昌平區(qū)中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)地塊以底價(jià)16.88億元被摘。

張帥旗 | 北京報(bào)道

3月20日下午3時(shí)，昌平區(qū)中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)四期聯(lián)合儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目CP00-1201-0013、0015、0016、0039地塊迎來(lái)正式出讓，由昌平區(qū)屬國(guó)企銘嘉地產(chǎn)以16.88億元底價(jià)摘得，成交樓面價(jià)約2.6萬(wàn)元/平方米。隨著該地塊的出讓，北京2026年第一季度土地市場(chǎng)正式落下帷幕。

在行業(yè)整體理性收縮、北京供地縮減的背景下，北京一季度供地節(jié)奏明顯放緩，累計(jì)成交7宗涉宅用地，總成交金額約87.5億元，較去年同期的569.37億元高點(diǎn)顯著回落，創(chuàng)下近年來(lái)同期新低，且今年1季度的宅地均為底價(jià)成交，未出現(xiàn)溢價(jià)情形。

展望二季度，北京土拍市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)一位“重量級(jí)選手”——位于朝陽(yáng)區(qū)的永安里地塊。憑借其核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)估該地塊成交總價(jià)有望突破百億元，成為年內(nèi)首宗沖擊“地王”的熱門地塊。

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昌平宅地16.88億元底價(jià)出讓

3月20日，位于南邵鎮(zhèn)的昌平區(qū)中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)四期聯(lián)合儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目CP00-1201-0013、0015、0016、0039地塊完成出讓，由銘嘉地產(chǎn)以底價(jià)摘下，出讓金額為16.88億元，成交樓面價(jià)約2.6萬(wàn)元/平方米。

公開信息顯示，銘嘉地產(chǎn)成立于2002年，注冊(cè)資金11.98億元，是昌平區(qū)國(guó)資委監(jiān)管的區(qū)屬國(guó)有企業(yè)。按照區(qū)委區(qū)政府工作部署，該公司作為昌平區(qū)開發(fā)建設(shè)平臺(tái)，負(fù)責(zé)城市開發(fā)工作。主要承擔(dān)昌平新城東區(qū)、政府街城市更新、中關(guān)村科技園昌平園中心區(qū)、東小口賀村中灘村AB地塊舊村重點(diǎn)村改造及區(qū)級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目手續(xù)代辦等工作。

具體來(lái)看，該地塊總面積約近6.96公頃，規(guī)劃建面約6.93公頃，包含4個(gè)子地塊。其中，CP00-1201-0013、0015、0039地塊為二類居住用地，土地開發(fā)程度為七通一平，用地規(guī)模分別約為0.99公頃、1.98公頃及3.51公頃，地上建筑規(guī)模分別約為1公頃、2公頃及3.54公頃，容積率為1.01，限高為18米（局部24米），綠地率為30%。

1201-0016地塊則為幼兒園用地，用地規(guī)模為0.48公頃，容積率為0.8，地上建筑規(guī)模為3840平方米，限高為16米，綠地率為30%，規(guī)劃一處12班幼兒園。

地塊四至范圍為東至CP00-1201-0011、0014 地塊，南至規(guī)劃景文街，西至規(guī)劃景文西路，北至規(guī)劃景旺街，周邊有石油大學(xué)附屬小學(xué)、北郡嘉園幼兒園、路勁世界廣場(chǎng)及白浮泉公園等教育、生活配套設(shè)施。

北側(cè)的0039地塊是此次出讓的“壓軸好地”，地形規(guī)整，具備較佳的面寬資源。周邊則分布著0013地塊和0015地塊，中間由街區(qū)分隔，土地出讓文件明確鼓勵(lì)兩地塊通過(guò)地下空間進(jìn)行連通。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站

從地理位置來(lái)看，地塊位于白浮泉濕地公園畔，北臨新城濱河森林公園，南靠京密引水渠，呈現(xiàn)“三面環(huán)水”的獨(dú)特格局。地塊旁為融創(chuàng)長(zhǎng)灘壹號(hào)，二手房掛牌價(jià)約為4.5萬(wàn)元/平方米。東北側(cè)則有建發(fā)觀堂府、龍湖恩祥凌雲(yún)頌等近年入市的項(xiàng)目在售，成交均價(jià)分別約為4.7萬(wàn)元/平方米及4.2萬(wàn)元/平方米。

