從去年開(kāi)始，住建部開(kāi)始推進(jìn)全現(xiàn)房銷售。

目前，天津市面上也有現(xiàn)房銷售，但幾乎都是“賣剩下的”尾房。

真正的全現(xiàn)房銷售，是“全新開(kāi)箱”的，之前市區(qū)已經(jīng)有一個(gè)項(xiàng)目了。

近期，濱城首個(gè)全現(xiàn)房銷售項(xiàng)目——金地濱城大境，即將啟動(dòng)。

曾經(jīng)的“地王”

金地濱城大境曾是2017年的濱城“地王”。

位于開(kāi)發(fā)區(qū)第五大街東側(cè)，緊鄰國(guó)際會(huì)展中心以及地鐵9號(hào)線會(huì)展中心站，周邊有永旺、迪卡儂等核心商圈，南側(cè)一路之隔就是天津?qū)嶒?yàn)中心海港城分校。

客觀說(shuō)，板塊的現(xiàn)狀還是比較成熟的，也是濱城目前少有“學(xué)鐵商”資源集中的板塊。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)區(qū)的一些高配套，例如泰豐公園、泰達(dá)球場(chǎng)以及三甲醫(yī)院的資源也能“蹭到”。

從城市界面的角度來(lái)說(shuō)，這片區(qū)域可以算是濱城“頭部”。

關(guān)鍵是，這片區(qū)域?qū)儆凇叭丝谳斎胄汀卑鍓K，有港口、有產(chǎn)業(yè)人口。

所以，板塊的成熟度決定了人口吸附能力。

未來(lái)板塊還有“大故事”加持，需求進(jìn)來(lái)之后板塊的段位和價(jià)值還會(huì)迎來(lái)一波重估。

要知道，政府的意愿在哪，發(fā)展就在哪，“港產(chǎn)城”已經(jīng)是濱城發(fā)展的靈魂。

所謂的核心區(qū)已不再是開(kāi)發(fā)區(qū)、生態(tài)城等功能單一的“局部熱點(diǎn)”，更加強(qiáng)調(diào)資源的集中化。

即港口、產(chǎn)業(yè)、城市的三方協(xié)同。

更重要的是，城市的發(fā)展半徑正在收縮，早已告別了“攤大餅”的模式。

取而代之的是回歸核心。

正是因?yàn)榘l(fā)展風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，在過(guò)去的5年時(shí)間里，濱城的核心區(qū)催生出一處東連港口、西接開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)、北靠產(chǎn)業(yè)區(qū)的“金三角”區(qū)域。

通過(guò)港區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)、城市資源多維融合，抵抗普通地塊所面臨的“衰退期”。

隨著港產(chǎn)城的深入，未來(lái)還會(huì)有更多的資源和政策紅利漫灌。

這里成為了濱城核心區(qū)的“連綿組團(tuán)”。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，金地濱城大境的“城市地盤(pán)”已經(jīng)很厚重了，且確定性很強(qiáng)。

地王“撿漏”

畢竟有“地王”身份傍身，金地在當(dāng)初就將產(chǎn)品定位為高端改善。

首先，體現(xiàn)在“洋房占比高”。

整盤(pán)建面約11萬(wàn)平米，體量很大，容積率卻只有2.0。

共有16棟住宅，包含洋房、小高和高層。

金地濱城大境鳥(niǎo)瞰圖

洋房的占比就超過(guò)了60%，居住密度很低。

而且，全部都是7層到頂?shù)难蠓俊?/p>

一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)中8-10層都能稱作洋房了，但是項(xiàng)目的7層洋房更純粹。

關(guān)鍵是，濱城核心區(qū)尤其是開(kāi)發(fā)區(qū)的土地開(kāi)發(fā)空間越來(lái)越小，這就決定了洋房供應(yīng)量少且價(jià)高。

這樣一來(lái)金地濱城大境的洋房就具備了稀缺性，而且在后期二手房交易中更具優(yōu)勢(shì)。

要知道，當(dāng)下洋房的成交價(jià)格比高層能溢價(jià)20%-30%。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，它的房?jī)r(jià)抗跌能力會(huì)更強(qiáng)。

同時(shí)，洋房產(chǎn)品在庭院設(shè)計(jì)上也是具備一定優(yōu)勢(shì)的。

一方面，當(dāng)年的庭院大多以“綠籬圍合”為主，占綠化率，不合規(guī)。

金地濱城大境不僅首層有合規(guī)小院贈(zèng)送，還有地下室空間贈(zèng)送。

另一方面，新一代產(chǎn)品均以架空層下小院為主，進(jìn)深小且采光差。

同時(shí)，由于是“垂直交通”，動(dòng)線也比較復(fù)雜。

項(xiàng)目小院的采光還是很好的，地下室空間還帶有“天井”。

其次，社區(qū)規(guī)劃舒適度很高。

基于地塊的低密屬性，能夠騰挪出“大空間”做園林景觀和超寬的樓間距。

令人驚訝的是，項(xiàng)目的樓間距超過(guò)了80米，現(xiàn)在的新盤(pán)部分樓座能做到60-70米之間。

所以，項(xiàng)目的采光度屬于優(yōu)秀水準(zhǔn)。

社區(qū)內(nèi)部的景觀節(jié)點(diǎn)相對(duì)比較豐富，有瀑布景墻和大面積的水系，在場(chǎng)景設(shè)置上也能貼近全齡需求。

