每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)

龍樾海序，猶抱琵琶半遮面。

最近，有關(guān)它的小道消息滿天飛：

上周末售樓處VIP開放，本周樣板間VIP開放，暫定清明小長(zhǎng)假前后，售樓處及樣板間集中開放。

另外，上周龍樾海序的戶型草圖也流出，還附帶了一篇稿件：《龍樾海序十大必買邏輯》。

北京城建的這種營(yíng)銷手法，目的是讓龍樾海序持續(xù)保持熱度。

畢竟，昌平另兩個(gè)項(xiàng)目：星寰時(shí)代、國(guó)賢府PARK早已火爆出圈。

昨天，它們同時(shí)開盤，前者首開銷售389套，后者467套，成績(jī)很是亮眼。

反觀龍樾海序呢？

它有點(diǎn)冷場(chǎng)了。

作為昌南三大新盤，它與海淀，僅一墻之隔，很不愿意貼上昌平的標(biāo)簽。

有關(guān)龍樾海序的最新動(dòng)態(tài)，停留在3月12日。

那天，它通告了報(bào)規(guī)圖反饋意見，只收到了2份意見，分成7個(gè)小點(diǎn)作答。

花姐從意見的字里行間看，龍樾海序沒有多大的事兒，應(yīng)該是"過(guò)關(guān)"了。

但，兩周過(guò)去了，龍樾海序的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，遲遲沒有下文。

難道，它被什么事情卡殼了？

規(guī)劃證不到手，戶型圖、沙盤、樣板間等，是絕對(duì)不允許公開的。

花姐猜測(cè)，龍樾海序應(yīng)該在公示反饋意見后，還在微調(diào)圖紙。

但，時(shí)間就是金錢??！誰(shuí)都想往前趕。

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)新項(xiàng)目，基本在反饋意見當(dāng)天或隔日，就拿到規(guī)劃證了；也有個(gè)別延后幾天的，但長(zhǎng)達(dá)兩周的，非常罕見。

贈(zèng)送面積尺度大

龍樾海序目前流出的戶型圖是草圖，正版圖大概率和它差異不大，只是多標(biāo)了數(shù)字而已。

它共計(jì)四款戶型：78平米兩室一廳一衛(wèi)、95平米三室兩廳兩衛(wèi)、108平米四室兩廳兩衛(wèi)、122平米四室兩廳兩衛(wèi)。

有了星寰時(shí)代和國(guó)賢府PARK前面的輸出，龍樾海序的贈(zèng)送尺度，依然很大，但在調(diào)動(dòng)購(gòu)房者情緒價(jià)值上，有了折扣。

不過(guò)，花姐還是總結(jié)出它的幾大送面積手法：

1、南向出現(xiàn)設(shè)備平臺(tái)。

以78平米戶型舉例，竟然有3個(gè)設(shè)備平臺(tái)。為了不超過(guò)最低4平米限制，設(shè)備平臺(tái)旁邊設(shè)置了挑空，待驗(yàn)收完畢，一起封閉進(jìn)入室內(nèi)。

這種做法，與昌平的國(guó)賢府PARK和星寰時(shí)代，一模一樣。

2、南向出現(xiàn)花池。

和星寰時(shí)代一樣，龍樾海序帶花池的戶型也是兩款：108平米和122平米?；ǔ剡M(jìn)深約0.7米，不封閉、全贈(zèng)送。

它的長(zhǎng)度，不止于客廳面寬，跨到兩邊的臥室了，這是一次突破。

不過(guò)，既然有了花池，這兩款戶型的南向主臥，就沒設(shè)備平臺(tái)，改飄窗了，也算是一種平衡策略吧。

從整體上看，龍樾海序的贈(zèng)送尺度，與星寰時(shí)代相當(dāng)。

至于細(xì)微的差別在哪，還是得等到正版戶型圖出爐。

首個(gè)配電室入地樓盤

龍樾海序很有創(chuàng)新精神。

它由北京城建投資與藍(lán)華宇地產(chǎn)聯(lián)手開發(fā)，一個(gè)市屬國(guó)企，一個(gè)昌平區(qū)屬國(guó)企，分別持股80%和20%，法人、董事長(zhǎng)劉露軍，總經(jīng)理張捷。

