大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

近一個月的土拍市場，確實有點冷清了。特別是上海市場，近期溢價率都不高啊，土地價格正在回落。

2026年上海首場土拍落下帷幕，結(jié)果令整個行業(yè)感到意外。此次土拍供地量僅有3宗，創(chuàng)下近年新低，頭部房企如保利、華潤、中海、招商等全程缺席，打破了以往“逢拍必到”的慣例。

最終3宗地塊以68.09億元的總價悉數(shù)出讓，整體熱度平平，房企普遍表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。

此次土拍標(biāo)志著上海土拍市場的重大變化，徹底告別了“批量供地”的時代，轉(zhuǎn)向“少而精”的存量盤活策略。

各大頭部央企雖然彈藥依然充足，但是整體來看比去年更加謹(jǐn)慎，追求高質(zhì)量土地是核心戰(zhàn)略，沒有十足把握把控產(chǎn)品與客群定位的項目，基本上不太會有興趣參與。

就在昨天，上海第二輪土拍拉開序幕，無獨有偶，這次終于迎來了大佬級房企：保利發(fā)展，一般不輕易出手，一出手就是地王級。

上海2026年度第二批次集中土拍落幕，僅有長寧區(qū)一幅宅地出讓，最終保利發(fā)展59.2175億成功拿下長寧區(qū)C040101單元E1-17、E1-21地塊，溢價率6.4%，成交樓板價7.77萬每平。

如果只看最終結(jié)果，一定會感覺本次土拍平平無奇，然而現(xiàn)場情況并非如此，非常具有戲劇性，最終拿地者保利發(fā)展成了“劇本”的主角，保利似乎開秀了。

本次開搶的地塊素質(zhì)非常不錯，直接吸引了上海灘三大頂流：華潤置地，保利發(fā)展，中國金茂，這次廝殺早在之前預(yù)熱就能看到端倪。

整場土拍共經(jīng)歷了40輪競價，保利發(fā)展直接當(dāng)成了看客，其他兩家大佬直接在拼殺一線，保利有點隔岸觀火的意圖。

結(jié)果果然，到了最后一輪保利直接把價格殺到成交價，其他兩位央企大佬居然是一分錢也不加，直接讓保利”一錘定江湖了“。

估計保利內(nèi)心有點傷痛也有點尷尬，是被抬了轎子還是自己秀了一把，估計三家房企內(nèi)心各有盤算。

單看地價，確實不算貴，因為在2024年底，招商+越秀就聯(lián)合布局長寧，當(dāng)年的樓面價可是足足高了一萬一左右每平方，而且這塊地比之前的明顯更加靠近內(nèi)環(huán)。

該地塊最大賣點是區(qū)位優(yōu)勢，地處上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，毗鄰中山公園和蘇州河，距地鐵2號線中山公園站900米，距11號線、13號線隆德路站步行約600米。

地塊周邊，龍之夢、長寧來福士、KING88購物中心、889廣場等商業(yè)體環(huán)繞，從日常消費到高端購物一應(yīng)俱全，后續(xù)根據(jù)情況入市，價格方面確實具備一定競爭力。

很明顯這波保利找準(zhǔn)機會下手，也確實有一定優(yōu)勢，最核心的問題就是保利發(fā)展近期確實財大氣粗，兜里的銀子已經(jīng)攢夠了，就等著機會下手呢。

我們回顧今年土拍最重磅炸彈之一：廣州馬場地王土拍現(xiàn)場，要知道，當(dāng)時保利發(fā)展真金白銀已經(jīng)準(zhǔn)備了200億的資金，準(zhǔn)備直接跟越秀PK到底。

最后就是大家都知道的事情，越秀地產(chǎn)還是巨資拿下馬場地王，還沒任何回報的情況下，直接在馬場砸了近300億資金，給小編都整不會了，可見廣州對于越秀來說絕對是第一戰(zhàn)略要地。

這么一來，保利發(fā)展這剛申請的巨資確實夠豪，必須馬上花出去，接下來，不到兩個月，保利發(fā)展已經(jīng)開啟了土拍大秀。

在杭州，前腳剛以109輪競價摘得杭州城東新城宅地，后腳又以超16%的溢價率拿下錢江世紀(jì)城宅地，馬年開年，保利發(fā)展在杭州強勢補倉。

2026年一季度，杭州十區(qū)僅出讓了東新、城東新城、錢江世紀(jì)城三宗涉宅地，而保利一家就高溢價拿下了兩宗，總耗資48.1億元。

手握200億巨資，在上海與杭州開啟掃貨模式，這就是央企巨頭的霸氣。保利在上海與杭州的強勢，也體現(xiàn)在近期的項目銷售數(shù)據(jù)方面。

這幾年，央企軍團陣營里面，保利發(fā)展可謂是一馬當(dāng)先，特別是在杭州市場，前面幾年幾乎在高端市場看不到保利獨立操盤的影子，2025年下半年，保利開始在杭州發(fā)力了。

保利已經(jīng)在錢江世紀(jì)城布局一子，即保利天珺項目，去年12月首開均價74422元/平方米，綜合中簽率39.5%，取得了不錯的銷售成績。

保利發(fā)展控股的最高產(chǎn)品序列——“天字系“，在杭州的首秀，居然來得這么兇猛，估計很多杭州同行也沒有預(yù)料到，奧體板塊地王的震撼力居然被保利發(fā)展開啟。

保利天珺是奧體首個采用整體抬板設(shè)計的項目，整體抬升約5.4米，結(jié)合約5.25米架空層，形成近11米的超級底盤。這一設(shè)計帶來了生活方式的革命性升級。

它不僅讓低樓層也擁有優(yōu)越的采光視野，營造出“懸浮森境”的居住感受，更通過徹底的人車分流和將所有服務(wù)動線置于地下，保證了地面生活層的純粹、寧靜與完整性。

在去年驚艷亮相過后，加上今年年初新斬獲的兩大豪宅地塊，保利發(fā)展在杭州的局面非常清晰，有望與今年杭州濱江出品的奧映世紀(jì)形成直接差異化競爭。

在上海，保利發(fā)展又有一個新盤持續(xù)銷售火爆，3月26日保利珺園認(rèn)購結(jié)束，以170+組的成績刷新今年首開項目認(rèn)購紀(jì)錄，認(rèn)購率高達(dá)129%。

項目自項目開放以來，累計來訪已突破6000組，這與近期上海市場普遍預(yù)冷形成巨大反差。

保利以1.1的稀缺超低容積率為基底，通過莊園美學(xué)定制、空間場景構(gòu)建，拿出了讓人眼前一亮的“莊園級作品”。

土拍市場上高調(diào)出手，一線項目上熱銷不斷，保利正以“雙線并進(jìn)”的姿態(tài)，成為市場不可忽視的一股新勢力?！靶袠I(yè)一哥”的統(tǒng)治力仍然持續(xù)在線。

今天就聊到這里，對于保利發(fā)展有希望分享的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。