01

　　房產(chǎn)盈利創(chuàng)20年新高！但悉墨這些地區(qū)賣家卻虧慘了

　　澳洲房東正迎來(lái)2005年以來(lái)最容易獲利離場(chǎng)的時(shí)機(jī)，但對(duì)于身處高密度公寓區(qū)的部分房主來(lái)說(shuō)，盈利依然是一個(gè)遙不可及的夢(mèng)想。

　　周三發(fā)布的CoreLogic《損益報(bào)告》顯示，在2024年第四季度出售的澳洲房產(chǎn)中，約有95.9%實(shí)現(xiàn)了盈利。

　　這一數(shù)字較第三季度的95.6%有所提升，創(chuàng)下自2005年3月以來(lái)的表現(xiàn)新高。

　　該季度的盈利中位數(shù)也刷新了紀(jì)錄，達(dá)到了36.5萬(wàn)澳元的歷史巔峰。

　　CoreLogic研究主管 Gerard Burg 指出，多數(shù)賣家持有房產(chǎn)時(shí)長(zhǎng)約為十年，這表明盈利更多取決于長(zhǎng)期積累而非短期波動(dòng)。

　　他強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)市場(chǎng)總有起伏，持有時(shí)間越長(zhǎng)，越能平攤周期性風(fēng)險(xiǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，盈利房產(chǎn)的持有時(shí)間中位數(shù)為9.2年，而虧損房產(chǎn)則為8.2年。

　　城市冷熱不均：布里斯班完勝墨爾本在城市表現(xiàn)上，布里斯班、珀斯和阿德萊德等城市占據(jù)主導(dǎo)地位，盈利比例均高達(dá) 99%左右。

　　相比之下，悉尼的盈利比例為93.3%。

　　除達(dá)爾文外，墨爾本在首府城市中墊底，盈利比例僅為91.5%。然而 Burg 認(rèn)為這未必全是負(fù)面信號(hào)，可能反映出州政府在增加供應(yīng)和鼓勵(lì)置業(yè)方面的成效。

　　他表 示，從買家尤其是首次置業(yè)者的角度來(lái)看，這反而是個(gè)好消息。

　　獨(dú)立屋vs公寓：高密度地區(qū)成虧損重災(zāi)區(qū)房產(chǎn)類型的差異直接決定了財(cái)富的增減。

　　全國(guó)范圍內(nèi)，98.1%的獨(dú)立屋實(shí)現(xiàn)了盈利，而公寓的這一比例僅為92.1%。

　　這一差距在墨爾本尤為顯著：虧損房產(chǎn)的持有時(shí)間中位數(shù)僅為4年，而盈利房產(chǎn)則為11年。

　　高密度地區(qū)成為虧損的“重災(zāi)區(qū)”，在全澳地方政府轄區(qū)（LGA）中：

　　墨爾本：市中心（Melbourne City）高達(dá)45.9%的交易虧損，Stonnington 和 Port Phillip 也有超過(guò)四分之一的賣家賠錢。

　　悉尼：Parramatta 有23.9%的賣家蒙受損失，Ryde 和 Strathfield 的虧 損占比也超過(guò)五分之一。悉尼市中心（City of Sydney）同樣上榜，虧損占比 達(dá)11.1%。

　　Burg 分析稱，這些地區(qū)過(guò)去十年公寓供應(yīng)量激增，不僅壓低了新盤價(jià)格，也拖累了周邊二手房。例如墨爾山市中心的公寓中位價(jià)早在2017年就已經(jīng)觸頂。

　　投資者止損與未來(lái)不確定因素 數(shù)據(jù)主管 Angie Zigomanis 指出，由于新公寓的稅務(wù)和折舊優(yōu)惠在轉(zhuǎn)手時(shí)會(huì)消失，導(dǎo)致二手買家不愿支付溢價(jià)。

　　他觀察到，墨爾本公寓多由投資者持有，他們更趨向于“務(wù)實(shí)止損”——如果持有五年沒(méi)見(jiàn)到增長(zhǎng)，便會(huì)果斷割肉，將資金轉(zhuǎn)投他處。

　　展望未來(lái)，Burg 和 Zigomanis 均表示，加息壓力和中東局勢(shì)的動(dòng)蕩可能會(huì)讓今年第一季度的數(shù)據(jù)顯得低迷。

　　Burg 強(qiáng)調(diào)，目前最大的擔(dān)憂是全球局勢(shì)的不確定性。

　　風(fēng)險(xiǎn)尚可計(jì)劃應(yīng)對(duì)，但面對(duì)無(wú)法預(yù)知的不確定性，購(gòu)房者和投資者往往會(huì)選擇持幣觀望。

　　02

　　學(xué)區(qū)房溢價(jià)高達(dá)$20萬(wàn)！悉尼這個(gè)區(qū)吸引大批家長(zhǎng)搶購(gòu)

