智通財經(jīng)APP獲悉，3月30日，中指研究院發(fā)布2026年一季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望。2026年一季度，房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)明顯的分化特征。春節(jié)后，在需求釋放帶動下，核心城市樓市出現(xiàn)一定修復(fù)，二手房成交持續(xù)好于新房，京滬市場率先回暖，時核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍能拍出較高溢價，但整體市場仍處于筑底階段。從政策趨勢來看，兩會《政府工作報告》明確今年要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，《“十五五”規(guī)劃綱要》進(jìn)一步部署“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，為行業(yè)中長期發(fā)展指明方向。展望二季度，在“好房子”項目入市及傳統(tǒng)旺季疊加帶動下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撐，分化仍將是今年房地產(chǎn)市場主要特征。

2026年一季度中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

(一)市場供求：一季度重點城市新房成交面積同比下降約兩成，20城二手房成交量在較高基數(shù)下同比小幅回落約6%，整體保持平穩(wěn)，3月京滬迎來“小陽春”行情

1. 新房：受供給縮量影響，一季度重點城市新房銷售延續(xù)回落態(tài)勢，120平以上改善產(chǎn)品占比繼續(xù)提升，市場正由“量增”向“質(zhì)優(yōu)”轉(zhuǎn)變

圖：全國商品房累計銷售面積及銷售額同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS

全國新房銷售：根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年1-2月，全國新建商品房銷售面積為9293萬平方米，同比下降13.5%；其中，商品住宅銷售面積為7736萬平米，同比下降15.9%。1-2月商品房銷售額為8186億元，同比下降20.2%；其中新建商品住宅銷售金額為7163億元，同比下降21.8%。

圖：100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢

注：3月為預(yù)估數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

圖：重點50城新建商品住宅周度成交面積及同比走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

重點城市新房銷售：受供應(yīng)縮量影響，新房銷售同比延續(xù)回落態(tài)勢，市場整體仍處筑底階段。月度來看，1-2月延續(xù)傳統(tǒng)淡季特征，隨著春節(jié)后需求釋放、核心城市優(yōu)質(zhì)項目集中入市及營銷力度加大，市場成交出現(xiàn)邊際改善，春節(jié)后重點城市新房成交量連續(xù)五周環(huán)比回升，3月前四周成交面積同比降幅收窄至約14%。根據(jù)初步估算，2026年一季度，100城新建商品住宅成交面積同比下降約兩成。

圖：北京、上海、廣州、深圳新房周度成交面積走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

春節(jié)假期后，新房市場出現(xiàn)一定修復(fù)，重點城市活躍度較前期有所改善。3月北京、上海商品住宅成交面積連續(xù)四周環(huán)比增長，其中上海表現(xiàn)較突出，在2月末優(yōu)化房地產(chǎn)政策后，3月第四周(3月23日-29日)新建商品住宅成交22.9萬平方米，連續(xù)三周刷新2026年以來單周新高。廣州、深圳在3月亦實現(xiàn)成交回升。但受年初供應(yīng)偏弱及上年同期基數(shù)較高影響，今年以來，北上廣深等城市新房成交面積同比仍回落。

圖：30個代表城市新建商品住宅各面積段銷售套數(shù)占比

新房需求特征：2026年1-2月新房成交繼續(xù)向改善型產(chǎn)品集中。新房樓盤供應(yīng)改善化疊加“好房子”產(chǎn)品力提升，帶動改善性需求逐步釋放。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-2月30城144平米以上戶型新房成交占比提升至18%，120-144平米戶型占比保持在30%。具體城市來看，與2025年同期相比，今年1-2月30個代表城市中，24個城市120平米以上新房產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中杭州、蘇州、唐山、蕪湖120平方米以上住宅成交套數(shù)占比提升幅度較為明顯；23個城市144平米以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中蘇州、濟(jì)南、無錫、揚州提升幅度均超6個百分點。

圖：50個代表城市商品住宅周度批準(zhǔn)上市面積走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

重點城市新房供應(yīng)：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度(截至3月22日)，重點50城商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降約四成，新房供應(yīng)延續(xù)低位運行態(tài)勢，市場整體處于“去庫存”階段。3月進(jìn)入傳統(tǒng)營銷旺季，企業(yè)推盤意愿有所提升，上海(中?！ぴ欺【琳?、中建·玖上瑯宸)、廣州(越秀·閱璟臺、云樾和鳴)、杭州(興耀·沐芳洲府、建發(fā)招商元序)等城市均有新樓盤入市，但與往年同期相比，重點城市供應(yīng)規(guī)模仍在低位。供應(yīng)端的縮量有助于緩解庫存壓力，改善市場供求關(guān)系，但短期內(nèi)也在一定程度上制約了銷售端的恢復(fù)。

圖：50個代表城市商品住宅庫存及出清周期走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

重點城市新房可售庫存：截至2026年2月底，50個代表城市商品住宅可售面積為3.05億平米，相比2025年底基本持平，同比下降3.7%。銷售放緩導(dǎo)致出清周期有所延長，按近12個月月均銷售面積計算，2月末50城可售庫存出清周期為24.0個月，較2025年底延長0.8個月，同比延長4.2個月。各線來看，截至2月底，一線城市新房可售庫存出清周期為14.6個月，二線代表城市為23.7個月，三四線代表城市為33.0個月。

