2017年5月，馬云在杭州舉辦的一場(chǎng)全球峰會(huì)上發(fā)言。他提到過(guò)去八年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)整體出現(xiàn)大幅上升的情況，任何商品都有市場(chǎng)規(guī)律，漲跌屬于正常。八年之后最不值錢的東西可能就是房子，數(shù)量會(huì)多到像蔥一樣，每個(gè)人都能負(fù)擔(dān)得起，而真正昂貴的將是干凈的水、空氣和各類資源。這番話當(dāng)時(shí)在會(huì)上講完，現(xiàn)場(chǎng)有記錄和討論，之后在網(wǎng)絡(luò)上流傳開來(lái)。

轉(zhuǎn)眼進(jìn)入2026年，市場(chǎng)運(yùn)行情況確實(shí)出現(xiàn)一些調(diào)整。過(guò)去那種全國(guó)范圍房?jī)r(jià)普遍上升的格局已經(jīng)改變，各地根據(jù)自身?xiàng)l件形成不同走勢(shì)。一些人口流入多、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的城市，交易相對(duì)活躍，價(jià)格表現(xiàn)比較穩(wěn)。而人口流出明顯、庫(kù)存壓力大的區(qū)域，去化過(guò)程更長(zhǎng)，成交量保持較低水平。國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示出這種差異，整體銷售面積同比有回落，但核心區(qū)域的韌性更強(qiáng)。

第一大轉(zhuǎn)變體現(xiàn)在價(jià)格表現(xiàn)上。以前市場(chǎng)像潮水一樣全面上漲，現(xiàn)在變成了按城市和板塊特點(diǎn)分開走路。2026年開年以來(lái)，各地報(bào)告和行業(yè)會(huì)議上反復(fù)提到這個(gè)點(diǎn)。人口和產(chǎn)業(yè)集中的地方，購(gòu)買力支撐更足，房屋流通性相對(duì)好。反過(guò)來(lái)，部分三四線區(qū)域庫(kù)存消化慢，價(jià)格調(diào)整幅度大一些。買房人實(shí)地看房時(shí)，更多對(duì)比周邊配套和實(shí)際需求，不再像以前那樣全國(guó)追熱點(diǎn)。相關(guān)部門在工作會(huì)議上也強(qiáng)調(diào)，要根據(jù)本地實(shí)際情況引導(dǎo)供給，避免盲目擴(kuò)張。

第二大轉(zhuǎn)變是市場(chǎng)重點(diǎn)從新建住房轉(zhuǎn)向已有住房的經(jīng)營(yíng)。2026年政策導(dǎo)向明確提出控新增、去庫(kù)存、優(yōu)供給。地方政府開始推動(dòng)收購(gòu)部分存量房用于保障性住房，既消化了閑置，也補(bǔ)充了民生供給。開發(fā)企業(yè)把精力放在存量改造和品質(zhì)提升上，城市更新項(xiàng)目逐步落地。二手房交易在一些城市占比上升，買家更關(guān)注物業(yè)服務(wù)和社區(qū)維護(hù)，掛牌時(shí)間拉長(zhǎng)，議價(jià)過(guò)程更仔細(xì)。行業(yè)報(bào)告指出，存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為新重點(diǎn)，過(guò)去依賴新盤銷售的模式在調(diào)整。

第三大轉(zhuǎn)變是家庭決策從單純看資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)向優(yōu)先考慮資金平衡。過(guò)去不少人買房主要算未來(lái)升值空間，現(xiàn)在更多家庭先核對(duì)月度支出和收入匹配度。2026年就業(yè)和收入預(yù)期影響下，貸款比例和持有成本成為關(guān)鍵點(diǎn)。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，二手房成交中改善需求占比在變化，剛需群體更注重總價(jià)控制和流動(dòng)性。各地公積金和貸款政策優(yōu)化后，部分家庭實(shí)際月供負(fù)擔(dān)有所減輕，但大家還是把現(xiàn)金流安全放在首位，避免過(guò)度占用資金。

第四大轉(zhuǎn)變是政策從全國(guó)統(tǒng)一框架轉(zhuǎn)向各地根據(jù)條件精細(xì)調(diào)整。2026年作為相關(guān)規(guī)劃開局之年，各地政府工作會(huì)議上討論本地人口結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，制定針對(duì)性措施。有的城市側(cè)重修復(fù)信心，有的重點(diǎn)處理庫(kù)存，有的優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。同一城市不同板塊溫度也不一樣，剛需看安全和總價(jià)，改善看品質(zhì)和配套，投資看流通路徑。政策落地過(guò)程里，參與部門拿著本地資料反復(fù)比對(duì)，調(diào)整執(zhí)行細(xì)節(jié)，確保符合實(shí)際需求。

這些調(diào)整在2026年逐步顯現(xiàn)出來(lái)。市場(chǎng)整體從高速擴(kuò)張階段進(jìn)入注重居住功能和品質(zhì)的階段。銷售規(guī)模同比有所回落，但分化中核心區(qū)域出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。新開工面積保持低位，投資端壓力仍在，但存量盤活工作在推進(jìn)。房企經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品細(xì)節(jié)和交付能力，買家決策更務(wù)實(shí)。