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東莞市人民政府正式發(fā)布

《東莞市農(nóng)民安居房管理辦法》

（東府規(guī)〔2026〕1號）

該辦法自2026年3月24日起

正式施行

有效期至2031年3月23日

新規(guī)與農(nóng)村建房、買房、租房

都密切相關(guān)

旨在節(jié)約集約利用土地

改善鄉(xiāng)村人居環(huán)境

小編為你劃出了“重點”

01

“一戶一宅”明確標(biāo)準(zhǔn)：

新規(guī)明確并細(xì)化了“一戶一宅”原則。

其中，“一戶”的認(rèn)定以戶籍登記為基礎(chǔ)，子女年滿18周歲前，與父母共同為一戶；年滿18周歲后，可單獨為一戶；結(jié)婚后，夫妻雙方為一戶。

“一宅”是指每戶用于建設(shè)農(nóng)房的宅基地用地面積合計不得超過150平方米，總建筑面積不得超過宅基地批準(zhǔn)用地面積的4倍。農(nóng)民公寓、拆遷安置房及因“村改居”形成的在國有劃撥土地上建設(shè)的單家獨棟式私人住房，納入“一戶一宅”核算范圍。

符合“一戶”的認(rèn)定條件，但未分開居住的，其實際使用宅基地面積及農(nóng)房建筑面積未超分戶后可使用的宅基地面積和建筑面積總和的，可認(rèn)定為“一戶一宅”?！耙粦粢徽睒?biāo)準(zhǔn)以鎮(zhèn)街為范圍進行核定。

02

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

改建、重建或新建農(nóng)房的，應(yīng)符合以下建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：

符合以上“一宅”標(biāo)準(zhǔn)，且建筑層數(shù)原則上不得超過4層，總建筑高度不得超過16米。首層及以上樓層主動退讓用于院落、綠地、停車設(shè)施等的，允許建筑層數(shù)限制放寬至不超過6層，總建筑高度不超過23米。

允許建設(shè)頂層梯房，其建筑面積不得超過30平方米，建筑高度不得超過3米（需安裝電梯設(shè)備的區(qū)域除外）。

03

城鎮(zhèn)居民嚴(yán)禁購買農(nóng)村住房和宅基地：

新規(guī)嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房和宅基地，嚴(yán)禁退休干部到農(nóng)村占地建房。

04

全市劃定“三區(qū)”進行分類管控：

東莞全市范圍內(nèi)將劃定禁建區(qū)、限建區(qū)、可建區(qū)，對農(nóng)房建設(shè)實行分類管理。

禁建區(qū)原則上包括市鎮(zhèn)中心區(qū)、重點土地收儲整備區(qū)、近期計劃實施拆遷型城市更新項目等需要節(jié)約集約用地的片區(qū)。禁建區(qū)范圍內(nèi)原則上禁止改建、重建或新建農(nóng)房。

限建區(qū)原則上為目前實施拆遷型城市更新條件尚不成熟、但未來具備實施拆遷型城市更新潛力的區(qū)域。限建區(qū)范圍內(nèi)原則上只允許經(jīng)批準(zhǔn)改建或重建農(nóng)房。

可建區(qū)即除禁建區(qū)和限建區(qū)以外的其他區(qū)域，原則上允許經(jīng)批準(zhǔn)改建、重建或新建農(nóng)房。

05

鼓勵集中上樓和風(fēng)貌統(tǒng)一：

新規(guī)鼓勵通過集中上樓、舊村連片改造等方式集約用地，各鎮(zhèn)街應(yīng)根據(jù)鄉(xiāng)村風(fēng)貌導(dǎo)則，結(jié)合本鎮(zhèn)街實際編制農(nóng)房設(shè)計通用圖集，免費供建房人使用。

06

“聯(lián)戶建房”新選擇：

新規(guī)允許通過自愿聯(lián)合的方式，利用現(xiàn)有相鄰宅基地共同建設(shè)聯(lián)戶農(nóng)房。參與聯(lián)戶農(nóng)房建設(shè)的原則上不超過3戶，每戶原則上只允許參與一次聯(lián)戶農(nóng)房建設(shè)，每戶均需符合“一戶一宅”原則。

07

審批流程和監(jiān)管更加嚴(yán)格：

新規(guī)建立了從申請、公示、聯(lián)審、批準(zhǔn)到竣工驗收的全流程管控機制。未批先建、違規(guī)加建等行為將受到嚴(yán)格監(jiān)管，并可能面臨限制供水供電、納入違建臺賬等處置。