2. 二手房：一季度重點城市二手房成交量保持平穩(wěn)，京滬3月成交同比實現(xiàn)增長，小戶型、低總價房源是成交主力

圖：20個代表城市二手住宅月度成交套數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

圖：20個代表城市二手住宅周度成交套數(shù)及同比走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

重點城市二手房成交保持一定韌性。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年一季度(截至3月29日)重點20城二手住宅成交31.9萬套，同比下降5.7%，仍顯著高于2024年同期。3月(截至29日)20城二手住宅成交13.4萬套，同比下降6.3%。從周度成交來看，春節(jié)后二手房成交量連續(xù)五周環(huán)比回升，3月第4周(3.23-3.29)20城二手住宅成交量已達(dá)2025年以來周度新高。二手房占比來看，2026年1-2月，30城二手住宅成交套數(shù)占新房及二手房合計成交量的比重為72%，較2025年全年提升7個百分點。

表：2026年一季度(截至3.29)重點城市二手房成交情況(單位：套)

注：上海、無錫、南寧、溫州為二手房商品房，其他城市為二手商品住宅

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

圖：北京、上海、深圳、成都二手房周度成交走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從重點城市來看，北京、上海、深圳等核心城市二手房市場“小陽春”行情顯現(xiàn)?！皽邨l”新政實施一個月以來，上海成為今年“小陽春”行情中活躍度最高的城市，3月(截至29日)上海二手商品房已成交29175套，在較高基數(shù)下，同比增長7.7%，其中11天備案量超千套，28日達(dá)1585套，3月第四周(3.23-3.29)成交同比增長16%，預(yù)計3月全月成交將超3萬套，創(chuàng)近五年新高(2021年4月以來首次超3萬套)。此外，北京3月(截至29日)二手住宅成交套數(shù)與去年基本持平，全月預(yù)計小幅增長。

圖：北京、上海二手房各面積段、總價段銷售套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

北京、上海小戶型、低總價二手房仍是成交主力。當(dāng)前大城市的剛需及剛改購房者普遍通過購買二手房解決居住問題，而新房市場則轉(zhuǎn)向滿足改善性需求。2026年1-2月，北京、上海70平米以下二手房成交占比分別提升至39%、42%。同時隨著房價持續(xù)調(diào)整，市場房源整體向低總價段回落，1-2月北京、上海300萬以下二手房成交套數(shù)占比較2025年分別提升5個、6個百分點，成交套數(shù)同比增長13%、25%。

圖：重點25城二手住宅新增及存量掛牌套數(shù)(頭部中介口徑)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

重點城市二手房供給：根據(jù)頭部中介數(shù)據(jù)，2月末，重點25城二手房存量掛牌套數(shù)約205萬套，環(huán)比下降4%，較去年10月高點回落8%。春節(jié)后新增掛牌量有所回升，但仍顯著低于近幾年同期，3月截至27日重點城市二手房新增掛牌房源為13.7萬套，同比下降約37%，掛牌量回落顯示出二手房賣方預(yù)期有所趨穩(wěn)。

(二)價格水平：前兩月百城二手房價格環(huán)比跌幅收窄，結(jié)束去年下半年急跌階段；年初新房上市項目較少，2月百城新建住宅價格環(huán)比微跌0.04%

圖：百城新建住宅、二手住宅價格環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

圖：近3個月各梯隊城市新建及二手住宅價格環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

二手住宅方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2026年1-2月百城二手住宅價格累計下跌1.39%。年初以來，受市場掛牌及交易活躍度季節(jié)性回落影響，百城二手住宅價格環(huán)比降幅連續(xù)收窄，價格結(jié)束去年下半年急跌階段，但“以價換量”仍是主流。2月百城二手住宅均價為12835元/平方米，環(huán)比下跌0.54%，跌幅較1月收窄0.41個百分點。

分梯隊看，2月一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.42%，跌幅較上月收窄0.72個百分點，一線城市經(jīng)歷去年末悲觀情緒釋放后，業(yè)主降價意愿趨緩，價格跌幅顯著收窄。二線城市2月二手住宅價格環(huán)比下跌0.57%，跌幅較上月收窄0.3個百分點，城市間分化仍較為顯著；三四線城市2月環(huán)比下跌0.54%。

新建住宅方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，1-2月百城新建住宅價格累計上漲0.13%。具體來看，1月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善樓盤入市，帶動百城新房價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.18%，但市場整體表現(xiàn)平淡；2月受春節(jié)假期影響，新推項目整體較少，以存量項目去化為主，價格環(huán)比微跌0.04%。

圖：百城新建住宅、二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從漲跌城市數(shù)量看，新房方面，1-2月，百城新建住宅價格月度環(huán)比下跌城市數(shù)量在70-85個之間，較去年底有所上升。二手房方面，1月百城二手住宅價格環(huán)比均下跌，2月5個城市環(huán)比上漲，95個城市下跌。

(三)土地市場：一季度核心城市推地節(jié)奏放緩，300城住宅用地成交面積同比下降超兩成，房企拿地進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)地塊聚集，廣州出讓金已達(dá)去年全年一半

