01

這兩周股市的走勢(shì)，讓不少人的心情也跟著坐了一趟過(guò)山車(chē)。

今天開(kāi)盤(pán)，三大指數(shù)集體低開(kāi)，盤(pán)中滬指中間一度失守3800點(diǎn)關(guān)口，最終收盤(pán)三大指數(shù)跌幅均超過(guò)3%。

朋友圈里一片“關(guān)燈吃面”的哀嚎，有人調(diào)侃說(shuō)，這哪是炒股，分明是“慈善捐款”。

市場(chǎng)情緒低迷的時(shí)候，大家總在尋找一個(gè)樸素的問(wèn)題答案：錢(qián)放在哪里，才能真正睡得著覺(jué)？

就在這樣的節(jié)點(diǎn)，一條來(lái)自成都的新聞，意外地沖上了熱搜——一位女子，一口氣買(mǎi)了8套老破小，全部用來(lái)放租。

乍聽(tīng)之下，很多人第一反應(yīng)是：瘋了吧？在樓市深度調(diào)整的當(dāng)下，還敢這樣“抄底”老破?。?/p>

這位買(mǎi)家并非什么資本大鱷，而是一位普通的投資者。

她的算盤(pán)打得很清楚：這些老破小單價(jià)低、總價(jià)可控，但勝在位置好、交通便利，租金回報(bào)率相當(dāng)可觀(guān)。

據(jù)她自己透露，這8套房總價(jià)330萬(wàn)，租金總額每月2.1萬(wàn)元。算下來(lái)年化租售比遠(yuǎn)超銀行理財(cái)，更別提那些在股市里“跌跌不休”的賬戶(hù)了。

這套“老破小”的投資邏輯，聽(tīng)起來(lái)樸素，但確實(shí)擊中了當(dāng)下很多人內(nèi)心的隱憂(yōu)：在不確定性彌漫的環(huán)境里，高回報(bào)的神話(huà)一個(gè)接一個(gè)破滅，反倒是這種“看得見(jiàn)、摸得著、每月有進(jìn)賬”的笨辦法，顯得格外踏實(shí)。

實(shí)際上，“老破小”行情從去年就已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)。

不僅是成都，隨著“老破小”行情走火，強(qiáng)二線(xiàn)城市如成都、天津等出現(xiàn)了一批“抄底”老破小的人群，他們的核心邏輯是“總價(jià)比、高租售比（月租金×12/房屋總價(jià)）”。

02

當(dāng)然，新聞終究是別人的故事，深圳的情況要復(fù)雜得多。

同樣是“老破小”，深圳的標(biāo)簽從來(lái)不只是“低價(jià)”。

這里的老破小，可能捆綁著一個(gè)名校的學(xué)位，可能緊鄰著一條正在動(dòng)工的地鐵線(xiàn)，也可能地處城市最核心的商圈，租金收益有堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)人口作支撐。

咖姐整理了一波去年深圳熱門(mén)成交的“老破小”——樓齡在2000年以前，成交面積在45㎡以下的小區(qū)。

從圖中數(shù)據(jù)我們可以看到，篩選出的21個(gè)小區(qū)中，羅湖區(qū)獨(dú)占10個(gè)，另外福田區(qū)有5個(gè)小區(qū)、南山區(qū)4個(gè)小區(qū)。

南山區(qū)的有方育才家園，是標(biāo)志性的“深圳老破小”。

以高單價(jià)，低總價(jià)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套的特點(diǎn)，受到學(xué)區(qū)需求家庭的青睞。

小區(qū)均價(jià)9.5萬(wàn)元/㎡，總價(jià)約274萬(wàn)元。官網(wǎng)查閱的目前同戶(hù)型租金約3800元/月。

平均面積最低的小區(qū)是福田保稅區(qū)的帝港海灣豪園-城市3米6公寓，1房戶(hù)型最低僅16.1㎡，是保稅區(qū)熱門(mén)小戶(hù)型。

目前成交均價(jià)5.5萬(wàn)元/㎡，總價(jià)不足百萬(wàn)，官網(wǎng)租金約2100元/月。

然而不足百萬(wàn)的小區(qū)不止它一個(gè)，共有6個(gè)。

總價(jià)最低的，是鹽田區(qū)沙頭角片區(qū)的城建單身宿舍樓，這個(gè)1991年的老房子，目前均價(jià)2.3萬(wàn)元/㎡，總價(jià)僅66萬(wàn)元。

其他還有：福田蓮花片區(qū)的美蓮花園，龍崗橫崗片區(qū)的橫崗聯(lián)建樓，羅湖人民南片區(qū)的匯展閣，羅湖水庫(kù)片區(qū)的泰寧花園。

其中美蓮花園是熱門(mén)成交中，均價(jià)最低的小區(qū)，僅1.6萬(wàn)元/㎡。

從羅湖的遍地開(kāi)花，到福田、南山的“高單價(jià)、低總價(jià)”學(xué)區(qū)房，再到東部區(qū)域出現(xiàn)的“66萬(wàn)上車(chē)盤(pán)”，所謂的“老破小”早已不是單一概念，而是被拆解成了學(xué)位、地段、租金、通勤等多個(gè)維度的價(jià)值博弈。

這種特殊的房型，對(duì)不同人有著不同的意義。

對(duì)于預(yù)算有限的剛需客而言，這些房子是留在深圳的“最低門(mén)檻”；對(duì)于追逐資源的家庭來(lái)說(shuō)，它們是稀缺學(xué)位的“入場(chǎng)券”；而對(duì)于投資者，它們則是城市核心區(qū)穩(wěn)定的“現(xiàn)金流資產(chǎn)”。