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東莞市農(nóng)民安居房管理辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范農(nóng)民安居房建設(shè)，節(jié)約集約利用土地，改善鄉(xiāng)村人居環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)民安居房（以下簡稱“農(nóng)房”）的建設(shè)、登記管理，適用本辦法。本辦法所稱的農(nóng)房是指在經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)村宅基地上建設(shè)的住房。農(nóng)房的建設(shè)行為包括改建、重建、新建。

對因“村改居”形成的在國有劃撥土地上建設(shè)的單家獨棟式私人住房，其建設(shè)、登記參照本辦法管理。

第三條 農(nóng)房建設(shè)管理應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（一）堅持“一戶一宅”。嚴(yán)控新增單家獨棟宅基地，嚴(yán)禁占用耕地建設(shè)農(nóng)房及超標(biāo)準(zhǔn)使用宅基地。鼓勵集中上樓和舊村連片改造，對宅基地和農(nóng)房實行臺賬管理。

（二）堅持合理保障。保障農(nóng)村村民合法合理居住需求，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取其他保障措施，實現(xiàn)農(nóng)村村民戶有所居。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地，嚴(yán)禁退休干部到農(nóng)村占地建房。

（三）堅持安全主體責(zé)任。農(nóng)房用作經(jīng)營活動應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)安全要求，堅持“誰擁有誰負(fù)責(zé)，誰使用誰負(fù)責(zé)”，產(chǎn)權(quán)人和使用人要嚴(yán)格落實經(jīng)營性自建房安全管理相關(guān)規(guī)定，在開展經(jīng)營活動前確保房屋具備安全使用條件。

第二章 職責(zé)分工

第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)建立農(nóng)房建設(shè)的全流程管控機制，建立完善全市農(nóng)房管理臺賬，指導(dǎo)鎮(zhèn)街農(nóng)房建設(shè)過程質(zhì)量安全監(jiān)管和驗收工作。

市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)完善宅基地管理制度和全市宅基地底數(shù)臺賬，指導(dǎo)鎮(zhèn)街做好主體資格和宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)審核、表決公示等工作。指導(dǎo)鎮(zhèn)街做好農(nóng)村村民非法占用土地建住宅行為的行政執(zhí)法工作。

市自然資源局負(fù)責(zé)國土空間總體規(guī)劃和土地利用計劃等工作，指導(dǎo)鎮(zhèn)街對農(nóng)房建設(shè)是否符合國土空間總體規(guī)劃等法定規(guī)劃進行審查，指導(dǎo)鎮(zhèn)街劃定農(nóng)房禁建區(qū)、限建區(qū)和可建區(qū)，指導(dǎo)鎮(zhèn)街審查農(nóng)房是否滿足建筑退縮相關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)鎮(zhèn)街根據(jù)市鄉(xiāng)村風(fēng)貌導(dǎo)則編制農(nóng)房設(shè)計通用圖集。協(xié)調(diào)市不動產(chǎn)登記中心落實農(nóng)房不動產(chǎn)登記等工作。

市城市管理綜合執(zhí)法局負(fù)責(zé)指導(dǎo)鎮(zhèn)街落實農(nóng)房新增違法建設(shè)處置工作，指導(dǎo)鎮(zhèn)街審查申請人是否存在新增違建行為。

市政務(wù)和數(shù)據(jù)局負(fù)責(zé)完善和管理農(nóng)民安居房審批管理系統(tǒng)工作。

市水務(wù)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)鎮(zhèn)街水務(wù)主管部門對涉及河道管理范圍內(nèi)的農(nóng)房建設(shè)進行審查，指導(dǎo)鎮(zhèn)街供水部門在農(nóng)房建設(shè)過程做好用水管理工作。

其他有關(guān)部門按照部門職能分工，協(xié)助做好農(nóng)房管理有關(guān)工作。

第五條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）是農(nóng)房管理的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)屬地農(nóng)房建設(shè)的審核批準(zhǔn)，落實農(nóng)房建設(shè)分區(qū)劃定及管控工作，落實村莊規(guī)劃、申請條件、審批程序、審批結(jié)果、投訴舉報方式“五公開”制度，落實建房申請審查到場、批準(zhǔn)后丈量批放到場、建成后核查到場“三到場”制度，加強對農(nóng)村村民非法占用土地建住宅行為的行政執(zhí)法力度，加強對農(nóng)房建設(shè)全流程監(jiān)管。