　　在悉尼上北岸 Hornsby 地區(qū)的地產(chǎn)廣告中，一個(gè)核心主題正脫穎而出。

　　這里的熱門賣點(diǎn)并非綠意盎然的街道、便捷的鐵路或 Westfield 購(gòu)物中心，而是教育資源。

　　高級(jí)銷售主管 James Campbell 透露，學(xué)校劃片區(qū)（School Catchment）是廣告標(biāo)題中最先出現(xiàn)的關(guān)鍵詞，也正是買家極力追求的目標(biāo)。

　　目前，Hornsby North Public School 和 Hornsby South Public School 這兩所公立小學(xué)已成為買家鎖定的焦點(diǎn)。

　　Campbell 表示，Hornsby North 是許多家庭夢(mèng)寐以求的中意學(xué)校，如果房產(chǎn)位于該校劃片區(qū)內(nèi)，其身價(jià)往往會(huì)高出 10 萬(wàn)至 20 萬(wàn)澳元。

　　正因如此，該區(qū)吸引了大量來(lái)自北岸其他地區(qū)及北部海灘（Northern Beaches）的年輕家庭。

　　Campbell 分析稱，許多買家認(rèn)為這里是家庭置業(yè)的“性價(jià)比之選”，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕。

　　在建筑風(fēng)格上，Mount Errington 社區(qū)擁有部分可追溯至 19 世紀(jì) 90 年代的百年古宅，而其他地段的加州風(fēng)格平房也備受市場(chǎng)追捧。

　　根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，買家購(gòu)入兩居室公寓約需 70 萬(wàn)澳元，三居室獨(dú)立屋起價(jià)為 120 萬(wàn)澳元，四居室則從 140 萬(wàn)澳元起步。

　　Campbell 補(bǔ)充道，一套優(yōu)質(zhì)的四居室住宅，成交價(jià)通常落在 170 萬(wàn)至 180 萬(wàn)澳元之間。

　　對(duì)于有意在該區(qū)置業(yè)的家庭，位于9 Pulbrook Parade 的一套翻新住宅正備受關(guān) 注。

　　該房產(chǎn)占地 1132 平方米，特色包括大教堂風(fēng)格的高挑天花板及被葡萄藤覆蓋的環(huán)繞式露臺(tái)。

　　負(fù)責(zé)代理的 Stone Real Estate Turramurra 預(yù)計(jì)標(biāo)價(jià)在 125 萬(wàn) 至 137.5 萬(wàn)澳元之間。 另一處熱門選擇是位于 10 Pinera Close 的房產(chǎn)，由 Soames Real Estate Hornsby 掛牌。

　　該房產(chǎn)標(biāo)價(jià)在 110 萬(wàn)至 117.5 萬(wàn)澳元之間，占地達(dá) 1904 平方米，擁有階梯式后院及叢林美景，頗有鄉(xiāng)村莊園的意境。

　　該房產(chǎn)不僅距離 Hornsby 火車站僅 5 分鐘車程，更位于 Hornsby South Public School 的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

　　03

　　墨爾本淪為買方市場(chǎng)！74%房產(chǎn)折價(jià)成交，部分區(qū)房?jī)r(jià)竟暴跌20%

　　最新數(shù)據(jù)顯示，墨爾本樓市正經(jīng)歷劇烈震蕩，維州首府近四分之三的售出房產(chǎn)成交價(jià)低于掛牌價(jià)格。監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)明確指出，墨爾本已正式進(jìn)入“買方市場(chǎng)”。

　　Spachus 指出，這種向買方市場(chǎng)傾斜的轉(zhuǎn)變正在加速，以往掛牌價(jià)與成交價(jià)之間的差距正在向下進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　目前，“折扣”幅度在5%至12%之間，而在 Mount Martha、Wyndham Vale 和 Mornington 等區(qū)，成交價(jià)甚至比亞價(jià)低了20%以上。 此外，公寓市場(chǎng)的表現(xiàn)乏善可陳，跌幅維持在5%至15%之間，拖累了整體成交價(jià)。

　　許多房產(chǎn)在市場(chǎng)上的滯留時(shí)間已超過(guò)80天。相比之下，珀斯和達(dá)爾文的房市依然“極熱”，增長(zhǎng)率分別達(dá)到6.4%和5.3%。

　　墨爾本房市的低迷與多重因素交織有關(guān)。除了新冠疫情留下的經(jīng)濟(jì)后遺癥，維州政府針對(duì)房產(chǎn)投資者大幅上調(diào)土地稅，以及持續(xù)的加息和買家對(duì)未來(lái)形勢(shì)的恐懼，都導(dǎo)致了市場(chǎng)“回縮”。

　　SQM Research 董事總經(jīng)理 Louis Christopher 分析認(rèn)為，雖然數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，但應(yīng)理性看待。

