經(jīng)歷過去幾年市場洗禮，仍然堅持未暴雷的民企已經(jīng)鳳毛麟角，新城控股便是其中之一。

3月27日，新城控股（601155,SH）發(fā)布2025年度報告，整體來看公司此前遵行的雙輪驅(qū)動模式受阻，地產(chǎn)開發(fā)銷售收入大幅下降拖累業(yè)績，但租金收入仍然保持著穩(wěn)定增長，成為重要壓艙石。

地產(chǎn)銷售滑坡拖累整體業(yè)績

年報顯示，2025年全年新城控股營業(yè)收入530.12億，較2024年（889.99億）下滑40.44%；利潤總額20.75億，較2024年（29.06億）減少28.62%，該兩項數(shù)據(jù)相比2023年均出現(xiàn)腰斬。

歸母凈利潤方面，在2024年出現(xiàn)短暫反彈后，2025年再次下滑，全年歸母凈利潤6.8億，同比減少9.61%。

新城控股業(yè)績持續(xù)下滑主要原因在于公司主營業(yè)務(wù)之一的房地產(chǎn)開發(fā)銷售滑坡。

2025年全年房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入390.04億，同比減少48.71%；成本339.2億，同比減少49.47%；毛利率13.03%，同比增加1.31個百分點。

分省份來看，大本營江蘇省是營收第一個貢獻省份，全年營收104.14億，也是唯一銷售過百億的省份，但相較2024年仍然出現(xiàn)33.03%跌幅。

租金收入成為集團壓艙石

相比于房地產(chǎn)開發(fā)，新城控股雙輪驅(qū)動中的另一輪——商業(yè)運營依然保持著穩(wěn)健的增長趨勢。

2025年公司物業(yè)出租及管理收入130.36億，同比2024年增加8.37%；成本39.41億，同比增加9.81%；美中不足的是毛利率小幅下降至69.77%。

支撐起新城控股租賃業(yè)務(wù)的是其王牌產(chǎn)品吾悅廣場，截至2025年年底，新城控股已在全國141個城市布局207座吾悅廣場，其中已開業(yè)在營的有178座，開業(yè)面積1649.07萬平方米，出租率97.86%，這為公司租金收入提供了充足保障。

根據(jù)其年報披露，報告期內(nèi)，吾悅廣場客流量超過20億人次，同比增長13.31%，總銷售額970億，同比增長7.18%。

發(fā)力轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式

基于對未來行業(yè)發(fā)展判斷，新城控股也和其他房企一樣開始轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，并且初見成效。

2025年新城建管內(nèi)部設(shè)置兩個業(yè)務(wù)組織，即新城萬嘉建管、新城宏圖建管，深化推進各區(qū)域建管分公司輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展、運營及管理工作，協(xié)同推進輕資產(chǎn)區(qū)域深耕。

新城控股輕資產(chǎn)模式一方面是開展代建業(yè)務(wù)，另一方面則是代商業(yè)運營，最為典型的便是吾悅廣場。

新城控股通過品牌輸出+招商+運營管理的模式來運行，自身不持有資產(chǎn)，對公司來說此舉可以在債務(wù)輕微增加的同時迅速擴張運營規(guī)模。

在目前已經(jīng)開業(yè)的178座吾悅廣場中，重資產(chǎn)模式的148座，輕資產(chǎn)模式30座。如果統(tǒng)計在建+開業(yè)的總計207座吾悅廣場，其中輕資產(chǎn)模式的占到50座，占比超過24%。

也就是說在建的29座吾悅廣場中，有20個將會是輕資產(chǎn)運營，足見新城控股轉(zhuǎn)型發(fā)展決心。

新城控股的年報清晰展現(xiàn)出公司發(fā)展戰(zhàn)略，受到行業(yè)周期波動影響下，其開發(fā)業(yè)務(wù)受制于前期多布局三四線城市的限制，很難出現(xiàn)爆發(fā)，拖累公司整體業(yè)績不可避免，但其通過在商業(yè)運營的優(yōu)勢地位，保持住租金基本盤，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。