而且，后期金地還進(jìn)行了提升，增加了兩層的社區(qū)入戶大堂式會(huì)所。

首層就是精裝的入戶空間，二層能實(shí)現(xiàn)健身、會(huì)客、閱讀等功能，便于圈層社交。

第三，建筑的“審美在線”，用料扎實(shí)。

客觀說(shuō)，項(xiàng)目的立面不顯新，但是也不過(guò)時(shí)，屬于經(jīng)典款。

采用真石漆搭配局部天然石材，用料和工藝上都比較扎實(shí)。

其實(shí)從去年開(kāi)始，新盤(pán)的立面設(shè)計(jì)就在向城市風(fēng)貌靠攏。

因?yàn)楣ɑ脑O(shè)計(jì)有些審美疲勞，所以紅磚、中式、歐式的立面又開(kāi)始在市場(chǎng)當(dāng)中出現(xiàn)。

金地濱城大境效果圖

金地濱城大境效果圖

放眼全國(guó)，像杭州的溪徑恒廬、上海的風(fēng)貌別墅，都做出了“經(jīng)典款”的立面。

可以說(shuō)，項(xiàng)目在等來(lái)配套、產(chǎn)品成熟的同時(shí)，也等到了審美的回歸。

第四，項(xiàng)目的改善尺度。

建面約110平米起步，全部為三居產(chǎn)品，這都是改善的配置，也容易營(yíng)造出圈層感。

相比如今的新產(chǎn)品，項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)也并不落伍，寬廳、飄窗，該有的都有。

比如，建面約126平米戶型，能做到約6.5米的超大開(kāi)間。

建面約140平米戶型，開(kāi)間更是做到了約6.9米的驚人尺度。

除此之外，整體在戶型設(shè)計(jì)上也比較注重動(dòng)線和生活尺度的配比。

像高層建面約110平米的戶型，雖然是起步款，但是南向的兩間臥室能實(shí)現(xiàn)平權(quán)居住。

金地濱城大境建面約110平米戶型圖

臥室3米以上的開(kāi)間，非常適合標(biāo)準(zhǔn)尺寸的家具擺放。

北向的書(shū)房空間功能性也很強(qiáng)，主人辦公、孩子學(xué)習(xí)，一屋多用。

一體化的餐廚客更通透，面積約30平米。

陽(yáng)臺(tái)和飄窗的設(shè)計(jì)，也增加了戶內(nèi)的居住舒適度。

更重要的是，總價(jià)可控。

另外一款洋房約127平米三居，更偏向改善人群。

金地濱城大境建面約127平米戶型圖

玄關(guān)設(shè)計(jì)是個(gè)亮點(diǎn)，不僅有約8平米的空間便于儲(chǔ)物，還實(shí)現(xiàn)了通透采光。

這種設(shè)計(jì)市面上還是很少見(jiàn)的。

另外，就是約6.5米的客廳開(kāi)間和生活陽(yáng)臺(tái)，大尺度是可以提升品質(zhì)的，還兼具功能性。

三間臥室的尺度都很大，尤其是主臥套間面積約21平米，私密性很強(qiáng)。

很明顯，金地濱城大境的改善標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)用實(shí)景呈現(xiàn)出來(lái)了。

客觀說(shuō)，現(xiàn)在有很多房企在宣傳項(xiàng)目的時(shí)候都會(huì)用高端改善進(jìn)行宣傳。

但伴隨著市場(chǎng)下行，期房項(xiàng)目一定是會(huì)隨著工程進(jìn)度進(jìn)行減配的。

性價(jià)比拉滿

重點(diǎn)來(lái)了！項(xiàng)目的價(jià)格很勁爆。

100萬(wàn)+的總價(jià)，優(yōu)勢(shì)太明顯了。

如果要是期房的話，一定勸大家謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。

但金地濱城大境是全現(xiàn)房發(fā)售，性價(jià)比就直接拉滿了。

要知道，與項(xiàng)目一街之隔的開(kāi)發(fā)區(qū)2月新房成交均價(jià)已經(jīng)超過(guò)了1.7萬(wàn)/平米。

不止如此，由于地段因素，開(kāi)發(fā)區(qū)基本都是小體量開(kāi)發(fā)，且以高層為主，居住密度高。

從總價(jià)邏輯來(lái)說(shuō)，濱城總價(jià)百萬(wàn)的片區(qū)，例如海洋高新區(qū)、胡家園等，不論從城市段位還是資源集中度來(lái)說(shuō)都有所欠缺。

也就是說(shuō)，沒(méi)有城市盤(pán)作為支撐。

再來(lái)看項(xiàng)目周邊二手房的成交均價(jià)大致在7000-8000元/平米。

雖然價(jià)格很誘人，但這些二手房在新房階段的定位就沒(méi)有金地濱城大境這么高，再算上用料、折舊等因素，項(xiàng)目性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)就更加明顯了。

金地濱城大境相當(dāng)于打破了城市資源、產(chǎn)品質(zhì)感以及價(jià)格紅利的“不可能三角”。

真正能讓買(mǎi)房人心動(dòng)的產(chǎn)品，一定是具備“超配感”的。

在天津，能在地王中“撿漏”的機(jī)會(huì)概率極低。

要在濱城置業(yè)的買(mǎi)房人，今年可以重點(diǎn)關(guān)注這個(gè)盤(pán)的動(dòng)態(tài)。