◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

樓市持續(xù)深調(diào)5年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也深受沖擊，而人們對“好社區(qū)”、“好物業(yè)”的需求有增無減，新的問題以及新的挑戰(zhàn)、機遇相互交織。

近日，“物企龍頭”萬物云公布了2025年業(yè)績，粗看數(shù)據(jù)并不理想。這透射出物業(yè)服務(wù)市場從過去強調(diào)規(guī)模驅(qū)動到聚焦內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展的一場轉(zhuǎn)型陣痛，而這個陣痛期可能還不會短。

2025年，萬物云實現(xiàn)收入372.72億元，同比增長2.7%；核心凈利潤21.28億元，同比增長0.8%；剔出開發(fā)商業(yè)務(wù)影響（與萬科持續(xù)關(guān)聯(lián)交易等）后的核心凈利潤17.08億元，同比增幅11.1%；凈利潤約7.72億元，同比下滑38%；歸母凈利潤6.95億元，同比跌幅近39%。

萬物云去年營收和核心凈利保持了微弱“雙增”，說明其經(jīng)營仍保持了一定的韌性，但該期內(nèi)公司毛利同比下滑至約45.6億元，毛利率下滑0.7個百分點，在嚴控成本增長的情況下，說明其收入端承壓較大。

萬物云執(zhí)行董事兼首席運營官何曙華解釋說，“毛利率波動的核心原因有兩個：一個是收繳率下降，第二個是新接項目存在爬坡期。”

另從收入結(jié)構(gòu)看，萬物云旗下循環(huán)型業(yè)務(wù)收入（住宅、商業(yè)及城市綜合空間物業(yè)服務(wù)及相關(guān)技術(shù)解決方案服務(wù)等）334.02億元，同比增長8.5%，占集團總收入的89.7%，而持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入22.39億元，同比減少11.97億元，在集團總收入的比例已降至6%。

萬物云財務(wù)負責(zé)人王緒斌表示，持續(xù)關(guān)聯(lián)交易占比下降雖短期帶來收入與毛利壓力，但長期有利于提升經(jīng)營獨立性與抗風(fēng)險能力。

這意味著，伴隨著萬科近兩年開發(fā)業(yè)務(wù)深陷低迷，萬物云從過去高度依賴萬科這棵大樹快速擴張中開始加快獨立走路，以降低過分依賴單一大客戶的風(fēng)險。

從這里不難看出，萬物云去年收入端增幅較低主要是壓降了有風(fēng)險的關(guān)聯(lián)交易部分，而該期內(nèi)公司凈利及歸母凈利跌幅近4成，同樣也跟關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款大額計提減值等緊密相關(guān)。

比如去年，萬物云賬上金融資產(chǎn)減值凈虧損11.77億元，同比大增5.67億元，其中貿(mào)易應(yīng)收款及應(yīng)收保證金減值凈虧損約7.43億元，而計入預(yù)付款、按金及其他應(yīng)收款合計同比暴增至4.34億元。

對此，萬物云高管層強調(diào)說，“計提信用減值損失、主動收斂風(fēng)險敞口，雖然帶來短期利潤陣痛，但長遠看，為高質(zhì)量發(fā)展筑牢了底盤?！?/p>

如萬物云去年財報里所說，比如部分樓盤有30%未售房屋，這部分由房企承擔(dān)的空置物業(yè)費再由物企被動接受卻形成壞賬并參與房企以房抵債，但抵債資產(chǎn)面臨減值壓力。

另據(jù)悉，2026年萬物云預(yù)計關(guān)聯(lián)交易占比將進一步下降，并執(zhí)行“無明確回款路徑的業(yè)務(wù)謹慎承接；空置率超20%的新項目謹慎對接；回款超期兩個月的存量業(yè)務(wù)從嚴管控”三大審慎原則。

換言之，萬物云將沿著“從哪里跌倒，就從哪里站起來”的既定思路，從“根”上找原因，尋找破局之道。

2026年是萬物云完成三年能力建設(shè)的第二年，其將圍繞資產(chǎn)服務(wù)、智慧低碳三大關(guān)鍵詞推進“蝶城+、企服+、生態(tài)+”三大戰(zhàn)略。

截至2025年底，萬物云已完成690個蝶城的底盤構(gòu)建，占總在管項目數(shù)的50.5%；已完成300個蝶城提效改造，對沖行業(yè)性收繳率下滑風(fēng)險；延伸至資產(chǎn)全生命周期的保值增值剛需業(yè)務(wù)，比如房屋修繕、裝修、租賃與交易等環(huán)節(jié)。

從目前看，作為頭部物企的萬物云業(yè)績暫時受挫既有行業(yè)共性的不利因素，比如收繳率下降、回款難度大等，也有自身的原因，但其戰(zhàn)略目標(biāo)仍很明確、堅定，轉(zhuǎn)型陣痛也都是暫時的，外界期待其早日成功突圍。