買房，換房，裝修找「西安房哥」，深耕11年，接地氣，人靠譜；

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問答458期

房哥問答社小程序，迎來價格調(diào)整，原咨詢提問199元，調(diào)整至1元，交個朋友，只為解決更多人買房，換房問題。一元提問，買房答疑！

問：招商林嶼縵島為什么不來高新，我們整棟樓的人都會買？

答：橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳，不是說招商不會來高新，而是 林嶼縵島的產(chǎn)品，在當(dāng)下的高新很難落地。

林嶼縵島價格不低，但頻頻搖號，根源在于城北鳳城五路及市府周邊，多年來缺乏總價可控，小面積的改善社區(qū)，參考保億，綠城，龍翔的搖號都是同理。

其次，通過大門，會所，泳池，高贈送戶型，交付保證的背書， 精裝差異化競爭， 吸引很多認(rèn)可招商的客戶。

但同樣的高贈送，低樓面價高新首先就看不到，近幾年高新的土拍，基本都是萬元地，地價貴房價直接鎖定，如果產(chǎn)品好，贈送多，單價普遍2萬+。

招商在高新也是深耕了，臻觀府、臻境、云蘭、天青云麓多個小區(qū)都已交付，但受制于價格，并非搖號排隊，目前的高新樓市熱度，也很一般。

所以，即便林嶼縵島同類產(chǎn)品落地高新，但價格上漲，我相信整棟樓買的人也不多。

問：預(yù)算300萬，400萬，西安人真能拿出來嗎？

答：300萬的房子和300萬的現(xiàn)金，完全不是一回事，前者可能是100萬首付+200萬貸款，對于改善換房的群體，這是真實的處境，然后每個月還貸款，存錢后再提前還款。

而300萬現(xiàn)金則是真金白銀，起碼我身邊能拿出這么多的不超過10個人，這個預(yù)算選擇就很多，可以考慮500萬以上的豪宅，也可以存銀行吃利息，一年至少7萬多。

如今的現(xiàn)狀，多數(shù)人的觀感是樓市不好，經(jīng)濟(jì)不好，大環(huán)境不好，但今年部分行業(yè)已經(jīng)是 k型復(fù)蘇，人是群居的，比如我從事軟件行業(yè)，身邊的圈子都是這個行業(yè)，大家的收入感官是相同的，他從事財務(wù)也是同理。

西安不是一個全民高收入的城市，1300萬常住人口里，礦業(yè)，金融，生物醫(yī)藥，汽車，新能源，高校，還是有不少收入能力很強的，但很低調(diào)，不會輕易露富。

體現(xiàn)在樓市上，星河灣、金茂府、西安灣、西安璽這些大改善，豪宅的搖號買房就很說明問題。

問：大華曲江樾境，毛坯空置，不喜歡戶型和層高，留還是賣？

答：過去五年，跟風(fēng)買房，或投資買房，或家庭生活軌跡變動，西安空置的商品房量還是很大的，大家都可以觀察下自己的小區(qū)，晚上9點以后的亮燈率。

大華曲江樾境的位置還是不錯的，北門外曲江二中，向西600米地鐵四號線，往東600米文化運動公園，不臨主干道，不臨三環(huán)，樓下底商發(fā)達(dá)，生活便利。

如今的房價回調(diào)，基于西安整體降價，以及曲江二期同類高層社區(qū)的內(nèi)卷，金輝，萬科，中海，金地，大華，天地源業(yè)主同時在賣，倒逼降價。

小區(qū)目前成交價，兩室90㎡，單價只有10853元/㎡，反而大面積單價更高，咨詢的也多，均價在13000-15000元/㎡左右，成交量不大，買這里的業(yè)主可選擇的小區(qū)很多。

既然已明確空置且不喜歡戶型，盡早置換，當(dāng)年買的時候價格也不貴，不至于賠本，同區(qū)域可置換更大戶型的二手房，跨區(qū)域看你預(yù)算，和房哥再溝通。

問：港務(wù)區(qū)綠地新里城，想賣掉改善，目前時機(jī)如何，考慮高新三期？

答：綠地也是港務(wù)區(qū)拓荒的開發(fā)商了，當(dāng)年璀璨天城4500元/㎡，后續(xù)的國港新里城和長安門，買的晚的就沒什么紅利，能正常交付，正常辦證已經(jīng)不容易了。

新里城所在的保稅區(qū)地鐵口，也是目前港務(wù)區(qū)房價很低的區(qū)域，由于南側(cè)圍墻村，新筑街道大量村子未拆遷，城市面貌一般。

學(xué)校上陸港六小，也不如鐵一，師大，交大的背書強，沒有學(xué)區(qū)房的溢價，再加上周邊電建，中鐵，招商的二手房競爭，綠地和這些小區(qū)，也沒有交付的優(yōu)勢，能賣盡早賣。