2026年一季度，地方政府供地節(jié)奏相比去年同期總體有所放緩，土地出讓策略延續(xù)“縮量提質(zhì)”導(dǎo)向，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍維持較高溢價水平。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，一季度(截至3月28日)，300城住宅用地推出規(guī)劃建面6472萬平方米，同比下降23.8%；成交5893萬平方米，同比下降25.9%；土地出讓金2154億元，同比下降45.7%；平均溢價率為5.0%，除廣州、上海、杭州等地核心地塊競拍出高溢價外，多地土拍情緒保持平淡。

圖：300城住宅用地規(guī)劃建面推出、成交走勢(截至3月28日)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

表：2026年一季度300城各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標(biāo)同比變化

注：推出面積按公告時間統(tǒng)計，下同

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

各線來看，政府推地節(jié)奏放緩及房企拿地審慎下，一季度各線城市成交面積、出讓金同比均下降。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度(截至3月28日)，一線城市土地市場相對平穩(wěn)，供應(yīng)端維持一定規(guī)模，成交面積同比降幅剛超一成，但由于去年一季度上海、北京優(yōu)質(zhì)地塊較多，高基數(shù)下出讓金同比降幅近五成。二線城市除杭州、成都外，多數(shù)城市宅地推出、成交規(guī)模均偏低，出讓金同比降幅超六成。三四線城市土地市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，推出、成交指標(biāo)同比降幅均接近兩成。

圖：300城住宅用地平均溢價率走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

溢價率方面，開年以來，在供應(yīng)放緩背景下，300城溢價率整體仍處于低位。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度(截至3月28日)，300城住宅用地平均溢價率為5.0%。其中，1月土地市場相對平淡，2月在廣州馬場地塊等高溢價地塊帶動下，溢價率升至10.7%；3月截至28日，平均溢價率為3.3%。

圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金占全國的比重(全市)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

表：2026年一季度重點城市住宅用地出讓金情況(全市，截至3月28日)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從城市集中度來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度(截至3月28日)，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為60%，較2025年全年提升8個百分點。全國住宅用地出讓金排名靠前的城市中，多為核心一二線城市。年初以來，重點城市土拍活動較少，其中廣州在天河區(qū)馬場地塊(總價236億元，由越秀獲取)帶動下，躍升一季度全國土地出讓金首位；上海、北京土地市場相對平穩(wěn)，出讓金在百億元左右，南通宅地出讓金達(dá)114億元，更多為地方國資獲取。

表：2026年重點城市住宅用地供應(yīng)計劃

數(shù)據(jù)來源：政府官網(wǎng)、中指研究院綜合整理

從當(dāng)前已披露供地計劃的城市來看，2026年住宅用地供應(yīng)策略進(jìn)一步聚焦"控增量、去庫存、優(yōu)供給"導(dǎo)向。在控增量方面，各地普遍調(diào)減年度供地規(guī)模，其中北京商品住宅用地供應(yīng)計劃降至200-240公頃，較2025年減少40-60公頃，廈門則明確提出以近三年平均供應(yīng)量及2025年實際銷售量作為測算依據(jù)，通過縮量供應(yīng)適配當(dāng)前市場去化節(jié)奏。在優(yōu)供給方面，供地重心加速向高品質(zhì)、改善型住房傾斜，北京優(yōu)先在軌道站點及就業(yè)密集區(qū)域推動"好房子"建設(shè)，深圳強調(diào)"寶地寶用、住有優(yōu)居"精準(zhǔn)匹配市場需求，杭州明確適度增加改善性住房用地，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)從規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向品質(zhì)競爭。與此同時，存量土地盤活與城市更新成為重要方向，北京繼續(xù)引導(dǎo)存量建設(shè)用地占比達(dá)65%并逐步推動存量更新規(guī)模不低于新增供應(yīng)，深圳分類識別存量資源推進(jìn)低效用地再開發(fā)，廈門著力提高存量用地在年度供應(yīng)中的占比。

此外，在住房保障領(lǐng)域，供應(yīng)邏輯正從"大規(guī)模籌建"向"結(jié)構(gòu)優(yōu)化"轉(zhuǎn)變，北京、廈門、深圳等地保障房用地規(guī)模普遍調(diào)減，隨著“十四五”建設(shè)項目入市及存量商品房轉(zhuǎn)為保障房政策推進(jìn)，住房保障工作正通過盤活存量資源、多渠道籌集房源，建立更加靈活高效的供給體系。這些調(diào)整共同反映出住房需求已從"有沒有"向"好不好"升級，推動行業(yè)向更注重居住功能完善、更契合真實居住需求的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

土拍熱度來看，房企資金繼續(xù)向確定性較強的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集聚。典型地塊來看：

廣州馬場一期地塊：2月25日經(jīng)過9小時、243輪競價，由越秀地產(chǎn)以236.04億元競得，溢價率26.6%，成交總價位列廣州歷史第二、全國第五，住宅樓面地價約8.5萬元/㎡，刷新廣州住宅樓面價紀(jì)錄。

上海青浦徐涇地塊：3月13日，在上海2026年首輪土拍中，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)QPPO-0101單元18-05雙軌交宅地以6.6%溢價率由綠城競得，成交總價26.7億元，樓面價31972元/㎡。該地塊為當(dāng)批次唯一溢價成交地塊，區(qū)位價值優(yōu)勢顯著。