各村（社區(qū)）在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指導(dǎo)下配合開展屬地農(nóng)房建設(shè)的申請審查。各村（社區(qū)）應(yīng)建立健全農(nóng)房管理制度，指導(dǎo)和監(jiān)督村（居）民依法建設(shè)農(nóng)房。

第三章 申請條件和規(guī)劃管控

第六條 申請農(nóng)房建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）申請建設(shè)的地塊應(yīng)符合國土空間總體規(guī)劃等法定規(guī)劃要求；

（二）申請人屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，或符合《中華人民共和國農(nóng)村集體經(jīng)濟組織法》“應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員”條件的人員；

（三）申請人已依法取得宅基地使用權(quán)屬證書；

（四）符合“一戶一宅”原則。

第七條 本辦法“一戶一宅”含義如下：

（一）“一戶”的認(rèn)定以戶籍登記為基準(zhǔn)。子女年滿18周歲前，與父母共同為一戶；年滿18周歲后，可單獨為一戶；結(jié)婚后，夫妻雙方為一戶。

（二）“一宅”是指每戶用于建設(shè)農(nóng)房的宅基地用地面積合計不得超過150平方米，總建筑面積不得超過宅基地批準(zhǔn)用地面積的4倍。農(nóng)民公寓、拆遷安置房及因“村改居”形成的在國有劃撥土地上建設(shè)的單家獨棟式私人住房，納入“一戶一宅”核算范圍。

（三）符合本條第（一）項規(guī)定的分戶條件，但未分開居住的，其實際使用宅基地面積及農(nóng)房建筑面積未超分戶后可使用的宅基地面積和建筑面積總和的，可認(rèn)定為“一戶一宅”?！耙粦粢徽睒?biāo)準(zhǔn)以鎮(zhèn)街為范圍進行核定。

第八條 存在以下情形之一的，不予批準(zhǔn)農(nóng)房建設(shè)：

（一）不符合“一戶一宅”原則的；

（二）有違法用地或違法建設(shè)行為未經(jīng)處理的；

（三）原有宅基地或住房被依法征收后，已得到住房安置、貨幣補償或其他合理安置的。

在維護宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的前提下，鼓勵通過有償轉(zhuǎn)讓、有償收回等方式，引導(dǎo)宅基地有序規(guī)范退出，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九條 各鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)劃定轄區(qū)農(nóng)房禁建區(qū)、限建區(qū)和可建區(qū)，向市自然資源局備案劃定內(nèi)容后，由鎮(zhèn)街對外公示。其中：

禁建區(qū)原則上包括市鎮(zhèn)中心區(qū)、重點土地收儲整備區(qū)、近期計劃實施拆遷型城市更新項目等需要節(jié)約集約用地的片區(qū)。禁建區(qū)范圍內(nèi)原則上禁止改建、重建或新建農(nóng)房。

限建區(qū)原則上為目前實施拆遷型城市更新條件尚不成熟、但未來具備實施拆遷型城市更新潛力的區(qū)域。限建區(qū)范圍內(nèi)原則上只允許經(jīng)批準(zhǔn)改建或重建農(nóng)房，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按本辦法第十二條第（六）項執(zhí)行。

可建區(qū)即除禁建區(qū)和限建區(qū)以外的其他區(qū)域，原則上允許經(jīng)批準(zhǔn)改建、重建或新建農(nóng)房。

第十條 申請人名下只有1宗位于禁建區(qū)或限建區(qū)內(nèi)的宅基地，且為無房、簡易房、危房或?qū)儆谧》坷щy家庭的，可按本辦法第十二條第（六）項要求申請改建或重建。其中：無房是指因自然災(zāi)害或人為原因造成住房損毀的；簡易房是指磚瓦平房、鐵皮房等簡陋房屋；危房是指現(xiàn)有住房經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定安全等級屬C級或D級的，或已存在明顯開裂、傾斜、變形等情況，存在明顯安全隱患的；住房困難是指符合我市公租房政策中本市戶籍住房困難家庭認(rèn)定條件。

對于確需新建的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)綜合核實以下情況，提出是否同意按原面積在可建區(qū)置換新批宅基地意見：