這個(gè)盤占地3.13公頃，容積率2.8，但它的限高僅為60米，實(shí)在有點(diǎn)偏矮。

來(lái)自朝陽(yáng)的北京宸園，西地塊容積率2.8，限高80米，為16-25層；中海萬(wàn)吉玖序的容積率2.8，限高80米，為10-23層。

相較而言，龍樾海序規(guī)劃的難度更大。

好在，它趕上了好時(shí)代。

2025年9月12日，北京下發(fā)了《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》、《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)實(shí)施意見》(京政發(fā)[2025]25號(hào))政策。

里面的配置指標(biāo)提到：落實(shí)防澇風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防控措施，經(jīng)相關(guān)部門審查同意后，可在地下一層設(shè)置配電室。

這個(gè)政策于2025年12月1日正式實(shí)施。

依據(jù)它，龍樾海序把配電室放置在地下一層，成為新規(guī)之后首個(gè)將配電室入地的樓盤。

在它之后，豐臺(tái)的中建方程國(guó)賢府，以及順義中鐵工投新國(guó)展項(xiàng)目，也跟進(jìn)了。而懋源松榆里項(xiàng)目的配電室，大概率是與開閉站合并在地上。

而在新規(guī)之前，通州的縵云ONE、海淀的保利熙瑞，早已把配電室入地了。

配電室入地的好處有：

1、節(jié)約地上空間，讓樓棟排列更從容，尤其對(duì)那些容積率高度樓盤；

2、不占用容積率，可以多設(shè)置幾套住房。

三招化解日照問(wèn)題

龍樾海序雖可將樓盤滿鋪，但架不住高企的容積率。

設(shè)計(jì)師還得挖空心思，如何讓每套房的日照達(dá)標(biāo)。

在花姐看來(lái)，它至少采取三大招數(shù)，來(lái)化解樓棟過(guò)密的現(xiàn)狀。

1、多設(shè)首層架空層

龍樾海序的首層架空層，應(yīng)該是京城樓市最多，居然在8棟樓里都有，只有8#、9#、10#、11#，和6#的西邊兩個(gè)單元未設(shè)。

此外，5#的東邊兩個(gè)單元，首層為社區(qū)服務(wù)用房，為非住宅。

這里面，有3個(gè)架空層比較特殊：

A、西南角12#設(shè)架空層，大概是因?yàn)殡x北面紅線太近；B、6#東邊兩單元、7#的架空層，很有可能設(shè)在北面。

設(shè)這么多架空層，不是城華地產(chǎn)在搞慈善——架空層很費(fèi)錢的，也不是專門為了豐富業(yè)主們的生活，而是為滿足日照需要。

這些架空層和社服用房，都是高3米。

如果它們建成住宅，那么一層的日照采光，就很有可能不達(dá)標(biāo)了。

城華地產(chǎn)舍得建架空層，也是無(wú)奈之舉。

2、設(shè)計(jì)頂層退臺(tái)戶型

龍樾海序的頂退戶型不少，分布在2#、5#、6#、8#、9#、10#、11#，共計(jì)32套。

設(shè)頂退戶型的用處是，也是讓日照達(dá)標(biāo)。

因?yàn)椋?jì)算日照間距系數(shù)比，是從最北側(cè)的墻體算起。

如果頂層不退臺(tái)，那只能改變樓棟的排法。如果還按照目前的排法，日照很難過(guò)關(guān)的。

3、板連塔設(shè)計(jì)

龍樾海序的設(shè)計(jì)，還有一大特色：板連塔。

通過(guò)板連塔設(shè)計(jì)，樓棟高低搭配，讓較高的樓棟變成塔樓。

如此一來(lái)，對(duì)日照間距系數(shù)的要求就降低了。

如果不搞塔連板，很有可能板樓增多，日照就很難達(dá)標(biāo)。

一切都是在和規(guī)則做博弈。在龍樾海序身上，城華地產(chǎn)可謂煞費(fèi)苦心。