杭州上城區(qū)城東新城地塊：3月6日，杭州上城區(qū)城東新城宅地經(jīng)109輪競價，以總價32.2億元、溢價率51%由保利獲取，成交樓面價達(dá)44985元/㎡。該地塊緊鄰京杭大運河與麥廟港雙水系，距地鐵4號線新風(fēng)站約200米，原為商辦用地，2025年4月調(diào)整為純住宅用地后，容積率由3.0降至2.2，居住屬性明顯提升，且已列入杭州市住宅品質(zhì)提升試點，為打造高品質(zhì)改善項目奠定基礎(chǔ)。

表：重點城市2026年一季度高總價成交地塊

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

但多數(shù)城市土地市場仍低溫運行，青島、北京、福州、武漢、天津出讓地塊均底價成交。一方面是供地節(jié)奏放緩，同時核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推出較少；二是房企資金面仍承壓，拿地高度聚焦核心城市高確定性板塊，對非核心區(qū)地塊保持審慎。

拿地企業(yè)方面，央國企仍是拿地絕對主力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度(截至3月28日)，22城累計拿地金額中，央國企占比為58%，北京、上海、廣州、廈門央國企占比均超60%；地方國資占比26%，較2025年全年降低5個百分點；民企占比11%，拿地力度仍偏弱，成都、天津等城市部分本地民企布局相對活躍。

整體來看，2026年一季度土地市場延續(xù)“縮量提質(zhì)”導(dǎo)向及“點狀高熱”特點，分化態(tài)勢延續(xù)。二季度一線及強二線城市核心區(qū)有望迎來更多優(yōu)質(zhì)住宅用地入市，憑借優(yōu)質(zhì)區(qū)位與完善配套，以維持土地市場熱度、穩(wěn)定預(yù)期；而三四線城市及一二線城市的郊區(qū)土地市場仍將面臨壓力。土地市場的全面回暖，仍有賴于商品房銷售的實質(zhì)性回暖以及房企投資信心的持續(xù)修復(fù)。

(四)開發(fā)投資：1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降11.1%

圖：房地產(chǎn)和住宅累計開發(fā)投資及其同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅較去年全年收窄。2026年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9612億元，同比下降11.1%，降幅較去年全年收窄6.1個百分點，其中住宅開發(fā)投資額為7282億元，同比下降10.7%。

圖：房企到位資金同比增速及2026年1-2月各項資金來源同比增速對比

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

房企到位資金同比降幅有所擴(kuò)大。2026年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為1.3萬億元，同比下降16.5%，降幅較去年全年擴(kuò)大3.1個百分點，企業(yè)資金端仍面臨一定壓力。其中，1-2月國內(nèi)貸款為2570億元，同比下降13.9%；自籌資金為4939億元，同比下降5.9%；定金及預(yù)收款3589億元，同比下降21.5%；個人按揭貸款1128億元，同比下降41.9%。短期銷售承壓背景下，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款同比降幅仍較大。

2026年二季度中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

(一)經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境：宏觀政策更加積極有為，樓市政策定調(diào)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2026年一季度，國民經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)平穩(wěn)開局，國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)預(yù)期目標(biāo)錨定在4.5%-5%，并強調(diào)“在實際工作中努力爭取更好結(jié)果”，體現(xiàn)了“十五五”開局之年“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)。年初宏觀數(shù)據(jù)不乏結(jié)構(gòu)性亮點，物價水平溫和回升，1-2月CPI同比上漲0.8%，居民消費價格增速有所修復(fù)，但仍相對較低；工業(yè)領(lǐng)域邊際改善，PPI環(huán)比實現(xiàn)增長，同比降幅收窄。此外，受全球AI投資周期帶動，電子信息等高技術(shù)制造業(yè)出口走強，為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展提供了重要支撐。但也要看到，外部環(huán)境變化影響加深，地緣政治風(fēng)險持續(xù)上升，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型中面臨的老問題、新挑戰(zhàn)仍然不少，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長仍需宏觀政策協(xié)同發(fā)力。

在此背景下，3月《政府工作報告》定調(diào)“實施更加積極有為的宏觀政策”。財政政策方面，明確要求“繼續(xù)實施更加積極的財政政策”，今年赤字率擬按4%左右安排，并發(fā)行1.3萬億元超長期特別國債，持續(xù)支持“兩重”“兩新”建設(shè)。貨幣政策方面，強調(diào)“繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策”，并提出將“促進(jìn)物價合理回升”作為重要考量，靈活高效運用降準(zhǔn)降息工具，保持流動性充裕、社會融資成本處于低位運行。二季度，隨著“城鄉(xiāng)居民增收計劃”與“以舊換新”政策效應(yīng)疊加，宏觀政策預(yù)計將從“筑底支撐”轉(zhuǎn)向“內(nèi)生動能激發(fā)”，為全年經(jīng)濟(jì)質(zhì)的有效提升和量的合理增長奠定基礎(chǔ)。

表：《政府工作報告》房地產(chǎn)表述對比

資料來源：中指研究院綜合整理

房地產(chǎn)政策方面，2026年3月全國兩會召開，《政府工作報告》、“十五五”規(guī)劃《綱要》相繼發(fā)布，對短期、中長期房地產(chǎn)工作進(jìn)行部署。

