推出131套房源，截至3月30日，整盤(pán)網(wǎng)簽去化率只有54%，一半左右的房源還沒(méi)賣(mài)出去。

激進(jìn)拿地的策略延續(xù)到了2026年。盡管土儲(chǔ)貨值有所減少，但數(shù)據(jù)顯示，在TOP10房企中，今年前3個(gè)月，保利發(fā)展拿地的平均溢價(jià)率最高，接近40%。

激進(jìn)拿地的后遺癥，正在顯現(xiàn)，而且一年比一年嚴(yán)重。

根據(jù)保利發(fā)展披露的2025年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，歸母凈利潤(rùn)僅10.3億元，同比驟降79.49%。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是保利去年賣(mài)了2530億元的房子，穩(wěn)居行業(yè)第一，最后卻只賺了10個(gè)億，盈利大幅縮水。

全國(guó)房企銷(xiāo)冠的寶座下，是利潤(rùn)不斷被蠶食殆盡的基底，搖搖欲墜。

更慘的是，2025年三季度，保利甚至出現(xiàn)了7.82億元的凈利潤(rùn)虧損，這在它的發(fā)展史上都是非常罕見(jiàn)的。

如果把時(shí)間線拉得更長(zhǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)保利的利潤(rùn)下滑已經(jīng)進(jìn)入了“惡性循環(huán)”：

2021年凈利潤(rùn)增速-5.39%，2022年-33.01%，2023年-34.13%，2024年-58.56%，2025年-79.49%，下滑幅度一年比一年大，而且暫時(shí)還看不到任何收窄的跡象，就像一輛行駛在下坡路上的車(chē)，如剎車(chē)失靈般，越滑越快。

為了扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，保利也在著急自救。

今年初，保利對(duì)總部架構(gòu)動(dòng)了一次“大手術(shù)”，把運(yùn)營(yíng)管理中心和產(chǎn)品管理中心合并，新設(shè)立“不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心”，重新梳理了十大核心職能部門(mén)。

早在2025年下半年，保利就已經(jīng)把江蘇和淮海、浙江和浙南、山東和齊魯、遼寧和大連等多個(gè)區(qū)域公司相繼進(jìn)行合并，收縮區(qū)域管理，搞集約化發(fā)展。

同時(shí)，大規(guī)模調(diào)整管理層，保利灣區(qū)、華南、廣東、福建、江西、四川等多個(gè)區(qū)域的人事都迎來(lái)大換防，試圖通過(guò)架構(gòu)和人事調(diào)整，盤(pán)活內(nèi)部效率。

但資本市場(chǎng)已經(jīng)等不及它的這些調(diào)整了。

截至3月31日收盤(pán)，保利發(fā)展的股價(jià)已經(jīng)跌到5.82元/股，對(duì)比曾經(jīng)18.28元/股的最高點(diǎn)，跌幅超過(guò)68%，相當(dāng)于股價(jià)直接跌沒(méi)了三分之二。

保利發(fā)展的總市值也早已經(jīng)跌破千億，從1452億元縮水到697億元，蒸發(fā)了近755億元，相當(dāng)于虧掉了一個(gè)中型房企的全部身家。

現(xiàn)在的保利，陷入了兩難：不拿地，未來(lái)沒(méi)有增長(zhǎng)動(dòng)力，行業(yè)第一的位置恐將不保；拿地，就是高溢價(jià)，利潤(rùn)被不斷攤薄，股價(jià)還可能持續(xù)下跌。

當(dāng)“規(guī)模第一”與“利潤(rùn)失血”同時(shí)發(fā)生，再加上遭遇股價(jià)崩盤(pán)的反噬，保利面臨的早已不是簡(jiǎn)單的行業(yè)周期性問(wèn)題，而是一場(chǎng)關(guān)乎生存的壓力測(cè)試。

保利的激進(jìn)拿地模式，到底還能持續(xù)多久？

其實(shí)，保利的困境，也是當(dāng)下很多房企的縮影：行業(yè)下行期，土儲(chǔ)告急的焦慮下，是盈利下滑的壓力，稍有不慎，就會(huì)陷入被動(dòng)。

眼下的高價(jià)拿地，到底是“絕境破局”，還是“飲鴆止渴”？時(shí)間會(huì)給出答案。