（一）申請人與本村集體經(jīng)濟組織簽訂退回原宅基地協(xié)議；

（二）原宅基地“三區(qū)”劃定情況、所在村組是否具備新增置換地塊條件；

（三）申請人的家庭住房困難情況、房屋狀況。

核實同意的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）向市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源局申請建設(shè)用地指標(biāo)，按規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用等手續(xù)后，依據(jù)宅基地審批有關(guān)政策審批。獲批后，村組應(yīng)同步按程序收回原宅基地，辦理權(quán)屬注銷手續(xù)。

第四章 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)貌管控

第十一條 各鎮(zhèn)街應(yīng)根據(jù)市自然資源局編制的鄉(xiāng)村風(fēng)貌導(dǎo)則，結(jié)合本鎮(zhèn)街實際編制農(nóng)房設(shè)計通用圖集，免費供建房人使用。鼓勵村（社區(qū)）通過“村規(guī)民約”引導(dǎo)村民采用設(shè)計通用圖集。鼓勵自建和統(tǒng)建相結(jié)合，由各鎮(zhèn)街、村（社區(qū)）積極引導(dǎo)推動農(nóng)房統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，打造高品質(zhì)的連片農(nóng)房小區(qū)。

第十二條 農(nóng)房建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合以下建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：

（一）每戶用于建設(shè)農(nóng)房的宅基地用地面積合計不得超過150平方米，總建筑面積不得超過用于建設(shè)農(nóng)房的宅基地批準(zhǔn)用地面積的4倍，農(nóng)房建筑正射投影不得超出擬建批準(zhǔn)用地紅線；

（二）建筑層數(shù)原則上不得超過4層，首層高度不得超過4.5米，二層及以上每層不超過4米，總建筑高度不得超過16米。首層及以上樓層主動退讓用于院落、綠地、停車設(shè)施等的，在總建筑面積符合本條第（一）項規(guī)定的前提下，允許建筑層數(shù)限制放寬至不超過6層，總建筑高度不超過23米；

（三）允許建設(shè)頂層梯房，其建筑面積不得超過30平方米，建筑高度不得超過3米（需安裝電梯設(shè)備的區(qū)域不超過4.5米），可不計入建筑層數(shù)。對采用農(nóng)房設(shè)計通用圖集推薦設(shè)計方案的，梯房的建筑面積和建筑高度不計入總建筑面積和總建筑高度；對不采用的，梯房的建筑面積和建筑高度須計入總建筑面積和總建筑高度；

（四）建筑形式原則上應(yīng)采用坡屋頂或半坡屋頂，高度不計入總建筑高度；

（五）建筑（含投影范圍）不得占用消防通道，鼓勵與相鄰建筑預(yù)留一定間距，保證通風(fēng)、采光和管道、設(shè)備的安裝。臨街道路農(nóng)房應(yīng)當(dāng)退讓道路紅線，并滿足我市城市規(guī)劃管理的相關(guān)規(guī)定；

（六）限建區(qū)原則上總建筑面積不得超過用于建設(shè)農(nóng)房的宅基地批準(zhǔn)用地面積的2倍，建筑層數(shù)不得超過2層。其他建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照本條前述規(guī)定執(zhí)行。

第十三條 允許通過自愿聯(lián)合的方式，利用現(xiàn)有相鄰宅基地共同建設(shè)聯(lián)戶農(nóng)房。

（一）參與聯(lián)戶農(nóng)房建設(shè)的原則上不超過3戶，每戶原則上只允許參與一次聯(lián)戶農(nóng)房建設(shè)，聯(lián)戶農(nóng)房總用地及建筑面積不得突破第十二條規(guī)定的單戶標(biāo)準(zhǔn)，每戶均需符合“一戶一宅”原則。

（二）申請建房前，宅基地權(quán)利人應(yīng)共同提交共有份額協(xié)議及宅基地使用權(quán)屬證書等文件，按規(guī)定向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請宅基地宗地合并。聯(lián)審?fù)ㄟ^的，出具宅基地宗地合并批準(zhǔn)文件，并在批準(zhǔn)文件中明確權(quán)利共有情況。

（三）權(quán)利人取得合并批準(zhǔn)文件后，應(yīng)共同向?qū)俚劓?zhèn)街不動產(chǎn)登記部門申請變更登記，取得宅基地不動產(chǎn)權(quán)證后可申請建房。