根據(jù)《北京昌平新城東區(qū)（南邵組團(tuán)）CP00-1002、1101、1201街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2021年-2035年）（街區(qū)層面）》顯示，該區(qū)域定位為“京北體驗(yàn)消費(fèi)示范區(qū)”和“山水宜居典范城區(qū)”。未來(lái)將實(shí)施“策劃+規(guī)劃+計(jì)劃”的開發(fā)模式，探索商業(yè)與居住用地的混合供應(yīng)，打造首都北部消費(fèi)新地標(biāo)。

而在本次出讓地塊周邊，還規(guī)劃有多幅教育用地以及社區(qū)會(huì)客廳、養(yǎng)老驛站等配套設(shè)施，區(qū)域成熟度正在補(bǔ)齊。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，在容積率僅1.01、限高18米的規(guī)劃條件下，地塊被賦予了純粹的“墅級(jí)”基因，未來(lái)產(chǎn)品預(yù)計(jì)將以疊拼、合院等低密改善業(yè)態(tài)為主。地塊西鄰白浮泉濕地公園，生態(tài)資源突出，但距離昌平線南邵站約2.5公里，呈現(xiàn)出“生態(tài)優(yōu)越、軌交通勤退后”的改善板塊特征。

在項(xiàng)目產(chǎn)品方面，張凱表示，盡管地塊樓面價(jià)具備一定優(yōu)勢(shì)，但板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈，項(xiàng)目入市后將直接面對(duì)建發(fā)觀堂府的現(xiàn)房壓制、龍湖凌雲(yún)頌的產(chǎn)品力挑戰(zhàn)，以及梧桐山語(yǔ)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目未來(lái)需通過(guò)“低總價(jià)疊拼”差異化定位實(shí)現(xiàn)破局。

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7宗地?cái)埥鸺s87.5億

隨著該昌平地塊的落槌，北京2026年一季度土拍成績(jī)單也隨之鎖定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月～3月，北京累計(jì)成交7宗涉宅用地，全部以底價(jià)成交，總成交金額約87.5億元，住宅部分總規(guī)劃建面約38.42萬(wàn)平方米。

這一數(shù)據(jù)與2025年一季度相比，呈現(xiàn)顯著“縮量”。去年同期，北京共成交宅地11宗，成交總額高達(dá)569.37億元，住宅建面112.14萬(wàn)平方米。今年一季度成交金額同比降幅約85%，建面同比減少約66%，創(chuàng)下近年來(lái)同期新低。

從具體成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，一季度成交宅地呈現(xiàn)出明顯的“非核心化”特征。已出讓地塊分布在順義、昌平、通州等區(qū)域，分別為密云1宗、順義1宗、昌平3宗、通州1宗、石景山1宗。

且上述宅地多為國(guó)企托底。例如，順義新城第5街區(qū)05-02-21-1地塊地塊由北京仁和日升房地產(chǎn)有限公司競(jìng)得；順義M15號(hào)線河?xùn)|站A地塊由北京住總京順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得；密云水源路地塊則由首融（海南）商業(yè)發(fā)展與密云城投聯(lián)合摘牌。

張凱表示，2月三宗地塊接連底價(jià)出讓，均由國(guó)資拖底，反映出當(dāng)前市場(chǎng)情緒與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局的現(xiàn)實(shí)。優(yōu)質(zhì)低密土地在資金與信心的雙重約束下，仍依賴國(guó)企托底承接。另外，地塊入市后，如何在紅海競(jìng)爭(zhēng)中突圍，也成為考驗(yàn)后期操盤能力的關(guān)鍵。

展望二季度，北京土拍市場(chǎng)有望迎來(lái)“重量級(jí)選手”。目前，供地清單中尚有10余宗地塊待出讓，其中最受關(guān)注的是位于朝陽(yáng)區(qū)的永安里地塊。該地塊已連續(xù)多次出現(xiàn)在擬供地清單中，因其地處核心區(qū)位，市場(chǎng)預(yù)測(cè)成交總價(jià)有望沖擊百億，成為年內(nèi)首宗“地王”種子選手。不過(guò)，該地塊能否在二季度如期掛牌，仍存不確定性。

與此同時(shí)，4月初競(jìng)拍的通州0703街區(qū)地塊，以及清單內(nèi)的豐臺(tái)太平橋、東城西革新里等主城地塊，也將成為觀察北京土拍溫度的重要窗口。

2026年開局，北京土地市場(chǎng)在“理性收縮”中完成了新舊年度的交接。隨著一批高品質(zhì)地塊的蓄勢(shì)待發(fā)，以及房地產(chǎn)政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化，二季度市場(chǎng)表現(xiàn)值得期待。