高新三期，目前小面積基本只有二手房，招商臻境、華宇御景天宸、中海學(xué)仕里、中天未來印等，大面積還有現(xiàn)房在售，比如中海未來之境、招商天青云麓、越秀西派天悅等，總價門檻300萬左右。

上學(xué)用還是考慮仁村周邊，就地改善可以看看瞳南，瞳西的現(xiàn)房和二手房。

問：19年入手高科麓灣二期，目前空置，糾結(jié)要不要出手？

答：也是當(dāng)年的萬人搖，倒不是小區(qū)有稀缺，配套有多好，僅僅是當(dāng)年限價，高科麓灣賣的便宜，這種熱度來的快去的更快。

對高科麓灣而言，最大弊端是高層樓棟臨三環(huán)，洋房稍好，其次是二手競爭太過激烈，整個浐河沿線，綠地國際生態(tài)城，龍湖香醍，御錦城，水岸東方，恒大綠洲都是大型高層，剛需社區(qū)。

麓灣雖然有高新一小分校背書，但知名度很有限，有學(xué)上但沒有學(xué)區(qū)溢價，由于地處雁鳴湖，南三環(huán)旁，生活配套，人氣也很有限。

二期高層，目前的成交價10000-12000 元/㎡左右，126㎡去年9月有一套成交，單價10961元 /㎡，總價138萬，可做參考。

問：曲江翡翠國際超高層，等曲江三初成績出來再賣，有必要嗎？

答：當(dāng)年買這個小區(qū)，我可以說都是跟風(fēng)，明明知道塔樓高密度，又沒有小區(qū)環(huán)境，單純覺得便宜，總價低，可以抄底，但如今看，萬科翡翠國際，高新華府，金域東郡的塔樓超高，跌的也很兇。

作為自住，公攤大，密度高，沒環(huán)境，旁邊正常2T4高層也降價了，就很少有人看這里的塔樓小面積了，目前的成交價，一萬出頭，總價85萬左右。

曲江三初也是新建學(xué)校，交大附中的名校+，目前也沒有畢業(yè)成績，也非區(qū)域熱門學(xué)校，指望名校+帶動房價，可能性不大。

本來買房上學(xué)曲江也不是首選，能在曲江看，基本是沖著曲江一中和鐵一去，超高層隨著房齡變久，租戶變多，物業(yè)維護(hù)跟不上，后期流通越來越難，早做打算。

問：北苑地鐵口匯通太古城，兩室94㎡，出掉還是出租？

答：兩室的二手房在當(dāng)下市場最大的bug，尤其是沒有熱門學(xué)區(qū)的，流通都比較難，本來買二手的，都是為娃上學(xué)的多，三口之家，父母帶娃，三室是標(biāo)配，如今90多平做三室也很正常，兩室有點浪費面積。

在經(jīng)開，鳳城十一路已經(jīng)很偏了，雖然有地鐵口，有第二學(xué)校學(xué)區(qū)，底商也發(fā)達(dá)，但不是買房首選，首創(chuàng)漫香郡，匯通太古城的房價支撐就弱一些。

兩室閑置，租金有限，長期打算還是要考慮置換，或賣掉留現(xiàn)金，周邊都是大社區(qū)，二手競爭本就大，又是兩室，盡早賣，小區(qū)目前兩室成交單價，只有9000元出頭。

問：300萬，現(xiàn)在的行情，在西安任何小區(qū)都能買嗎？

答：西安的基本盤，尤其是二手房，仍然是150萬左右，100㎡左右的小三室，整個城市剛需為主，這也是為什么團(tuán)結(jié)片區(qū)，幸福林帶今年很火，最重要的原因就是價格不貴。

但一旦上了300萬預(yù)算，可選的只剩奧體、曲江、高新，需求有但受眾有限，且普遍是大面積戶型，自住很棒，流通受限。

去年上半年，西安的二手房成交占比里，200萬以內(nèi)的占了74%，共計三萬套，300萬以內(nèi)只有16.37%，總共6800套，而400萬以上的，占比只有個位數(shù)了。

今年主流的新房里，確實300萬預(yù)算可以隨便買，超過300萬的，也只有曲江和高新三期的大戶型。

理性聲音

今年，我從業(yè)第11年，最大的感觸是買房人的進(jìn)步，大家在知識，認(rèn)知，尤其是風(fēng)險意識上，相比十年前，有質(zhì)的飛躍。

對我們而言，專業(yè)與理性的價值被重新重視，房哥也將重新出發(fā)，聚焦買房，賣房，帶看服務(wù)，長期主義，買家立場，理性溝通，互助互利，今年兩個目標(biāo)：

1、幫助100位朋友買到新房（免費帶看，一對一服務(wù)，價格優(yōu)惠）

2、幫助100位朋友賣掉二手（買家0中介費，0貸款服務(wù)費，0權(quán)證服務(wù)費）

大家在買房，賣房，換房中遇到糾結(jié)，困擾，需要房哥答疑的，都可以和我聊聊！一元提問，買房答疑！

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作者：Kikyo

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