2026年《政府工作報告》房地產(chǎn)主要內(nèi)容放置在“更大力度保障和改善民生”和“加強重點領(lǐng)域風(fēng)險防范化解和安全能力建設(shè)”兩項重點任務(wù)中，彰顯房地產(chǎn)在保民生、防風(fēng)險中的重要性。政策目標(biāo)由2025年的“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，與2025年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議保持一致，持續(xù)強調(diào)穩(wěn)定樓市在防范化解風(fēng)險中的重要性。

“十五五”規(guī)劃《綱要》中房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容提及次數(shù)較“十四五”更多，對房地產(chǎn)提出更高要求，定調(diào)“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”且列為單獨章節(jié)，分為“完善住房保障體系”和“推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”兩小節(jié)，增加多項具有針對性和實操性的舉措。

另外，今年《求是》在1月、3月兩度刊文提及房地產(chǎn)市場，強調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期的重要性，穩(wěn)預(yù)期也成為今年房地產(chǎn)工作的重要方向之一。

激活需求方面，結(jié)合人口政策加大支持力度或是今年促需求的重點。今年《政府工作報告》提出“加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，預(yù)計2026年各地政策將呈現(xiàn)更加精細(xì)化、精準(zhǔn)化的趨勢，將住房政策與人口政策結(jié)合是著力點之一，初婚初育、多子女家庭是重點支持群體，更多支持政策或加快落地。另外，優(yōu)化住房公積金政策也是促進(jìn)需求釋放的重要抓手。今年《政府工作報告》首次提出“深化住房公積金制度改革”，延續(xù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提法。

優(yōu)化供給方面，今年《政府工作報告》大篇幅強調(diào)供給端內(nèi)容，凸顯重要性。“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”明確了供給端政策優(yōu)化方向。控制新增土地供給是直接改善市場供求關(guān)系的關(guān)鍵舉措，今年各省市政府工作報告中，江西、陜西等多地提出要“建立與商品房去化周期相掛鉤的房地產(chǎn)用地供應(yīng)機(jī)制”“科學(xué)安排土地供應(yīng)”，另外，3月10日自然資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》，其中明確“要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積”“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”，需要注意的是，這不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要重點用好存量資源“精供優(yōu)供”，預(yù)計2026年住宅用地供應(yīng)將延續(xù)“縮量提質(zhì)”特點，庫存量較大的地區(qū)或片區(qū)新增土地供給將受到嚴(yán)格限制；去庫存方面，今年《政府工作報告》首提“探索多渠道盤活存量商品房”，明確提出“鼓勵收購存量商品房用于保障房”，預(yù)計今年各地在收購存量商品房方面將持續(xù)發(fā)力；優(yōu)供給方面，一方面明確“優(yōu)化保障性住房供給”，預(yù)計2026年各地延續(xù)“以需定建、以需定購”基調(diào)，通過多種方式籌集保障房，另一方面明確“有序推動‘好房子’建設(shè)”，近期住建部發(fā)布關(guān)于《“好房子”建設(shè)指南(試行)(征求意見稿)》公開征求意見的通知，《指南》包括“好房子”內(nèi)涵與實施路徑、安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧便捷五章內(nèi)容，旨在提升住房建設(shè)與管理水平，以供給端提質(zhì)激發(fā)改善性需求釋放。同時本次也提出“實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也將是2026年重點。

高質(zhì)量推進(jìn)城市更新落實去年中央城市工作會議部署?！墩ぷ鲌蟾妗分嘘P(guān)于城市更新的表述由去年“持續(xù)推進(jìn)”調(diào)整為“高質(zhì)量推進(jìn)”，意味著2026年將是城市更新深化落實的一年，年初自然資源部和住建部發(fā)布《進(jìn)一步支持城市更新行動若干措施的通知》，后續(xù)配套的金融、財稅、土地等政策有望持續(xù)落位，政企合力、多元協(xié)同的城市更新模式將更加成熟，多元化的投融資模式將進(jìn)一步豐富。

新模式構(gòu)建逐步進(jìn)入深入推進(jìn)階段。關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的表述調(diào)整為“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，表明房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建進(jìn)入深入推進(jìn)階段，更加突出基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)，“十五五”規(guī)劃《綱要》明確基礎(chǔ)制度建設(shè)方向，指出“完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。推行房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產(chǎn)合理融資需求，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”。另外，《政府工作報告》強調(diào)進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險。

圖：2024年以來各地因城施策頻次(截至3月29日)

表：2026年以來主要政策類型出臺頻次對比(截至3月29日)

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度

資料來源：中指研究院綜合整理

地方層面，根據(jù)中指監(jiān)測，2026年一季度全國有超100省市(縣)出臺政策約160條，政策頻次較去年同期趨緩。從政策方向上看，今年以來各地政策優(yōu)化聚焦激活需求、去化庫存、盤活存量等方面，涉及優(yōu)化限制性政策、調(diào)整公積金貸款、發(fā)放購房補貼、完善城市更新相關(guān)配套政策等內(nèi)容。