　　他解釋道，維州政府目前正嚴(yán)厲打擊“低報(bào)價(jià)”行為，透明度的提高和普遍的議價(jià)過(guò)程，使得高比例的折價(jià)成交變得合情合理，這并不等同于市場(chǎng)崩盤。

　　Christopher 補(bǔ)充稱，雖然他預(yù)測(cè)受通脹和國(guó)際局勢(shì)影響，墨爾本房?jī)r(jià)今年可能會(huì)有所下跌，但過(guò)去12個(gè)月平均要價(jià)實(shí)際上漲了7.2%，這顯示出市場(chǎng)仍具一定韌性。

　　墨爾本房貸經(jīng)紀(jì)人 Lachlan Williams 觀察到，盡管市場(chǎng)整體放緩，但 Hawthorn 和 Camberwell 等富裕區(qū)的表現(xiàn)依然強(qiáng)勁。

　　這些地區(qū)200萬(wàn)至300萬(wàn)澳元房產(chǎn)的買家對(duì)利率敏感度較低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

　　Williams 認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，墨爾本房?jī)r(jià)反彈是不可避免的。

　　隨著此前低價(jià)城市（如珀斯和阿德萊德）的價(jià)格被推高，墨爾本的性價(jià)比將再度顯現(xiàn)。

　　他表示，由于土地稅改革將不少投資者趕出市場(chǎng)，目前的情緒顯得過(guò)度負(fù)面。如果投資者長(zhǎng)期看好墨爾本，現(xiàn)在恰恰是入手體面房產(chǎn)的絕佳機(jī)會(huì)。

　　隨著未來(lái)利率企穩(wěn)和庫(kù)存進(jìn)一步收緊，這種“相對(duì)可負(fù)擔(dān)”的狀態(tài)很快就會(huì)被新的需求潮所打破。

　　04

　　房貸壓力山大！140萬(wàn)澳人面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，加息潮恐令財(cái)務(wù)危機(jī)加劇

　　隨著今年兩度加息的重拳出擊，澳洲140多萬(wàn)抵押貸款持有者的財(cái)務(wù)壓力正逼近臨界點(diǎn)。

　　據(jù) Roy Morgan 今日發(fā)布的調(diào)查顯示，澳聯(lián)儲(chǔ)（RBA）在2月加息0.25個(gè)百分點(diǎn)后， 面臨房貸壓力風(fēng)險(xiǎn)的家庭比例上升了1%，總數(shù)達(dá)到130萬(wàn)人。

　　緊隨其后的上周第二次加息，預(yù)計(jì)將使風(fēng)險(xiǎn)人數(shù)再度激增1.7%，推高至140萬(wàn)人，這意味著全澳每四名房貸持有者中就有一人深陷困境。

　　通常情況下，當(dāng)還款額達(dá)到家庭收入的25%至45%之間時(shí)，即被視為處于風(fēng)險(xiǎn)中；若僅利息支出就超過(guò)上述比例，則被定義為“極端風(fēng)險(xiǎn)”。

　　據(jù)估算，目前約有91.8萬(wàn)澳 洲人正處于這種極端風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。

　　研究警告稱，如果 RBA 在5月的會(huì)議上再次加息25個(gè)基點(diǎn)，局勢(shì)可能徹底惡化，屆時(shí)將有額外28.7萬(wàn)人被卷入風(fēng)險(xiǎn)地帶，總?cè)藬?shù)或?qū)⑴噬?60萬(wàn)人的高位。

　　Roy Morgan 首席執(zhí)行官 Michele Levine 指出，中東沖突的高度不確定性為 RBA 的決策引入了易變變量。

　　盡管艾博年政府保證未來(lái)幾周能源供應(yīng)充足，但伊朗境內(nèi)的沖突已令全球經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)蒙上陰影。

　　值得關(guān)注的是，盡管今年壓力劇增，但由于 RBA 此前曾一度將利率下調(diào)0.75個(gè)百分點(diǎn)至3.6%，目前面臨風(fēng)險(xiǎn)的總?cè)藬?shù)同比仍減少了23.2萬(wàn)人。

　　受1月通脹率意外跳升及國(guó)際局勢(shì)影響，RBA 通過(guò)今年連續(xù)加息，已經(jīng)逆轉(zhuǎn)了去年 的降息紅利。

　　行長(zhǎng) Michele Bullock 此前明確暗示，雖然不希望看到經(jīng)濟(jì)衰退，但若通脹難以壓低，央行將不得不采取進(jìn)一步行動(dòng)。

　　目前澳洲通脹率為3.7%，但前景不容樂(lè)觀。

　　財(cái)長(zhǎng) Jim Chalmers 預(yù)測(cè)今年晚些時(shí)候通脹將升至5.5%，而 Roy Morgan 的最新民調(diào)更是顯示，民眾預(yù)期未來(lái)幾周通脹率可能飆升至6.9%。

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