日前，京都城一套建筑面積約177m2的法拍房源，以約10800元/m2成交。盡管是法拍，但二手房價格比這高不了太多。

不管對比最初超20000元/m2的開盤價，還是曾經(jīng)高達約45000元/m2的二手房價，如今京都城價格已明顯大跌。

與京都城類似的，還有周邊的香緹半島、鉑金府邸、君庭領墅、橡樹灣等小區(qū)。

它們誕生于溫州樓市巔峰，十幾年來經(jīng)歷了多輪樓市周期。如今，它們依舊風韻猶存，雍容不減，但價格卻一路狂瀉。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

當2008年下半年經(jīng)歷了短暫低谷后，2009年樓市迎來了報復性反彈。

那些年，溫州尚未爆發(fā)“老高事件”，住房投資持續(xù)洶涌，再加上市區(qū)供應住宅地塊極少，房價一路走高，沖向全國第一。

那時候，市區(qū)僅有的幾個新盤，大多集中在一個地方——三垟濕地北。

現(xiàn)在，溫州人將那一片稱之為黃嶼板塊，而當時這些開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)稱其為濕地板塊。

那一年，鉑金府邸、香緹半島、京都城相繼開盤，均價普遍超20000元/㎡，甚至接近25000元/㎡，并沒有市中心的新盤低太多。

要知道，當時甌海大道、湯家橋南路通車僅約2年、三垟濕地尚未大面積打造，濕地板塊還顯得非常偏僻。

即便如此，面對人多、錢多、房少，這些小區(qū)都遭到了購房者哄搶。

除了鹿城外溢、甌海當?shù)刭彿空撸@里對永強、瑞安等購房者也頗有吸引力，平陽、蒼南等購房者也不少。就連永嘉、樂清等北向的購房者也來了。

此后，溫州房價一路追高，這些新盤的加推房源，也逐步突破了30000元/㎡。

2011年，溫州樓市到達頂峰，橡樹灣開盤，均價超40000元/㎡。

至于京都城、香緹半島、鉑金府邸的二手房，高達約45000元/㎡，甚至破50000元/㎡、近60000元/㎡。

至于有些媒體報道稱的香緹半島90000元/㎡，那是最南側河邊的聯(lián)排，而非小高層住宅。

這如今看來高不可攀的房價，正是溫州樓市的巔峰時刻，后來再也沒有反彈到這個高度。

2011年9月，溫州爆發(fā)“老高事件”，急賣房源隨之增加。2012年起，溫州房價開始一路下滑。

君庭領墅的開盤，就趕上了樓市下行期，并沒有如愿熱銷，后續(xù)也產(chǎn)生了一系列變故。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

2012年前后，這批小區(qū)陸續(xù)建成交付，結合與濕地相通的水系，實景頗為驚艷。

香緹半島的法式風情，京都城的圍合園林，放到現(xiàn)在都是經(jīng)典。

而當時，三垟濕地周邊限制建筑高度，這幾個小區(qū)均為小高層，容積率也不高，比高層住宅更舒適。

然而，當樓市下行，缺點更容易被放大。

這些小區(qū)背后的鐵路（現(xiàn)為軌道交通S1線）、南面的甌海大道高架橋，再加上板塊生活配套的缺失，都令人詬病。

在交付后的三四年時間里，這幾個小區(qū)的入住率都不高。

也就是這三四年，房價一路下跌，到了2014年已不足20000元/㎡。

而2014年開盤的金域傳奇，后來普遍以約14000元/㎡的低價在售。

值得一提的是，當時受“7090”政策（70%以上房源建筑面積不超過90㎡）影響，再加上高地價、高房價，這些小區(qū)存在拼套現(xiàn)象，甚至一套房有3-4本房產(chǎn)證。

而在限購令之下，這些拼套房源的一二手房，根本沒法出售，普遍滯銷。

部分開發(fā)商將完整戶型拆開按房產(chǎn)證拆開銷售，從而誕生了很多建筑面積不足90㎡的奇葩戶型。

直到2014年下半年，溫州取消限購令。

2015年起，溫州樓市有所回暖，到了2016年更是全面回暖。

隨著一二手房陸續(xù)成交，幾個小區(qū)的入住率得以明顯提升，房價也水漲船高。

到了2021年，樓市又一個頂峰，這些小區(qū)的二手房，回到了約30000元/㎡。

盡管與上一個高峰不能比，但大多高過了開盤價。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

如今，樓市又經(jīng)歷了多年低迷，再加上住房數(shù)量大增、小區(qū)房齡變久，這幾個小區(qū)的房價，比2015年初時更低了。

從近期的二手房報價看，這幾個小區(qū)還是有15000元/㎡以上，甚至近20000元/㎡的報價。

然而，實際成交價大多在約10000-15000元/㎡之間，具體要看房源位置、樓層、景觀視野、面積段、戶型、裝修情況等多方面因素。

相比較之下，部分大戶型反而因位置、戶型、景觀視野、裝修水平等因素，能有約14000元/㎡的成交價。

而部分建筑面積約90㎡的小戶型，往往因靠江軌道交通旁，或因拼套拆分成為奇葩戶型，價格普遍不高，甚至僅有約10000元/㎡。

盡管這些小區(qū)有點老了，但其品質、維護總體上依舊在線，仍保持著較好的基本面，并沒有淪為真正的“老舊大”。

而這些小區(qū)的業(yè)主，大多在房價較高時買入，普遍有著雄厚的資金實力，小區(qū)圈層也不錯。

如今，黃嶼板塊的生活便利性較此前更好了，三垟濕地總體上也打造得還可以。落地的金溫鐵路拆除后，板塊不再割裂。

結合以上幾個方面，如今普遍不足15000元/㎡的二手房價，這幾個小區(qū)的性價比很高。

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既然各方面都還不錯，為什么這些小區(qū)的價格，會跌到如此之低？

要知道，這幾個小區(qū)開盤時，作為當時溫州極為少見的幾個新盤，定位非常高端，做了大量大戶型，再加上夸張的宣傳，讓濕地板塊成了高端社區(qū)的代名詞。

然而后來，受新盤增加、中央綠軸開發(fā)等影響，黃嶼一帶的新盤，難以繼續(xù)維持高端形象，從而轉向剛需、首改層面。

同時，黃嶼建設了大量安置房，與商品房穿插，繼續(xù)拉低了板塊檔次。

當高端新盤增加，高凈值人群選擇余地大增，當然不再選擇緊挨高架（快速路、軌道交通）旁的小區(qū)。

顯然，這些小區(qū)當初的定位，與板塊后來的發(fā)展，產(chǎn)生了明顯錯位。

其實，這些二手房大多已經(jīng)裝修，且下了大血本，裝修水平普遍不錯，甚至是豪裝。

問題在于，當時流行的歐式風格，如今已不受年輕人喜歡了，中年人也不一定喜歡。如果要糾結這豪裝要不要砸了重來，還不如再去看看其他房子。

還有部分房源所存在的拼套問題，盡管如今沒有限購、不影響購房，但購房者還是擔心可能存在其他方面的問題，倒不如選擇更房產(chǎn)證更清爽的房源。

不得不說，這幾個小區(qū)是特殊時代的產(chǎn)物，有著光輝的歷史，卻敵不過市場行情、板塊演變的趨勢。

但是，對于想要低價買高品質、大戶型的購房者來講，這幾個小區(qū)的二手房，值得來看看。

時過境遷，200多萬的總價，曾經(jīng)在溫州只能買剛需房，現(xiàn)在卻能在這里買大戶型了。