核心城市限制性政策調(diào)整更加精細(xì)化，精準(zhǔn)釋放住房需求。2月上海優(yōu)化樓市政策，將非滬籍家庭購買外環(huán)內(nèi)住房所需社保/個稅繳納年限縮短至1年，社保/個稅繳納滿3年的在外環(huán)內(nèi)可購買2套，并明確持《上海市居住證》滿5年及以上的，無需社保/個稅證明，全市范圍內(nèi)可購1套，本次上海限購政策調(diào)整聚焦非滬籍家庭購買外環(huán)內(nèi)住房的情況針對性放松，直接擴(kuò)大外環(huán)內(nèi)住房需求群體規(guī)模，精細(xì)化促進(jìn)購房需求釋放。

公積金方面，今年以來，公積金貸款政策的優(yōu)化方向主要落腳在提高公積金貸款額度、優(yōu)化貸款次數(shù)、擴(kuò)寬提取使用范圍、優(yōu)化繳存政策等方面。如上海、杭州大幅提高公積金貸款額度上限，上海家庭首套最高額度達(dá)240萬元(含補充公積金)，同時購買符合條件的綠色建筑上浮15%，多孩家庭上浮20%，合計上浮后最高貸款額度可達(dá)324萬元；杭州家庭最高額度提高至180萬元，各項上浮政策最高可疊加上浮70%，最高貸款額度達(dá)306萬元，大幅提高額度上限，能夠有效降低居民購房成本。遼寧、成都等地階段性取消公積金貸款次數(shù)限制；福州、沈陽、杭州等城市擴(kuò)寬公積金提取使用范圍，如福州支持提取公積金用于裝修、購買車位，提高公積金使用效率；優(yōu)化繳存方面，武漢階段性擴(kuò)大公積金異地貸款受理范圍至全國并取消戶籍限制，深圳明確職工自愿提高繳存比例的可以選定高于單位為其繳存的比例。

購房補貼方面，政策呈現(xiàn)向特定人群傾斜的特征，強化房地產(chǎn)保民生的定位。具體來看，南寧、南充結(jié)合婚育政策發(fā)放購房補貼，南寧對新婚家庭補貼2萬元/套，二孩、三孩家庭補貼3萬元/套、6萬元/套；南充為滿足條件的初婚家庭按貸款額度(不超20萬元)的1%提供住房消費貸款貼息。針對人才發(fā)放購房補貼也是重要優(yōu)化方向，濟(jì)南針對“專精特新”民企引進(jìn)畢業(yè)5年內(nèi)的人才，將博士、碩士補貼標(biāo)準(zhǔn)分別提高至25萬元、15萬元；南京發(fā)放人才補貼，各區(qū)在補貼基礎(chǔ)上發(fā)放人才房票，進(jìn)一步加大補貼力度，如南京雨花臺區(qū)在相應(yīng)人才補貼標(biāo)準(zhǔn)(博士15萬、碩士11萬、本科7萬、專科3萬)的基礎(chǔ)上再額外增加10萬元/套的人才房票補貼，最高可發(fā)放25萬元購房補貼。

另外，通過貼息方式發(fā)放購房補貼也將是后續(xù)各地發(fā)放購房補貼的重要方式，3月，南京鼓勵各類主體開展市場化“收舊換新”，對完成“賣舊買新”的購房人給予貸款總金額1%的貼息；蘇州對符合條件的人才按照實際已償還的公積金貸款利息的50%予以補貼，補貼期限12個月，總補貼金額最高不超過5萬元。

核心城市“房票安置”方案相繼落地，擴(kuò)大購房需求群體。3月上海虹口區(qū)在城中村改造項目中新增“房票安置”獎勵，明確選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖?，?個月內(nèi)購房，可憑不動產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取1200元/m2的“房票安置”獎勵，若購買住房為虹口區(qū)獎勵提高至2000元/m2，有助于加速城中村改造項目推進(jìn)，并促進(jìn)被征收人購房需求釋放。廣州“房票安置”持續(xù)發(fā)力，對去庫存起到了積極作用，據(jù)廣州規(guī)自局披露數(shù)據(jù)，截至2025年12月31日，全市累計通過房票認(rèn)購房源約6671套，認(rèn)購面積超68萬平方米，認(rèn)購資金約118億元，其中城中村改造項目中發(fā)放2680張房票，發(fā)放金額達(dá)36.3億元，2026年廣州“房票安置”持續(xù)推進(jìn)，3月廣州南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)完成“房票安置”方案的公示及資格通知，在認(rèn)購期間累積接待咨詢?nèi)罕娂s350戶，成功辦理認(rèn)購75戶，認(rèn)購總額超出本次2500萬元額度上限，群眾認(rèn)可度高。

去庫存方面，預(yù)計2026年各地將持續(xù)推進(jìn)收購存量商品房，收購二手房也將成為重點。2月初上海浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)試點收購二手住房用于保障性租賃住房，預(yù)計更多城市、地區(qū)將跟進(jìn)落地，加速二手房庫存去化。運用專項債收購存量商品房是推進(jìn)去庫存的重要方式，河南、湖南、重慶等地強調(diào)“推進(jìn)利用專項債收購存量商品房用作保障性住房”，重慶指出按批量收購總金額的1%給予收購主體補貼，鼓勵主體參與收購存量商品房。根據(jù)中指不完全統(tǒng)計，2025年以來，浙江、四川、山東、湖南等多省市，先后發(fā)行合計超43億元專項債券用于收購存量商品房，整體發(fā)行速度仍偏慢。資金成本偏高是影響收購工作開展的重要因素之一，年初央行、金融監(jiān)管總局將保障性住房再貸款利率下降至1.25%，有望為各地收購存量商品房提供更低成本的資金支持。