第五章 審批程序和施工管理

第十四條 申請建設(shè)農(nóng)房的，應(yīng)以戶為單位向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提交建房書面申請及擬建房屋建設(shè)方案圖。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收到申請后，對申請材料進行初審，將申請理由、擬用地位置、面積、層數(shù)、層高、是否屬于或應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為本集體經(jīng)濟組織成員、是否符合“一戶一宅”及是否征求相鄰權(quán)利人意見等內(nèi)容，在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示不少于5個工作日。

公示期內(nèi)，相鄰權(quán)利人或本村集體經(jīng)濟組織成員提出異議的，村集體經(jīng)濟組織進行處理，異議成立則駁回申請；無異議或異議不成立，則將申請材料和公示材料等材料提交村（居）民委員會審查。村（居）民委員會審查后出具意見，通過東莞市農(nóng)房建設(shè)審批管理系統(tǒng)報鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審批。

第十五條 各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)建立多部門聯(lián)審聯(lián)辦的農(nóng)房建設(shè)審批制度，建立審批管理臺賬并歸檔留存。聯(lián)審?fù)ㄟ^的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）出具農(nóng)房建設(shè)批準(zhǔn)文件，并予以公開。

第十六條 申請人憑農(nóng)房建設(shè)批準(zhǔn)文件、完整的施工圖紙以及施工合同等辦理建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)管手續(xù)。申請人要落實“亮牌”機制，在施工現(xiàn)場明顯位置樹立“農(nóng)房建設(shè)公示牌”，自覺接受和配合有關(guān)部門的監(jiān)督。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強關(guān)鍵節(jié)點檢查。

農(nóng)房建設(shè)完工后，由申請人組織相關(guān)單位進行竣工驗收形成驗收報告，并由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）出具農(nóng)房建設(shè)驗收意見文件并督促權(quán)利人辦理房地一體確權(quán)登記。

第十七條 申請人應(yīng)在取得農(nóng)房建設(shè)批準(zhǔn)文件1年內(nèi)開工，3年內(nèi)竣工驗收。施工單位需嚴(yán)格按農(nóng)房建設(shè)批準(zhǔn)文件內(nèi)容施工。1年內(nèi)未開工的，須按程序重新提出建房書面申請；3年未竣工或施工中需變更批準(zhǔn)內(nèi)容的，向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請，按建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)管要求辦理延期或變更手續(xù)。

第十八條 未辦理農(nóng)房建設(shè)申請審批的，限制其臨時水電設(shè)施的安裝；未完成竣工驗收的，限制其正式水電設(shè)施的安裝，供電、供水部門可暫緩其報裝直至整改完成。

第六章 不動產(chǎn)登記

第十九條 農(nóng)房驗收后符合相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)憑宅基地使用權(quán)屬證書、農(nóng)房建設(shè)批準(zhǔn)文件、農(nóng)房建設(shè)驗收意見文件等向不動產(chǎn)登記部門申請辦理房地一體確權(quán)登記。聯(lián)戶農(nóng)房辦理不動產(chǎn)登記確權(quán)的，應(yīng)提供宅基地宗地合并批準(zhǔn)文件，房屋所有權(quán)共有情況與宅基地使用權(quán)共有情況一致。

第二十條 轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)及地上農(nóng)房所有權(quán)符合相關(guān)規(guī)定的，可辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

聯(lián)戶農(nóng)房共有人處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)由占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。聯(lián)戶農(nóng)房按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記。

第七章 監(jiān)督管理和責(zé)任追究

第二十一條 各鎮(zhèn)街城管、自然資源、農(nóng)林水務(wù)、住建、綜合執(zhí)法等部門要將農(nóng)房違建納入鎮(zhèn)街違法用地、違法建設(shè)臺賬，建立多部門的聯(lián)合巡查制止和快速處置機制、違建施工限制供水供電機制。各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要定期摸查農(nóng)房新增違建的有關(guān)情況，并依法處理。

第二十二條 依托我市現(xiàn)有二維航拍地圖數(shù)據(jù)，市城市管理綜合執(zhí)法局建立對比抽查和依法處置機制。對出現(xiàn)農(nóng)房新增違建的鎮(zhèn)街、村（社區(qū)），嚴(yán)肅追究相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。對存在審批、監(jiān)管不嚴(yán)等問題的責(zé)任人員，視情況予以通報、從嚴(yán)處理。

第八章 附則

第二十三條 本辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源局、市城市管理綜合執(zhí)法局、市不動產(chǎn)登記中心等部門依職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 本辦法自2026年3月24日起實施，有效期至2031年3月23日。

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來源：東莞陽光網(wǎng)

本期編輯：小品君