另外，收購存量商品房用作學(xué)生宿舍也是多地跟進(jìn)落地的方式之一，2025年湖北大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、中國礦業(yè)大學(xué)、中南大學(xué)相繼公示收購存量商品房用作學(xué)生宿舍，2026年更多學(xué)校跟進(jìn)，1月末，湖南省發(fā)改委正式批復(fù)湘潭大學(xué)收儲裝修市場存量房補充學(xué)生宿舍項目，湘潭大學(xué)擬投資超8000萬元收儲存量商品房裝修、改造為學(xué)生宿舍。預(yù)計后續(xù)將有更多高校跟進(jìn)，擴(kuò)寬存量商品房使用范圍，同時加速庫存去化。

收購存量土地方面，2025年以來，各地收回收購存量閑置用地持續(xù)落實，根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至3月29日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超5800宗，總用地面積超3億平方米，總金額超7800億元，已發(fā)行的專項債超3500億元，占比約45%，其中2026年廣東、江蘇、四川等省市發(fā)行超480億元，保持較大發(fā)行力度，收儲土地仍將是今年去庫存的重要舉措。

盤活存量商辦用房也是地方優(yōu)化政策的著力點之一。年初央行、金融監(jiān)管總局將全國層面商業(yè)用房貸款首付比例降至30%，促進(jìn)商辦用房庫存去化，上海、廣東等多個省市跟進(jìn)落實。除此之外，北京、青海等地強調(diào)盤活閑置商業(yè)設(shè)施等存量房屋，北京允許商業(yè)、商務(wù)金融和娛樂康體等商業(yè)服務(wù)業(yè)用地中的建筑用途相互轉(zhuǎn)換。

另外，今年以來多地城市更新配套政策加速落地。多地出臺城市更新中長期行動方案或五年專項規(guī)劃，如青海印發(fā)《青海省城市更新行動實施方案》、廣西印發(fā)《廣西持續(xù)推進(jìn)城市更新五年行動方案(2026-2030年)》，明確具體實施目標(biāo)，如青海明確到2030年實施8個以上老舊片區(qū)更新改造、完成改造15萬戶、D級危房全面動態(tài)清零等目標(biāo)；北京印發(fā)多項城市更新配套政策，如明確無手續(xù)建筑認(rèn)定處理、明確建設(shè)用地功能混合使用允許、禁止兼容內(nèi)容等要求；深圳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》，明確新啟動的舊改項目原則上不再強制配建保障房。這些配套政策的落地，有助于降低企業(yè)開發(fā)門檻、簡化審批程序，加快推進(jìn)城市更新項目實施。推動老舊住房原拆原建預(yù)計也是2026年各地推進(jìn)城市更新的重要抓手之一，相關(guān)信貸、規(guī)劃等配套政策也有望加快落地，如福建明確支持“自拆自建”，支持福建各地探索老舊危舊住房自主更新改造新模式，并鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供信貸支持。

整體來看，《政府工作報告》、“十五五”規(guī)劃《綱要》為短期、中長期房地產(chǎn)工作做出重要部署，住房政策與人口政策結(jié)合是重要方向，初婚初育家庭、多子女家庭成為政策重點支持對象，優(yōu)化公積金政策是強化住房保障的重要抓手，供給端政策延續(xù)控增量、去庫存、優(yōu)供給思路，盤活存量、城市更新等配套政策有望加快落實。

需求端，預(yù)計各地政策在降低購房門檻、降低購房成本、提高購房意愿和能力上持續(xù)發(fā)力，其中針對特定人群的購房補貼、公積金貸款等政策支持力度有望加大，深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍、支持異地互認(rèn)互貸等是重要方向。同時，核心城市繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，降低房貸利率、降低中介費率、給予住房貸款貼息等也是政策關(guān)注點；“房票安置”或?qū)⒊掷m(xù)推進(jìn)，釋放增量購房需求。

供給端，預(yù)計各地將保持“縮量提質(zhì)”的土地供應(yīng)趨勢，供地規(guī)模保持低位，側(cè)重供應(yīng)區(qū)位更優(yōu)的核心地塊，同時在“好房子”建設(shè)方面繼續(xù)落實相應(yīng)規(guī)范，綜合考量“好房子”建設(shè)與住房銷售、市場預(yù)期變化等問題，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)。另外，各地有望持續(xù)推動存量閑置土地、存量商品房收儲，收購二手房或在更多城市落地，加速改善市場供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期。同時，更多城市有望完善商辦等業(yè)態(tài)存量盤活政策，允許樓宇兼容、臨時改變用途等或是重要方向。

高質(zhì)量推進(jìn)城市更新寫入五年發(fā)展規(guī)劃，配套的金融、財稅、土地等支持政策有望迎來進(jìn)一步完善，鼓勵更多社會資本參與，支持“原拆原建”等。

(二)市場趨勢：市場仍處筑底期，分化特征預(yù)計將持續(xù)深化

一季度，房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)明顯的分化特征。春節(jié)后，在需求釋放帶動下，核心城市樓市出現(xiàn)一定修復(fù)，二手房成交持續(xù)好于新房，京滬市場率先回暖，百城二手住宅價格環(huán)比跌幅收窄，二手房賣方預(yù)期有所趨穩(wěn)，同時核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍能拍出較高溢價，但整體市場仍處于筑底階段。今年兩會《政府工作報告》定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，因城施策仍是政策主線，供需兩端政策有望協(xié)同發(fā)力，為穩(wěn)定市場提供保障。

展望二季度，在“好房子”項目入市與傳統(tǒng)旺季疊加帶動下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撐，4月市場修復(fù)的延續(xù)性尤為關(guān)鍵。若核心城市熱度能夠保持，將有助于改善市場預(yù)期，為全年市場平穩(wěn)運行奠定更好基礎(chǔ)。受2025年市場熱度逐季回落的基數(shù)效應(yīng)影響，后續(xù)新房成交同比降幅有望逐步收窄，但分化態(tài)勢預(yù)計將延續(xù)。二手房方面，在掛牌量趨穩(wěn)背景下，價格跌幅有望繼續(xù)趨緩，但市場實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”，仍需收入預(yù)期改善與房價預(yù)期的實質(zhì)性修復(fù)共同推動。

銷售趨勢：在剛需釋放下，核心城市二手房成交量保持較強韌性，上海、北京等城市在高基數(shù)下仍實現(xiàn)同比增長，市場活躍度有所回升。新房市場短期仍面臨一定調(diào)整壓力，市場修復(fù)主要體現(xiàn)在核心城市及近年來入市的“好房子”項目，此類項目憑借產(chǎn)品力優(yōu)勢獲得較好去化表現(xiàn)，而早期存量項目去化壓力仍較突出。同時需關(guān)注兩點：一是過去兩年改善性需求對核心城市新房市場形成支撐后，房企產(chǎn)品供給有所趨同，部分細(xì)分市場可能出現(xiàn)階段性供過于求的壓力；二是二手房與新房之間的置換節(jié)奏放緩，二手房價格持續(xù)調(diào)整導(dǎo)致“賣舊買新”的價差加大，一定程度上制約了改善性需求的釋放。低能級城市“去庫存”基調(diào)未變，“以價換量”仍是主流策略，市場分化態(tài)勢延續(xù)。整體來看，受2025年市場熱度逐季回落的基數(shù)效應(yīng)影響，2026年全國新房銷售同比降幅預(yù)計呈現(xiàn)逐步收窄態(tài)勢，年初降幅相對較大，后續(xù)有望逐步改善。

數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查

房價趨勢：一季度，百城二手住宅價格環(huán)比跌幅較去年下半年明顯收窄，核心城市賣方預(yù)期在經(jīng)歷價格急跌后有所趨穩(wěn)。3月北京、上海等核心城市二手房成交量實現(xiàn)增長，反映出需求正逐步入市，但買方仍以理性觀望、擇機(jī)出手為主，整體態(tài)度較為審慎。從租售比來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2月重點50城平均租金房價比已升至2.26%(一線、二線、三四線代表城市分別為1.65%、2.35%、2.16%)，而當(dāng)前居民購房綜合資金成本大約在2.4%-2.7%，部分城市租金回報率已接近這一水平，房價支撐性有所改善。需要指出的是，合理的租金回報率僅是房價“止跌”的必要條件，真正實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”仍需收入預(yù)期改善與房價預(yù)期的實質(zhì)性修復(fù)共同支撐。預(yù)計全年二手房價格跌幅有望收窄。從新房價格來看，在核心城市改善樓盤入市帶動下，新房均價有望保持穩(wěn)定，但產(chǎn)品力優(yōu)勢不明顯的存量項目將進(jìn)一步承壓，“以價換量”仍是實現(xiàn)去化的重要手段。

圖：商品房待售面積及新開工累計同比

圖：全國土地(住宅+商辦)成交面積、房屋新開工面積、商品房銷售面積累計同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS

新開工：2026年1-2月，全國房屋新開工面積同比下降23.1%，延續(xù)低位運行態(tài)勢。去庫存背景下，房企資金壓力及拿地意愿偏弱是制約開工修復(fù)的主要因素。從土地端來看，作為住房供應(yīng)的源頭，土地成交持續(xù)縮量也對新開工形成傳導(dǎo)影響。短期新開工規(guī)模預(yù)計將延續(xù)低位運行態(tài)勢。

投資：1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降11.1%，降幅較去年全年收窄6.1個百分點。從投資構(gòu)成看，去年土地出讓金規(guī)模有所趨穩(wěn)，預(yù)計將對今年土地購置費形成一定支撐，但今年以來土地市場成交規(guī)模再度回落，或?qū)罄m(xù)土地購置費增長形成制約。與此同時，隨著“保交房”任務(wù)全面完成，相關(guān)工程量逐步減少，預(yù)計今年施工面積將延續(xù)回落態(tài)勢，進(jìn)而對建筑工程投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資形成拖累。綜合來看，短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資仍面臨一定壓力。